方勇華

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基于家庭戶數(shù)變動(dòng)的房地產(chǎn)需求及調(diào)控對(duì)策

方勇華

(廣東機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東廣州 510515)

“房子是用來住的”，因此文章從家庭人口結(jié)構(gòu)特征、家庭數(shù)量影響我國(guó)房地產(chǎn)需求的視角出發(fā)，實(shí)證檢驗(yàn)人口及家庭數(shù)量變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響，研究結(jié)果表明：家庭數(shù)量比人口總量對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響更為顯著。并在歷次人口普查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)變動(dòng)特征預(yù)測(cè)未來家庭戶數(shù)及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，為政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供依據(jù)。最后建議政府提高供給，針對(duì)未來家庭數(shù)量增多及小型化的趨勢(shì)，優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)，并采用合理的行政手段、金融手段和稅收手段打擊投機(jī)。

家庭戶數(shù)；人口結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)調(diào)控

2016年以北、上、廣、深、杭為代表的一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的瘋狂走勢(shì)，再一次引起政府及社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)瞬間即由2016年初制定的“去庫(kù)存”再次轉(zhuǎn)化為限購(gòu)限貸。然而從歷次限購(gòu)限貸政策的長(zhǎng)期效果而言，往往并不能“限”住房地產(chǎn)價(jià)格，甚至導(dǎo)致每一輪限購(gòu)限貸之后房地產(chǎn)價(jià)格的再度爆發(fā)性上漲。鑒于房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)雙重屬性，其投資需求短期確實(shí)受貨幣政策、稅收政策及投資渠道等因素的影響和制約，但房地產(chǎn)的長(zhǎng)期消費(fèi)需求即居住需求則主要與人口數(shù)量、尤其是家庭數(shù)量的變化相關(guān)。

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)和人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)的研究方面，通常是將其分別被放在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和人口學(xué)下進(jìn)行研究。在對(duì)房地產(chǎn)需求的分析方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者側(cè)重于從貨幣政策、稅收政策、投資渠道等方面；對(duì)人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)方面的研究，則主要側(cè)重于老齡化、人口負(fù)擔(dān)、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入分配等方面[1-4]。近年來，國(guó)內(nèi)學(xué)者也逐漸將研究視角放在人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格二者間的關(guān)系上，陳斌開等人通過實(shí)證研究，得出我國(guó)住房需求和年齡相關(guān)度極高[5]。在國(guó)外學(xué)者的研究中，Mankiw and Weil最早將人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求結(jié)合起來分析[6]。但遺憾的是，Mankiw and Weil的研究結(jié)論與隨后所發(fā)生的事實(shí)不相符，其結(jié)合人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)研究房地產(chǎn)需求之所以產(chǎn)生偏差，主要是因?yàn)樗卺槍?duì)房地產(chǎn)需求的人口預(yù)測(cè)時(shí)，忽略了房地產(chǎn)需求的基本單位是家庭這一重要因素，而局限于對(duì)人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、性別比例的預(yù)測(cè)，而沒有深化到家庭規(guī)模變化及伴隨的家庭數(shù)量變化的預(yù)測(cè)上，此外，也忽視了房地產(chǎn)的金融投資屬性。

鑒于以上分析可知，因房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重屬性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)統(tǒng)籌考慮短期投資需求及中長(zhǎng)期的消費(fèi)需求，在抑制短期投機(jī)需求的同時(shí)，充分分析人口老齡化、家庭結(jié)構(gòu)及家庭戶數(shù)的變化所引發(fā)的居住需求的變化，提前布局。隨著2016年二胎政策的全面放開，可以預(yù)見未來中國(guó)人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)以及家庭數(shù)量都將發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)居住需求也會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)。而房地產(chǎn)的供給方則受土地資源、土地的審批制度、建設(shè)周期等諸多限制，因此必須提前預(yù)測(cè)人口結(jié)構(gòu)和家庭數(shù)量，以便指導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策。基于此，本文在借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)和分析未來房地產(chǎn)需求，為政府的地產(chǎn)調(diào)控政策制定提供參考依據(jù)。

一、人口數(shù)量、家庭戶數(shù)與房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的實(shí)證檢驗(yàn)

