聶峰杰

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金投入巨大、開發(fā)周期較長(zhǎng)、開發(fā)成本受國家宏觀調(diào)控影響較大的行業(yè)，因此房地產(chǎn)的稅收籌劃也與普通企業(yè)不太一樣。作為財(cái)政稅收支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前國家出臺(tái)了很多政策來把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但由于其自身所處的重要地位，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)繁重。下面就其中所占比最大的企業(yè)所得稅來簡(jiǎn)單談幾點(diǎn)這方面的心得。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅籌劃

一、關(guān)于稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目

（一）會(huì)計(jì)核算方面的籌劃

1.關(guān)于存貨的會(huì)計(jì)核算。作為價(jià)值鏈上游的甲供材方是房地產(chǎn)企業(yè)存貨科目核算的主要對(duì)象，作為營(yíng)業(yè)成本中建筑安裝費(fèi)用的重要組成部分，其特點(diǎn)是金額巨大且價(jià)格容易受到國家政策調(diào)整的影響，存貨金額波動(dòng)勢(shì)必會(huì)影響利潤(rùn)，相應(yīng)的也會(huì)影響到所得稅金額。面對(duì)這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，結(jié)合市場(chǎng)行情與企業(yè)自身實(shí)際情況，在計(jì)價(jià)方法上做出能夠有效降低所得稅稅負(fù)的選擇。當(dāng)存貨金額大幅增長(zhǎng)時(shí)，能夠讓結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本獲得增加的后進(jìn)先出法是一個(gè)很好的選擇，從而抵減會(huì)計(jì)利潤(rùn)達(dá)到減少所得稅額的效果；當(dāng)存貨金額大幅下跌時(shí)，可選擇先進(jìn)先出法來提高當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，從而降低會(huì)計(jì)利潤(rùn)、減少所得稅額。

2.固定資產(chǎn)折舊方法的選擇?，F(xiàn)今固定資產(chǎn)折舊方法雖然很多，但相關(guān)稅法只接受直線法，并且對(duì)于固定資產(chǎn)折舊存在最低年限限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)納稅籌劃是只能從折舊年限和凈殘值率方面入手。避免因?yàn)槎嗬U稅而出現(xiàn)轉(zhuǎn)回困難，在折舊年限的設(shè)置上應(yīng)盡量縮短，理論上來說選擇規(guī)定的最低年限較好。但是在實(shí)際操作中，無論是折舊年限還是凈殘值率企業(yè)都需根據(jù)自身實(shí)際情況做出最優(yōu)選擇。

（二）關(guān)于人工費(fèi)用的籌劃

1.關(guān)于工資及其他相關(guān)支出的籌劃。相關(guān)稅法明確提出，只要是企業(yè)正常生產(chǎn)活動(dòng)中絕大部分人工費(fèi)用類項(xiàng)目，都是可以實(shí)行稅前扣除的。比如職工福利費(fèi)不超過薪資的14%，職工教育經(jīng)費(fèi)不超過薪資的2.5%，工會(huì)經(jīng)費(fèi)不超過薪資的2%，都可以選擇按比例稅前列支。針對(duì)這一部分進(jìn)行納稅籌劃，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)以上幾項(xiàng)支出設(shè)置合理的增長(zhǎng)比例，來達(dá)到抵稅的效果。結(jié)合年度的職工培訓(xùn)活動(dòng)及節(jié)假日福利，財(cái)務(wù)部需協(xié)同人力資源部提前對(duì)職工教育經(jīng)費(fèi)和職工福利費(fèi)做出計(jì)劃，嚴(yán)格獲取相關(guān)票據(jù)。

2.關(guān)于社會(huì)保險(xiǎn)金和公積金。通常意義上我們說的五險(xiǎn)一金，即是五類社會(huì)保險(xiǎn)金和公積金，這類費(fèi)用支出都是可以在稅前列支的。按照稅法要求為了最大效果的抵減企業(yè)所得稅，企業(yè)理應(yīng)為員工按時(shí)足額的繳納五險(xiǎn)一金，經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，還可適當(dāng)?shù)脑黾友a(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)這兩種險(xiǎn)類，從而最大限度的降低企業(yè)所得稅額。從另一方面來講，這樣做既能提高員工的福利待遇，更能為企業(yè)樹立一個(gè)良好的口碑，從而促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）關(guān)于借款費(fèi)用

