徐進京

摘要：近年來，隨著房價不斷上漲，住房問題已經(jīng)成為一項民生問題。盡管政府出臺了很多政策控制房價，但房價卻越調(diào)越高。究其原因，主要有土地價格不斷上漲、城市化進程加快、消費者心理預(yù)期、房地產(chǎn)的投資需求、房地產(chǎn)開發(fā)成本驅(qū)動、開發(fā)商炒作等一系列因素。因此結(jié)合房地產(chǎn)歷史現(xiàn)狀和調(diào)控歷程，從市場供求基本規(guī)律入手，提出商品房成本剛性和吉芬商品的概念，多角度分析房價為何越調(diào)越漲的基本規(guī)律以及房價下跌的可能性，并對房價調(diào)控的措施進行研究。展望未來，房地產(chǎn)回歸理性是我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房價；調(diào)控；缺乏彈性；成本剛性

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.23.038

1引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，尤其在1998年住房貨幣化改革后，房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速發(fā)展之中。2008年全球經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動了上下游企業(yè)的發(fā)展、穩(wěn)定了就業(yè)，為我國經(jīng)濟恢復(fù)和發(fā)展做出了巨大的貢獻。在這令人矚目的成功后面，卻暗含著問題與危機。次貸危機過去的10多年，世界經(jīng)濟發(fā)展長期低迷，增長前景仍不明朗，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大，我國房地產(chǎn)業(yè)也已度過鼎盛繁榮期，步入分化。在此期間，全國各大中小城市的房價卻始終都以超過國民收入的速度上漲，歷經(jīng)中央和地方的多次調(diào)控，房價始終居高不下，房價問題已成為嚴重民生問題。持續(xù)高漲的房價使得中低收入者購房壓力越來越大，普通大眾只能“望樓興嘆”，越來越擠壓年輕人的發(fā)展空間，扼殺城市創(chuàng)新力，這對一個城市的長遠發(fā)展極為不利，對國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展也帶來挑戰(zhàn)。

2中國房地產(chǎn)的歷史與現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實行的是統(tǒng)一建設(shè)和分配的制度。以1998年開始的房改為標志，我國福利住房制度開始向以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度轉(zhuǎn)變。之后，房地產(chǎn)進入了一個不斷繁榮時期，土地成片開發(fā)，大量外資的引入，高樓大廈紛紛拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在促進經(jīng)濟發(fā)展與就業(yè)、改善人民生活、城市現(xiàn)代化建設(shè)、城鎮(zhèn)化進程中等方面發(fā)揮了巨大的作用。但是，近些年里房價不斷攀升，房價的漲幅遠遠高于物價和GDP的增長速度，已嚴重背離了房屋的真實價值和普通百姓的承受能力。在北京，上海，深圳等熱點地區(qū)，住房成為大部分人的難題。令人遺憾的是，在房價飛速上漲的同時，工資水平卻很穩(wěn)定，住房價格與城市居民家庭年收入之比，即房價-收入比不斷擴大。據(jù)統(tǒng)計，我國平均房價-收入比在8∶1左右，而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，房價收入比排名前十位的高達：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、廣州11.1。然而根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)統(tǒng)計，發(fā)達國家房價收入比僅為1.5～5.5∶1，發(fā)展中國家的房價收入比為4～6.1∶1，絕大多數(shù)國家的房價收入比為3～7∶1之間，顯然中國已遠遠超過了這個比例。

圖1是我國全國及主要城市商品住宅銷售價格走勢圖，很明顯，從2005年以后房價出現(xiàn)大幅增長，一線城市房價增速遠超人均可支配收入增速，2008和2016年一線城市房價出現(xiàn)了暴增，漲幅少則40%，多則70%以上。

房價“高燒不退”，利益的驅(qū)使房地產(chǎn)行業(yè)聚集大量社會投資，從而導(dǎo)致其他行業(yè)資金不足，出現(xiàn)了2016年幾百家上市公司一年的利潤不如賣一套一線城市的房子的利潤高，長此下去，必將導(dǎo)致我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)模式單一，市場創(chuàng)新發(fā)展活力不足，經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型升級面臨巨大挑戰(zhàn)。

截至2016年底，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為65%，同期美國房地產(chǎn)業(yè)占GDP已達129%，日本達到16%，但中國房貸存量達到168萬億，城鎮(zhèn)人均房貸存量/人均可支配收入為082，同期美國為070，2017年如果房貸繼續(xù)以30%的速度增長，可支配收入按8%增長，這一指標將上升至099，距美國2007年次貸危機爆發(fā)前最高點101只差一步之遙。與此同時，在整個社會消費品總額中，房地產(chǎn)業(yè)的銷售收入占到了42%以上，這種高度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展模式，風(fēng)險是巨大的。

