張興軍

身處“內(nèi)憂外患”政策監(jiān)管和“似有似無”的輿論倒逼背景之下，萬達集團難免如驚弓之鳥，而加快其一直倡導(dǎo)的向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路便成為相對明智的選擇。

2017年7月19日，萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團、富力地產(chǎn)在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，兩項交易總金額637.5億元。與7月10日萬達商業(yè)和融創(chuàng)集團協(xié)議相比，增加富力地產(chǎn)作為交易方，但交易標(biāo)的和交易總金額基本一致。

只為償債？

根據(jù)萬達、融創(chuàng)和富力的三方協(xié)議，富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達商業(yè)77個酒店全部股權(quán)，77個酒店的酒店管理合同繼續(xù)執(zhí)行至合同期限屆滿。融創(chuàng)房地產(chǎn)集團以438.44億元收購西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目的91%股權(quán)，并由交割后項目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

根據(jù)今年5月萬達商業(yè)2017年度第三期中期票據(jù)發(fā)行披露材料中的2017年一季度財報數(shù)據(jù)，萬達商業(yè)的負(fù)債總計5446.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。據(jù)此推算，此次和融創(chuàng)等達成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓能夠使萬達回收的631.7億元，并為萬達商業(yè)降低8個百分點的負(fù)債率。

就在近日，又有媒體披露萬達集團已將旗下金融板塊部分股權(quán)出讓給了中國銀聯(lián)，同時增加了萬達金融的注冊資本金。雖然萬達集團旗下的金融板塊和萬達業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，商業(yè)并非同一公司主體，但通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓抑或資產(chǎn)售賣來變現(xiàn)，有助于集團整體現(xiàn)金流的優(yōu)化，從而降低外界對萬達的質(zhì)疑，這對于其能否按時登錄資本市場有著重要的意義。

老調(diào)重彈

事實上，對于萬達高昂負(fù)債的質(zhì)疑一直不絕于耳。早在“2016（第十五屆）中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”上，王健林在其演講之后被記者專門問道：最近有自媒體發(fā)布文章，說到萬達的負(fù)債達到了4200億，其實是“首負(fù)”。對此問題王健林早有準(zhǔn)備，并列舉出了多條邏輯充分的理由反駁網(wǎng)友的質(zhì)疑。

王健林稱，網(wǎng)友所說的4200億負(fù)債是2015年萬達商業(yè)財報上列明的負(fù)債，而非萬達集團。其次，萬達商業(yè)的資產(chǎn)有6000多億，負(fù)債4000多億，萬達商業(yè)的凈資產(chǎn)到2016年年底要超過2000多億元。

事實上，王健林在接受媒體采訪時也談到了房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債特殊性。

“房地產(chǎn)的負(fù)債跟別的公司的負(fù)債有所不同，房地產(chǎn)的預(yù)售，就是房子的銷售收入算負(fù)債，只有等到房子竣工了，拿到竣工證才能轉(zhuǎn)化為收入。所以幾家大型的房地產(chǎn)企業(yè)每年都會有一千多億算到負(fù)債里去?！边@意味著，房企的負(fù)債，是包含了預(yù)收房地產(chǎn)、預(yù)備的儲備金等等，加上銀行貸款等合計下來的財務(wù)整體狀況。

王健林自證萬達不缺錢的理由則是，其個人在萬達商業(yè)和萬達院線（現(xiàn)為萬達電影）兩家上市公司的股權(quán)就高達1500億元，如果通過銀行質(zhì)押至少可以貸款1000億元，但其并未質(zhì)押過相關(guān)股份。

回A關(guān)口

資料顯示，萬達商業(yè)曾于2014年12月在香港上市，此后萬達認(rèn)為其在港股估值被低估，于是在2016年9月正式完成私有化，繼而尋求在A股主板上市。根據(jù)證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部“首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況 ”顯示，萬達商業(yè)IPO的狀態(tài)為“已反饋”，處在排隊之中。