房地產(chǎn)價(jià)格信息通常用商品房?jī)r(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù)和房屋租金價(jià)格指數(shù)來表征(均可從歷年統(tǒng)計(jì)年鑒中獲得)，因本文主要研究房地產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格，故使用商品房?jī)r(jià)格指數(shù)表征房地產(chǎn)價(jià)格信息，建立常用的面板數(shù)據(jù)模型：

Repi,t=β0+β1lnpopi,t+β2lnavegdpi,t+β3ri,t+β4cpii,t+Vi+εi,t

上式中rep為房地產(chǎn)價(jià)格信息，pop為人口信息，avegdp為人均GDP，r為貸款利率，cpi為物價(jià)指數(shù)，Vi為固定效應(yīng)，為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。本文采用根據(jù)2005—2014年各省人口信息與房?jī)r(jià)信息面板數(shù)據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)及其他控制變量的反應(yīng)，人口信息(pop)分別采用對(duì)數(shù)總?cè)丝诤蛯?duì)數(shù)家庭數(shù)量進(jìn)行回歸。為控制回歸分析要求的其他條件不變假設(shè)，本文進(jìn)一步控制人均實(shí)際GDP、貸款利率和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)三種價(jià)格信息分別估計(jì)反應(yīng)函數(shù)，每種又對(duì)應(yīng)固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)兩種方程，得到估計(jì)結(jié)果如表1和表2所示。

表1 人口總量對(duì)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)的回歸結(jié)果

注：*、**、***分別代表10%，5%，1%顯著性水平，()中數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)差，下表同。

表2 家庭戶數(shù)總量對(duì)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)的回歸結(jié)果

根據(jù)表1可以發(fā)現(xiàn)人口總量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)并沒有顯著影響。由表2統(tǒng)計(jì)值可見，采用固定效應(yīng)估計(jì)結(jié)果解釋家庭數(shù)量對(duì)商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響更合理，家庭戶數(shù)的增加對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有顯著影響。對(duì)比表1和表2，發(fā)現(xiàn)用家庭數(shù)量來表示人口信息(pop)比用總?cè)丝诒硎救丝谛畔?pop)對(duì)于歷年房地產(chǎn)價(jià)格變化走勢(shì)更具解釋力，家庭戶數(shù)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)未來需求及價(jià)格走勢(shì)有更顯著影響。

二、未來家庭數(shù)量與房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)

(一)當(dāng)前中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)特征分析

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，醫(yī)療水平和生活水平得到大幅改善，我國(guó)的人均壽命也顯著提高。據(jù)第六次人口普查公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)男性平均壽命為72.38歲，女性為77.37歲，男女分別提高2.75歲和4.04歲，但男女人均壽命差異有所增加，男女平均壽命差異與2000年相比，由3.70歲擴(kuò)大到4.99歲。顯然，人均壽命的提高和男女壽命差異的擴(kuò)大，會(huì)加大喪偶獨(dú)居老人的數(shù)量，延緩了空巢老人家庭數(shù)消亡的速度和整體家庭數(shù)量下降速度。

此外，隨著初婚年齡的推遲，單獨(dú)生活的人口數(shù)量在增加、單獨(dú)生活的時(shí)間在延長(zhǎng)導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)中的單人戶增多，構(gòu)成了對(duì)城市公寓樓住房(過渡性、相對(duì)較小建筑面積)需求的主要支撐。與此同時(shí)，值得注意的是近年來我國(guó)結(jié)婚率和離婚率都呈上升趨勢(shì)(如表3所示)。結(jié)婚(尤其是初婚)和離婚通常都會(huì)導(dǎo)致家庭戶數(shù)的增加，因?yàn)榻Y(jié)婚前子女一般與父母同住，婚后組成新的家庭而從原家庭中獨(dú)立出來；而離婚則是從原來已有的家庭分解出一個(gè)新的家庭。因此，離婚率和結(jié)婚率上升都會(huì)增加家庭戶數(shù)進(jìn)而增加房地產(chǎn)需求。離婚率增加意味著家庭規(guī)模有進(jìn)一步縮小化的趨勢(shì)?？梢?，多種因素疊加造成了核家庭化趨勢(shì)越發(fā)明顯，這一點(diǎn)從歷次人口普查數(shù)據(jù)中可以得到證實(shí)(見表4、表5)，家庭平均人口規(guī)模在1982年以后不斷下降：1982年每戶家庭人數(shù)4.41人，2000年為3.44人，2010年則進(jìn)一步下降為3.10人，家庭戶數(shù)隨著家庭人口規(guī)模的下降呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，由1995年的3.18億戶上升到2009年的4.23億戶。

