文｜劉 欣

“租購同權”真的來了

文｜劉 欣

“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共權益，保障租購同權。”

2017年7月17日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》通知，提出將“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共權益，保障租購同權?！边@是中國大陸首次出現(xiàn)以政府文件形式提出保障“租購同權”?！白赓復瑱唷遍_始進入社會公眾的視野。

隨后，住房城鄉(xiāng)建設部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。住房城鄉(xiāng)建設部還會同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。此外，北京、無錫、鄭州和濟南等多個城市也出臺了相應措施，支持擁有經租賃登記備案的承租人在一定條件下可進行落戶、子女就近入學以及享受其他公共服務等。

在不到兩個月的時間里，從國家層面到地方政府，一系列有關租賃政策的相繼出臺，顯示中國正在大力推動、扶持住房租賃產業(yè)的發(fā)展。而“租購同權”作為租賃政策的重要內容，引起了社會公眾的普遍關注。

子女上學容易了嗎

國家發(fā)改委房地產研究中心主任劉琳認為，“租購同權”是建立租購并舉的住房制度當中的關鍵內容，應該大力推廣?！耙驗閷崿F(xiàn)租購并舉的住房制度的關鍵是租賃權和產權方能夠享受同等的公共服務”。

對于租房者，最大的一個權利就是子女享受教育的權利。從廣州出臺的政策上來看，需要各個地方政府根據自身的情況來進行細化。在廣州，能享受“租購同權”的，指的是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女?！币簿褪钦f，并不是趕在入學登記之前，突擊在優(yōu)質學校門口租個房，就能跟買了房的同權。

這一政策的下半句是，“符合上述條件，且其監(jiān)護人在本市無自有產權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，可安排到義務教育階段學校就讀”。也就是說，享受“租購同權”的是廣州市的無房戶，并不是普惠制的。

劉琳指出，“像廣州，對于幾類人群租賃住房就可以享受子女入學，都有詳細的規(guī)定，將來在推廣‘租購同權’政策時，各地應該制定更有針對性的政策來執(zhí)行?！?/p>

中原地產首席分析師張大偉表示，廣州的租房新政歸納了過去一些政策并把它系統(tǒng)化。以前租房也是可以就近入學的，比如北京學區(qū)房比較集中的西城區(qū)，租房可以入學，租房和就近入學一直是個標準。目前北京的非京籍家庭子女，在義務教育階段也能入學；在一些優(yōu)質學校附近，外地戶籍的租房者只要符合租房年限條件，其子女也是可以進入優(yōu)質學校學習。

但是，如果想通過租房的方式來獲取上“名?！钡臋C會，恐怕是不太可能。業(yè)內人士分析，通過“租購同權”政策上“名?！彪y度其實很大。在重點學校的學區(qū)內，租購同權體現(xiàn)在都可以申請學位，但是優(yōu)先級別上肯定還是房戶合一是第一順位。在廣州中心城區(qū)的一些學校，學位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，而這次的政策并沒有提及以后在學位緊張的學區(qū)里租購是否也在同一順位內。

同樣的，在北京如果要享受“租購同權”也需要滿足一定的條件。8月17日，北京市發(fā)布“租房新政”征求意見稿。意見稿明確，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

對于承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

北京市住房保障專家組相關專家指出，租房上學并不意味著就可以上“名?！?，只是說可以在區(qū)內調配，這里是“區(qū)”，而不是“學區(qū)”。另外還要看學區(qū)的學位情況，如果學位滿了，會協(xié)調到其他學區(qū)，具體辦法由各區(qū)政府制定。

而梳理各地已經發(fā)布的“租購同權”相關政策可以發(fā)現(xiàn)，對承租人的子女教育、落戶等賦權都需要滿足一定的條件。因此，對于“租購同權”更為重要的宏觀意義應當是租房市場規(guī)范化。業(yè)內人士認為，相關政策如此密集出臺，釋放出中國住房租賃市場或將迎來黃金發(fā)展期的重大信號。

房租會漲嗎

房租會漲嗎？這是“租購同權”推出后，社會公眾關注的又一敏感問題。

劉琳認為，租金理論上會有上漲的壓力，但是不會很大，對租金的影響有限。發(fā)展“租購同權”應該會對租金的上漲有一定的促進作用，尤其是名校周圍的房屋租金。但是能夠上漲多少，還是要看這種租賃的市場需求增加多少。從各地出臺的政策看，普遍對承租人的賦權有一定條件的限制。比如在當地的居住時間，繳納社保年限等。通過這些條件的限制之后，市場需求可以受到一定程度的控制。