有分析認(rèn)為，萬達之所以于近期“甩賣”資產(chǎn)，與其回歸A股的計劃不無相關(guān)。其招股書中曾提示，若國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，公司可能面臨較大資金壓力和財務(wù)成本壓力，影響公司債務(wù)清償能力，增加償債風(fēng)險。事實上，從目前情況看，這種風(fēng)險確實存在。因為按照《萬達商業(yè)私有化募資推介書》中為其回歸A股主板所設(shè)定的時間表，萬達已經(jīng)捉襟見肘。

《萬達商業(yè)私有化募資推介書》曾在第九項“核心投資條款”中披露了其回A的時間線及相應(yīng)的對賭條款，即“如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前為能夠在境內(nèi)主板市場上市的情況下：

一、萬達集團以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權(quán)，以每年10%的單利向B類（境內(nèi)）投資人回購全部股權(quán)；

二、A（境外）、B（境內(nèi)）類投資人按投資金額分?jǐn)偩惩馔耸匈M用，B類（境內(nèi)）投資人還需另外承擔(dān)過橋貸款的相關(guān)費用；

三、B類（境內(nèi)）投資人就過橋貸款融資成本、資金出境期間匯率成本等承擔(dān)補充出資義務(wù)。”

這意味著，除了兩年間需承擔(dān)資金壓力外，萬達回A不成或回A延遲，還需付出利息回購?fù)顿Y人股權(quán)。這種背景之下，萬達此前甩賣資產(chǎn)和增加金融板塊的注冊資本金和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，便有了充足的理由。

萬達余憂

作為中國商業(yè)地產(chǎn)之最，萬達的獨特模式一直是業(yè)界關(guān)注的焦點。而王健林的“首富”頭銜，又使其自帶光環(huán)，素來是媒體聚焦的焦點。然而這種非理性關(guān)注，也經(jīng)常帶來意想不到的影響。6月22日的“股債雙殺”就是一例。

2017年6月22日早盤，被稱為A股“第一院線股”的萬達電影（SZ：002739.）在尚無明顯利空消息情況下暴跌，截至午間收盤跌9.87%，逼近跌停，成交量明顯放大。此外，萬達多只債券現(xiàn)券收益率大幅走高，對應(yīng)價格大跌。6月22日，萬達2024年到期的美元債券大跌1.9%；16萬達01債（136143）下跌幅度超過2%。

隨后萬達電影緊急停牌以避免股價異常波動，與此同時，公司也發(fā)起了注入萬達影視資產(chǎn)的資產(chǎn)重組計劃。截至本刊發(fā)稿，萬達電影仍處于停牌之中。

有媒體援引消息人士聲音，稱銀監(jiān)會于6月中旬要求各銀行，對海航集團、安邦集團、萬達集團、復(fù)星集團、浙江羅森內(nèi)里投資公司的境內(nèi)外融資支持情況及可能存在的風(fēng)險進行摸底排查，重點關(guān)注所涉及并購貸款、“內(nèi)保外貸”等跨境業(yè)務(wù)風(fēng)險情況。這一傳聞，導(dǎo)致萬達、復(fù)興等旗下上市公司股票受到波及。

幾乎與此同時，部分企業(yè)高企的負(fù)債率、極高的杠桿率、高溢價以及部分標(biāo)的的巨額虧損引起了國家發(fā)改委、央行、商務(wù)部等多個部委對非理性海外投資的潛在風(fēng)險及其真實性、合規(guī)性的高度關(guān)注。尤其在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域存在的非理性、異常的、動機不良的、假借并購之名行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之實的海外投資行為成為監(jiān)管的重點。

而從萬達集團的業(yè)態(tài)和戰(zhàn)略來看，其再度首當(dāng)其沖。身處“內(nèi)憂外患”政策監(jiān)管和“似有似無”的輿論倒逼背景之下，萬達集團難免如驚弓之鳥，而加快其一直倡導(dǎo)的向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路便成為相對明智的選擇。endprint