教師提出問題：（1）為何控制眼色的基因不能位于Ⅱ-1區(qū)段？（2）圖1、圖2均可解釋實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象，控制眼色的基因能夠既位于Ⅱ-2區(qū)段也位于Ⅰ區(qū)段嗎？（3）假說僅僅能夠解釋已有的實(shí)驗(yàn)結(jié)果，假說就一定正確嗎？（4）如何驗(yàn)證假說正確與否？

再?gòu)娜丝谶w移的角度來看，農(nóng)村人口向城市遷移的趨勢(shì)仍在延續(xù)，中國(guó)當(dāng)前及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，仍將處于城市化高峰期，預(yù)計(jì)到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將由目前的52%左右增長(zhǎng)到60%以上，人口大量持續(xù)地向城市遷移與流動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求，尤其是一二線城市形成強(qiáng)勁支撐[7]。

(二)未來家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)家庭數(shù)量、結(jié)構(gòu)的方法有戶主率方法、計(jì)算機(jī)微觀仿真模擬和宏觀模擬預(yù)測(cè)。Juha Alho等學(xué)者簡(jiǎn)化地建立了多維家庭人口預(yù)測(cè)模型，通過簡(jiǎn)化的模型可用于同時(shí)預(yù)測(cè)家庭戶以及人口的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、特征及分布[8]。在預(yù)測(cè)總?cè)丝跁r(shí)，國(guó)內(nèi)學(xué)者曾毅等于1998年分別以中等死亡率和低死亡率的假設(shè)下預(yù)測(cè)了我國(guó)2010年的人口總量和城市化率，其人口總量預(yù)測(cè)值分別為13.75億和13.89億，城市化率分別為44%和43.99%[9]，其人口數(shù)量預(yù)測(cè)值與2010年人口統(tǒng)計(jì)的實(shí)際數(shù)值(13.39億)相比，高估了3%左右，而其城市化預(yù)測(cè)值與2010測(cè)算的實(shí)際值(49.68%)相比則明顯偏低。在其他學(xué)者對(duì)農(nóng)村和城鎮(zhèn)的家庭規(guī)模及分布的預(yù)測(cè)方面，通過和人口普查所得的實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者之前對(duì)于農(nóng)村和城鎮(zhèn)人口規(guī)模的預(yù)測(cè)與實(shí)際數(shù)值相比都明顯偏高[10]，這與其在研究中低估了核家庭化的速度有關(guān)。

表3 2007—2014年粗結(jié)婚率與粗離婚率數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源為2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))

表4 家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)表(數(shù)據(jù)來源為統(tǒng)計(jì)年鑒)

表5 歷次人口普查家庭人口規(guī)模數(shù)據(jù)

本文在曾毅等學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合2000年和2010年兩次人口普查所得的實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)其預(yù)測(cè)進(jìn)行修正。在2000年人口普查中，城鎮(zhèn)家庭戶均人口3.28人，全國(guó)平均家庭戶均3.44人，農(nóng)村3.64人；而在2010年人口普查中，全國(guó)家庭戶均人口降低為3.10人，10年戶均下降0.34人，降幅非常驚人。因此，進(jìn)行人口預(yù)測(cè)時(shí)必須要考慮人口小家庭化這一趨勢(shì)。考慮到家庭規(guī)模有下限，故此前10年戶均下降0.34人的速度是不可持續(xù)的，戶均人口下降速度會(huì)減慢，本文將其速度假定為之前速度的1/3，即每10年減少0.11人/戶規(guī)模測(cè)算，預(yù)計(jì)2020—2050年全國(guó)家庭戶均人數(shù)分別為2.99、2.88、2.77和2.66人。這樣，預(yù)測(cè)得到城鎮(zhèn)家庭數(shù)量不斷增加，每10年大概增加4 000萬戶左右。這一修正相比于曾毅等學(xué)者之前的預(yù)測(cè)而言，城鎮(zhèn)總?cè)丝诩皯魯?shù)的精度更符合新的實(shí)際情況。此外，亦有不少學(xué)者認(rèn)為2050年左右，我國(guó)一人戶與二人戶比例將達(dá)2000年的3倍以上，而成為主要的家庭規(guī)模種類，其形成原因主要有：更多年青人離開父母異地就業(yè)，或在本地自立門戶，較高的離婚率，獨(dú)居老人及未與子女居住的老年夫婦戶數(shù)的快速增長(zhǎng)[11]?；谏鲜龇治?，根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)的公布結(jié)果和生育政策的變更，參考曾毅等人的研究結(jié)果并根據(jù)Juha Alho的方法，重新預(yù)測(cè)2020—2050年人口總量、城市化率以及戶數(shù)分布，修正后的2020—2050年城鄉(xiāng)人口、戶數(shù)如表6所示。