3中國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控歷程

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中起基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性作用，房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，不僅可以刺激經(jīng)濟，拉動內(nèi)需，而且還關(guān)乎民生和社會的穩(wěn)定。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康長效發(fā)展，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，合理控制房價過高過快的上漲，一直是各級政府面臨和急需解決的問題。然而現(xiàn)實情況是，房價越調(diào)越漲，具體見表1，由此帶來的社會問題日益突出。

4對房價變化規(guī)律的研究

根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)的理論，影響一種商品價格的有許多因素，但是成本、供給和需求是最重要的三種因素。商品房，既然是市場經(jīng)濟條件下可交易的商品，那么它的價格也是在這三種主要因素影響下形成的，房價的波動必然遵循需求與供給規(guī)律。下面從主要從兩種經(jīng)濟狀況來分析房價調(diào)控的變化規(guī)律。

4.1經(jīng)濟穩(wěn)定下的房價

（1）初始狀態(tài)下，商品房需求是缺乏彈性的，因為城鎮(zhèn)化進程當中，外來人口不斷涌入城市，住房的剛需在市場上始終存在甚至不斷增長，當價格上漲時，總是有一部分人需要買房。而當價格下跌時，市場上部分消費者出現(xiàn)觀望，銷量也不會大增。

（2）商品房供給受土地政策（土地供應(yīng)）和房地產(chǎn)市場價格影響，市場穩(wěn)定情況下，供給不會有太大變化，均衡市場（P1，Q1）見圖2。

（3）從需求方的來看，當政府開始調(diào)控，限貸、限購、緊信貸時，限制了總需求，市場上消費者因為購房資格（如戶口、首付、貸款利率、非首套房等）問題，很多潛在的購房者被排除在市場之外，也就是說市場有效需求減少，需求曲線向左移動至D1后，見圖2。在供給（含庫存）不變的情況下，市場均衡點由E1移動至E2，價格P、成交量Q均下降。但實際上由于通脹預(yù)期的客觀存在，人民幣在國內(nèi)存在貶值，人們心理預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲，因此，雖然社會總需求減少了，而實際上消費者的收入并沒有減少，相對于收入人們對房子的心理可承受價格依然是P1，甚至在上漲，賣方可以迅速地將售價提升到P1，減少供給，以獲得最大利潤，于是便會出現(xiàn)房價越調(diào)越漲。endprint

從供給方來看，當政府開始調(diào)控，首先，房地產(chǎn)市場中賣方會捂盤惜售，短期內(nèi)會觀望市場走勢，不會立馬降價。其次，由于土地資源有限，土地供應(yīng)在減少，歷年拍賣土地成交價格不斷攀升，加之勞動力成本、材料成本的上漲等因素，開發(fā)商手上新盤的供給存在成本也在不斷上漲，其成本存在剛性，導(dǎo)致新盤價格依然堅挺。再次，二手房市場上賣方也存購買商品房以及貸款的成本剛性，甚至部分二手房退出市場，轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致市場價格依然不會主動下降，極大地可能是保持穩(wěn)定，甚至可能上升。于是，帶來的結(jié)果就是，市場上購房者愿意接受價格大于P2，甚至大于P1，相對應(yīng)的，市場供給減少（可供出售的房源在減少），即供給曲線S1向左移至S2，結(jié)果房價越調(diào)越漲。

（4）當政府突然放開限購，松銀根、寬信貸政策，如2016年的去庫存政策，市場上的需求會迅速增加，并且還會把之前緊縮信貸政策抑制的市場需求一下子釋放出來，而此時，市場的供給不會迅速增加，市場需求由D2向右移動時D3，而供給S2不變，市場上短期均衡變?yōu)椋≒3，Q3），價漲量升。

經(jīng)此以上四個階段，呈現(xiàn)出地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失敗，導(dǎo)致越調(diào)控房價越漲，即很多經(jīng)濟學(xué)者所謂的“我國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律不符合西方經(jīng)濟學(xué)規(guī)律”，經(jīng)此深入分析發(fā)現(xiàn)，并非是不符合，而是各項前提條件、市場供求、社會預(yù)期等相關(guān)因素發(fā)生了變化。

4.2經(jīng)濟低迷下房價出現(xiàn)下跌的可能性

當政府實行緊縮的財政政策、貨幣政策，社會經(jīng)濟增長乏力，通貨膨脹下降，甚至出現(xiàn)通貨緊縮，從而出現(xiàn)社會可支配收入Yd下降，也即社會購買力下降，即由Y1向左移動至Y2，社會產(chǎn)品總需求從AD1下降為AD2，如圖3所示。而這種情況的出現(xiàn)，往往是國家經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，經(jīng)濟步入危機的前兆，人們的可支配收入下降了，市場上有效需求大量減少，而市場上商品房庫存保持不變，需求曲線由D1向左平移至D2，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)量價齊跌，由初始均衡點（P1，Q1）向左下移動至（P2，Q2）達到新的均衡，如圖4所示。

