【摘要】人口老齡化問(wèn)題在我國(guó)已經(jīng)越來(lái)越突出，我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的養(yǎng)老制度已經(jīng)不能很好地解決當(dāng)下我國(guó)所面臨的養(yǎng)老問(wèn)題。如今，住房反向抵押貸款在我國(guó)已經(jīng)走出理論研究的階段，2013 年 9 月 13 日，在國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，明確提出：“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。中國(guó)保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等也相繼發(fā)布了相關(guān)的試點(diǎn)規(guī)劃。這將為我國(guó)的養(yǎng)老模式提供一個(gè)新的選擇。

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押 貸款 養(yǎng)老制度

一、住房反向抵押貸款的概念

所謂的住房反向抵押貸款是指，房屋的所有權(quán)人將自己所有的房屋用抵押的方式，抵押給銀行或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等這樣的金融機(jī)構(gòu)，再經(jīng)這些相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)一系列的綜合評(píng)估后，決定在一定的期間內(nèi)，發(fā)給房屋所有權(quán)人相應(yīng)的貸款。該項(xiàng)貸款的截止日期是該房屋所有權(quán)人死亡或者將該房屋出售給他人時(shí)。在該項(xiàng)貸款到期之時(shí)，房屋的所有權(quán)人可以選擇在繼續(xù)享有房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上償還本息，當(dāng)然也可以選擇將該房屋交給相應(yīng)的金融貸款機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)自行處理該房屋，獲得的價(jià)款可以用來(lái)償還本息，償還過(guò)后剩下的價(jià)款可以由原房屋所有權(quán)人的子女予以繼承。

二、我國(guó)實(shí)行住房反向抵押貸款的可行性分析

住房反向抵押貸款要想在我國(guó)更好地實(shí)現(xiàn)，其必須擁有兩個(gè)基本條件：第一，該項(xiàng)貸款的申請(qǐng)人必須擁有自己所有的一套房屋；第二，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)能夠積極主動(dòng)地推出這種產(chǎn)品。就我國(guó)目前的狀況而言，住房擁有率有了普遍的提高，社會(huì)公眾的養(yǎng)老意識(shí)也在發(fā)生不斷地變化，這就為住房反向抵押貸款在我國(guó)的實(shí)行奠定了良好的基礎(chǔ)。其在我國(guó)實(shí)施的可行性主要包括一下幾個(gè)方面：

（一）傳統(tǒng)養(yǎng)老模式存缺陷

一方面，我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是部分累積制度，當(dāng)然，該制度并不是從一開(kāi)始就一直實(shí)行的，而是從原來(lái)的現(xiàn)收現(xiàn)付制度演變而來(lái)的。但是，這一改變有其積極地作用，也帶了一定的負(fù)面影響，即出現(xiàn)了巨大的隱性債務(wù)，損害了保險(xiǎn)受益人部分利益。另一方面，我國(guó)關(guān)于養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的法律法規(guī)并不是很健全，主要規(guī)定在《勞動(dòng)法》中，此外包括國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)章、規(guī)定等，由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范，規(guī)章的效力較法律的效力低，因此，在處理相關(guān)的問(wèn)題是，可能會(huì)出現(xiàn)“無(wú)法可依”的情況，對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的保障力度也不強(qiáng)。

基于上述傳統(tǒng)養(yǎng)老模式存在的問(wèn)題，住房反向抵押貸款是一種新型的養(yǎng)老模式，可以在一定程度上彌補(bǔ)傳統(tǒng)養(yǎng)老制度的不足，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老制度的完善。

（二）住房擁有率提高

隨著社會(huì)的發(fā)展，加之國(guó)家相關(guān)政策的制定和貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地推進(jìn)發(fā)展，關(guān)于城鎮(zhèn)居民居住的相關(guān)配套設(shè)施也逐漸健全，住房的條件也得到很大的改善，致使城鎮(zhèn)居民的住房擁有率不斷地提高。住房擁有率是實(shí)現(xiàn)住房反向抵押貸款的基本條件之一，目前，我國(guó)已完全具備了這項(xiàng)條件，可以為住房反向抵押貸款在我國(guó)的實(shí)行提供有力的保障。