表6 2020—2050家庭戶數(shù)與人口規(guī)模預(yù)測(cè)

為了和家庭結(jié)構(gòu)及數(shù)量結(jié)合分析，需要重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前住宅結(jié)構(gòu)中一居室、二居室、三居室的比例。根據(jù)對(duì)過往宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，從1999年到2009年，我國(guó)城鎮(zhèn)竣工住房套數(shù)由194.6萬套增至554.9萬套，套均面積也由90平米/套增加到107平米/套。從套均面積的增加可以大致判斷，一居室或二居室等小戶型所占比重顯著降低，顯然房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)與核家庭化的趨勢(shì)明顯不匹配。住宅結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的不匹配，或?qū)⒊蔀槲磥碜》績(jī)r(jià)格上漲的一個(gè)新原因。此外，根據(jù)本文及其他學(xué)者對(duì)我國(guó)人口和家庭戶數(shù)的預(yù)測(cè)以及二胎政策放開的影響，未來數(shù)十年我國(guó)的新增住房套數(shù)仍將維持在高位，若進(jìn)一步考慮舊房子拆遷補(bǔ)建及投資需求等因素，住房需求數(shù)量將更高。

三、對(duì)策建議

房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲始終是政府和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，與一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆形成鮮明對(duì)比的是，眾多三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格仍深陷泥潭。這一現(xiàn)象充分表明一二線市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的暴漲并非全是貨幣政策寬松惹的禍，一二線城市的人口聚集所產(chǎn)生的大量居住需求亦是房地產(chǎn)價(jià)格上漲不可忽略的重要因素。

由于我國(guó)人口密度較大，且住房本身固有的負(fù)外部性及住房建設(shè)存在周期、建成后難以改變等特點(diǎn)，因此在政策選擇上，我國(guó)應(yīng)該更多地借鑒德國(guó)的做法，針對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合人口需求和抑制投機(jī)的政策，盡可能達(dá)到供給需求平衡。具體而言，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)，針對(duì)未來家庭小型化的趨勢(shì)，增加一居室和二居室等小戶型住宅的供應(yīng)；從老齡化社會(huì)的角度出發(fā)，鑒于中國(guó)的老齡化存在明顯的“未富先老”特性，政府亦應(yīng)鼓勵(lì)家庭養(yǎng)老，讓年邁的老年人與子女同住，從而減少住房需求，與此同時(shí)，還應(yīng)積極推進(jìn)老齡化社區(qū)設(shè)計(jì)，合理布局興建老齡人公寓[12]；研究制定更合理的、分地域的行政手段、及金融稅收手段打遏制房地產(chǎn)投機(jī)；同時(shí)，從社會(huì)穩(wěn)定的大局出發(fā)，還應(yīng)解決低收入群體的住房問題，適當(dāng)采取非市場(chǎng)配給的辦法，增加保障性住房供給、加大公租房、單位集資建房建設(shè)力度，甚至允許小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，從而解決低收入群體及農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口的住房問題[13]。

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(責(zé)任編校：李延軍)

10.15916/j.issn1674-327x.2017.04.009

F293.33

A

1674-327X (2017)04-0030-04

2016-12-28

方勇華(1981-)，男，江西婺源人，副教授。