通過分析，可以總結(jié)出房價難以控制的原因主要有：（1）土地價格的不斷上漲；（2）城市化進程加快，改善性需求的增加，住房供不應(yīng)求；（3）消費者心理預(yù)期；（4）房地產(chǎn)成為重要的投資方向；（5）房地產(chǎn)開發(fā)成本驅(qū)動；（6）開發(fā)商炒作、捂盤惜售；（7）商品房預(yù)售制；（8）地方政府GDP需要等一系列因素。

4.3房地產(chǎn)市場調(diào)控的對策

房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展中的，極其復(fù)雜的，有著眾多不同參與者和多種利益沖突交匯的復(fù)雜領(lǐng)域，同時又關(guān)乎廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。因此，高房價必須要調(diào)控，堅持“房子是拿來住的，而不是拿來炒的”總原則，遵循市場經(jīng)濟客觀規(guī)律，從維護廣大人民群眾的利益、構(gòu)建社會主義和諧社會出發(fā)，既要從“根”上解決問題，又不因調(diào)控影響國民經(jīng)濟的發(fā)展，這是有效調(diào)控的原則和目的所在。做好房價調(diào)控，短期的調(diào)控政策沒有效果，并不能長期的降低市場價格，應(yīng)重點從以下幾點：

（1）地方政府應(yīng)減少對土地財政的過度依賴，加大土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場投資開發(fā)增速，實行最高限價競拍，控制地價增速，保持適度合理房地產(chǎn)行業(yè)貸款和投資，穩(wěn)供給，才能穩(wěn)定市場。

（2）政府建立更多的保障住房，如自住房、限價房等，大量的自住房供給可以平抑商品房市場價格，滿足剛需，才能從供給側(cè)上打壓房價，因為此時市場上房屋的總供給增加，而需求不變，那么在此情況下，房價必然穩(wěn)中有降。

（3）商品房即使商品，應(yīng)盡量以市場規(guī)律進行引導(dǎo)，而不是一味的限購，這樣反而加重了民眾非理性預(yù)期，認為房子是稀缺產(chǎn)品，越漲越買，越買越漲的惡性循環(huán)。與其限購，不如加大市場供給，進行限價，同時加快房產(chǎn)稅的立法與實施。租房是購房的唯一替代方式，積極引導(dǎo)房屋租賃市場，讓市場更加規(guī)范、誠信，讓廣大租客能夠安穩(wěn)生活，安心工作，嚴厲打擊炒作學(xué)區(qū)房，大力促進教育均等化，才不至于大家拼了命也要買房。

（4）銀行應(yīng)進一步收緊信貸，尤其是個人住房貸款，防止經(jīng)濟下滑時，個人貸款出現(xiàn)違約，引發(fā)銀行壞賬，進而導(dǎo)致金融業(yè)信貸危機。

（5）落實中央簡政放權(quán)、降稅降費舉措，減少房地產(chǎn)開發(fā)制度成本、腐敗成本，讓房價回歸市場本原。

（6）嚴厲打擊開發(fā)商虛假銷售、虛假廣告，切實保障購房者權(quán)益，讓房產(chǎn)交易公開、公正、透明。

（7）逐步取消房屋的預(yù)售制度，打破資金壟斷，降低房地產(chǎn)投資金融杠桿率。

（8）調(diào)整政績考核制度，不再把GDP作為衡量政府官員的唯一標準，應(yīng)該把改善民生、創(chuàng)新發(fā)展放在第一位。

5結(jié)論與展望

從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程分析，不難發(fā)現(xiàn)，十幾年來房子承擔著商品（生活必需品）和金融投資品雙重屬性，正是民眾的非理性剛需加上資本的投機加速了房價的暴漲。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與調(diào)控歷程，房價變化規(guī)律的研究，房價上漲的原因以及調(diào)控措施的探討中得出，抑制房價上漲是一項艱巨漫長的工程，需要各種政策配套使用。一方面，是要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，增加房地產(chǎn)市場土地和住房供給，加大保障房的建設(shè)力度，建立公開透明的交易平臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，回歸商品房的居住屬性而非投資屬性。另一方面大力發(fā)展社會主義生產(chǎn)力，不斷深化社會市場經(jīng)濟改革，促進經(jīng)濟增長，提高全體國民的收入，才是解決供給與需求矛盾的根本出路。

參考文獻

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