（三）消費(fèi)觀念的改變

隨著人民生活水平的提高，傳統(tǒng)的低消費(fèi)模式已經(jīng)不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需求。現(xiàn)在的老年人更愿意追求自主的消費(fèi)，在追求高層次的物質(zhì)生活的同時(shí)，更加注重精神層面的需求。我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念是“養(yǎng)兒防老”，但隨著老年人思想觀念的改變，他們不想更多地依賴自己的兒女，選擇自己學(xué)習(xí)相關(guān)的金融知識(shí)，這同樣為住房反向抵押貸款在我國(guó)的順利推行提供了相應(yīng)的條件。

三、我國(guó)實(shí)行住房反向抵押貸款存在的問(wèn)題

住房反向抵押貸款在我國(guó)的實(shí)行不可能是一蹴而就的，必將是一個(gè)漫長(zhǎng)的推動(dòng)進(jìn)程。在發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題。首先，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為住房反向抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)太大，最主要的就是關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題。房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下降在金融機(jī)構(gòu)看來(lái)是最大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)住房反向抵押貸款的申請(qǐng)人而言，雖然目前有越來(lái)越多的老年人正在改變自己的思想觀念，但“養(yǎng)兒防老”這種傳統(tǒng)的理念在大多數(shù)人內(nèi)心畢竟是根深蒂固的，因此，即使會(huì)有人認(rèn)可這種新型的養(yǎng)老模式，但也只能是少數(shù)人，該項(xiàng)貸款的覆蓋面就比較窄，不能全面的解決我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題，在一定程度上會(huì)阻礙住房反向抵押貸款這種新型養(yǎng)老模式在我國(guó)的推行。最后，任何一項(xiàng)制度的落實(shí)發(fā)展，都需要相關(guān)的法律制度進(jìn)行規(guī)范及保障。而關(guān)于這種新型養(yǎng)老模式，我國(guó)并不存在完善的法律體系。我國(guó)的《擔(dān)保法》明確規(guī)定，農(nóng)村的宅基地不能進(jìn)行抵押，這樣的規(guī)定是該項(xiàng)貸款的覆蓋面又進(jìn)一步縮小，不能實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)貸款在我國(guó)的全面推行。

四、住房反向抵押貸款在我國(guó)的實(shí)現(xiàn)途徑

根據(jù)上文闡述的問(wèn)題，可以對(duì)應(yīng)的采取相關(guān)的措施，克服目前存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

首先，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)最擔(dān)心影響住房反向抵押貸款的一個(gè)因素便是房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定性。所以，基于這方面的考慮，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的把控，與市場(chǎng)調(diào)節(jié)做到協(xié)調(diào)發(fā)展，共同維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，減少房屋價(jià)格的不確定性，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于該項(xiàng)貸款順利推行的信心。

其次，政府相關(guān)的部門(mén)以及社會(huì)媒體應(yīng)該做好宣傳，使關(guān)于住房反向抵押貸款的優(yōu)惠政策更多地被人們所了解。而且，我國(guó)目前也正在進(jìn)行相關(guān)的試點(diǎn)活動(dòng)，將試點(diǎn)過(guò)程中的成功經(jīng)驗(yàn)向廣大的人民群眾分享。使禁錮在人們心中傳統(tǒng)的養(yǎng)老的思想觀念得到進(jìn)一步的轉(zhuǎn)變，為住房反向抵押貸款在我國(guó)的順利實(shí)施提供思想基礎(chǔ)。

最后，相關(guān)的法律規(guī)定應(yīng)該及時(shí)地完善。《物權(quán)法》中規(guī)定的70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，應(yīng)該給予進(jìn)一步更詳細(xì)的規(guī)定，明確續(xù)期的相關(guān)問(wèn)題。還可以征收遺產(chǎn)稅，一旦我國(guó)決定征收遺產(chǎn)稅，住房反向抵押貸款這種制度便會(huì)起到合法躲避繳稅的作用，這樣，老年人便會(huì)積極主動(dòng)地采取“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式。同時(shí)，針對(duì)該項(xiàng)貸款的門(mén)檻應(yīng)該適當(dāng)降低，使住房反向抵押貸款的覆蓋面更加廣泛。

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作者簡(jiǎn)介：李藝璇（1994-），女，漢族，山東濟(jì)南人，天津工業(yè)大學(xué)，法律碩士（法學(xué)）專(zhuān)業(yè)。endprint