1.向誰借款及借款利率。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金需求巨大，所以通常都會(huì)需要運(yùn)用多種方法籌集資金。在籌集資金時(shí)需要注意，直接通過金融機(jī)構(gòu)籌集到的項(xiàng)目開發(fā)資金，其借款利息支出可確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)；而通過非金融機(jī)構(gòu)籌集的資金，則需要簽訂合法有效的借款合同，并在合同中明確借款利率不能超過銀行同期借款利率。如果在不得已的情況下籌集資金時(shí)借款利率高于同期銀行利率，可以分項(xiàng)簽訂合同。

2.利息資本化的節(jié)點(diǎn)問題。開發(fā)產(chǎn)品建成投入使用前是稅法中明確規(guī)定的利息資本化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量在項(xiàng)目竣工前回籠大部分資金歸還開發(fā)貸款，才能將借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，從而達(dá)到降低籌資成本的目的。

二、關(guān)于優(yōu)惠政策

（一）加計(jì)扣除優(yōu)惠的籌劃

1.項(xiàng)目前期的開發(fā)研究費(fèi)用。為鼓勵(lì)企業(yè)加大研發(fā)投入，根據(jù)財(cái)稅【2015】119號(hào)文件規(guī)定，在企業(yè)進(jìn)行研究開發(fā)時(shí)可根據(jù)實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用做出一定比例的加成，以此來作為計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)的扣除數(shù)額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，合理運(yùn)用相關(guān)優(yōu)惠政策，來最大限度的降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。在開發(fā)初期將研發(fā)費(fèi)用資本化并加計(jì)50%計(jì)入當(dāng)期損益扣除；在企業(yè)盈利后期將研發(fā)支出費(fèi)用化并加計(jì)50%增加抵扣數(shù)額。

2.關(guān)于殘疾人就業(yè)的稅收籌劃。政府出臺(tái)的財(cái)稅【2009】70號(hào)文件，為解決殘疾人就業(yè)難這一問題提供了有力的法律支持，明確指出企業(yè)在安置殘疾人員時(shí)所支付的工資，可根據(jù)政策對(duì)殘疾人員支付工資采取100%加計(jì)扣除。從這條規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在適當(dāng)?shù)穆毼话仓貌糠謿埣踩司蜆I(yè)，一方面可以通過優(yōu)惠政策達(dá)到稅收減免，一方面還能提高企業(yè)社會(huì)形象。

（二）國家支持的投資項(xiàng)目

1.投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在做出投資決策前，需要詳細(xì)了解國家稅法規(guī)定的可享受稅收優(yōu)惠的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。在投資購買固定資產(chǎn)時(shí)涉及到環(huán)境保護(hù)類、節(jié)能減排類、安全生產(chǎn)類的，該項(xiàng)固定資產(chǎn)投資額10%可以在當(dāng)年的應(yīng)納稅額中得到減免，如果當(dāng)年的應(yīng)納稅額不足以抵減，企業(yè)可以在之后的五個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)抵免結(jié)余部分。與此同時(shí)國家制定了一個(gè)明確的固定資產(chǎn)減免項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)只有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來選擇合適的投資項(xiàng)目以及購買設(shè)備，才能取得相關(guān)稅收抵免優(yōu)惠。

2.投資行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，綠色經(jīng)濟(jì)這個(gè)概念被提出，國家重點(diǎn)扶持行業(yè)也隨之做出了調(diào)整。當(dāng)前稅法中將公共污水處理、公共垃圾處理、節(jié)能減排技術(shù)改造等行業(yè)確立為重點(diǎn)扶持對(duì)象，采取“三免三減半”政策，即是在企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)收入的第一個(gè)會(huì)計(jì)年度算起，連續(xù)三年免征企業(yè)所得稅，從第四年起連續(xù)三年減半征收企業(yè)所得稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期一定要做好稅收籌劃，從而把企業(yè)整體稅負(fù)降到最低。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司）endprint