財經評論家葉檀表示，普通房子的房租是和消費密切聯(lián)系的，因為租房的人不是投資者，因此房租通常和一個城市的財富、工資水平密切相關。比如說某個城市的平均工資是5000元，租房需要6000元，這是不現(xiàn)實的，所以房租受到工資、當地經濟發(fā)展水平和工薪層財富水平抑制。房租是一種大眾消費品。

對房地產市場來說，由于租金跟著消費的價格跑，不像房產是跟著投資的價格跑，如果租金價格上升，那它和房價之間的價格比例就會降低，房地產相對來說也會比較健康，不會出現(xiàn)太大的泡沫。

市場供給的增加也會對房租的上漲有一定的抑制作用。北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達70年。作為住房租賃試點城市之一，鄭州近日發(fā)文提出，將新組建或在現(xiàn)有國有投融資平臺的基礎上組建國有或混合所有制住房租賃平臺，切實推進建立租購并舉的住房制度。

此外，一批企業(yè)加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、YOU+公寓等。不少房地產企業(yè)已開始探索“開發(fā)－租賃”模式，如萬科、龍湖等企業(yè)的長租公寓合同可以半年，一年一簽，最長可以達10年以上。這在一定程度上解決了租房族對房東中途終止合約的憂慮。

但是學區(qū)房卻是例外。葉檀指出，“租購同權”理論上對抑制房價有一定的作用，但是并不會起到根本的作用。因為學區(qū)房是面向教育的，以前為了上好學校必須買學區(qū)房，現(xiàn)在租學區(qū)房也可以了，那也就意味著學區(qū)房的租金會大幅提升。如果租金提升到一定的程度，有些人覺得還不如買房，那說不定他就又去買房了。

現(xiàn)在的核心是教育資源的稀缺性沒有改變。教育資源的稀缺反映在價格上，以前體現(xiàn)在房地產的學區(qū)房房價上，現(xiàn)在會同樣體現(xiàn)在學區(qū)房租金上。學區(qū)房的房租和普通“消費品”性質房屋的房租不一樣，在這種情況下，學區(qū)房的房價不會下跌，租金反而會上升。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵表示，學區(qū)房的存在說明了兩個問題，一是優(yōu)質資源稀缺，二是存在著充足的支撐學區(qū)房房價上漲的高收入群體。無論學區(qū)房政策如何變換，都滿足不了高收入人口的需求，因此，房價和租賃價格將來還會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢?，F(xiàn)在讓租賃人和產權人享受一樣的學區(qū)入學待遇，結果很可能是：房屋賬面價值沒有上漲，但租賃價格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。

“租購同權”有待完善

從各地出臺的租房新政看，都加大提升了對承租人的服務保障，而當前的“租購同權”是以有條件的賦權為主要內容，要實現(xiàn)真正的“租購同權”還有很長的路要走。

不可否認的是，除了教育、戶籍外，醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權利幾乎都是與住房產權緊密捆綁，以至于買房成了享有市民化權利的唯一途徑。

住建部有關負責人不久前表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

住房“租購同權”的改革，需要立法、政策文件的護航，更需要有具體行動的改革魄力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，要實現(xiàn)“租購并舉”，同權、平權的概念是最關鍵的。這需要國家和地方政策真正剝離附著于房子、房價之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個城市生活、享受當地公共服務的權利。

當前，中國住房制度改革的指導思想是貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”，而目標是讓老百姓“住有所居”。在一個十幾億人口的大國，通過買房來實現(xiàn)人人“住有所居”，顯然不現(xiàn)實。唯有實行“租購并舉”，才能逐步實現(xiàn)，這在全世界任何一個國家和地區(qū)都是如此。

盡管“租購同權”制度還有待完善，但我們需要看到中國住房制度改革已經邁出了關鍵一步。它一方面是避免更多人淪為“房奴”，讓租房居住和買房居住一樣有尊嚴、有幸福感；另一方面，當租房為社會公眾所普遍接受時，相當于給房地產市場的旺盛需求降溫降火，有利于政府更好地調控房價，最終有利于房地產市場的健康發(fā)展。

相信隨著試點城市對“租購同權”政策的不斷總結和后續(xù)配套政策的臻于至善，最終將探索出保障“租購同權”真正落地的有益示范。