常金曉

目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭已呈現(xiàn)出削弱態(tài)勢，在這種不利環(huán)境下，如何維持自身的發(fā)展實(shí)力、避免不利環(huán)境的影響迫在眉睫，而保持競爭力的關(guān)鍵在于有效管理資金的來源和資金的使用。本文以深圳光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為例，在對(duì)光耀地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理狀況進(jìn)行簡要說明的基礎(chǔ)上，分析光耀集團(tuán)在資金管理方面存在的主要問題，并針對(duì)出現(xiàn)的主要問題提出合理的解決方案，旨在借光耀集團(tuán)在資金管理方面存在的具有普遍性的問題，希望我國其他存在類似的問題房地產(chǎn)企業(yè)得以借鑒，進(jìn)而健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式。

一、光耀地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理現(xiàn)狀

1.多方位投資，耗資巨大，收入平平。光耀集團(tuán)投資領(lǐng)域廣泛，涉足建筑、物業(yè)、金融、教育等多個(gè)領(lǐng)域。2009年，光耀集團(tuán)開始擴(kuò)張發(fā)力，項(xiàng)目版圖圍繞珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈逐步展開，總部也在之后遷至深圳，目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個(gè)城市，根據(jù)光耀集團(tuán)官方資料顯示，截至2012年底，光耀集團(tuán)累計(jì)開發(fā)面積逾400萬平方米，土地儲(chǔ)備已超過1000萬平方米。2012年6月，光耀地產(chǎn)與韓國JDC公司、DK集團(tuán)簽署協(xié)議，投資30億元用于開發(fā)韓國濟(jì)州島的“中國城”旅游度假項(xiàng)目。光耀集團(tuán)為了發(fā)展天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目，2013年年底向韓亞銀行申請(qǐng)了一筆8500萬元的半年期貸款。光耀集團(tuán)為發(fā)展各項(xiàng)工程項(xiàng)目，投入大量資金，但到目前為止，有很多項(xiàng)目被爆停工、停售及延期交樓，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)想的收益。

2.巨額民間借貸，訴訟案頻繁。為了達(dá)到快速擴(kuò)張的目的，光耀集團(tuán)進(jìn)行大量了民間借貸，這些民間借款利息高，舉借時(shí)間長。從2011年開始，光耀集團(tuán)民間借貸總額已達(dá)20億元，占總?cè)谫Y額的三分之一，且其借款期限遠(yuǎn)高于一般企業(yè)民間借貸的期限，僅利息總額就高達(dá)20億元。截至2014年6月，光耀集團(tuán)就面臨4起訴訟糾紛，當(dāng)事人分別為周勃、張文勛、葉國權(quán)、周瑞坤，涉案金額分別為6000萬元、1.3億元、1500萬元、3000萬元，借款期分別為120天、3個(gè)月、3個(gè)月、2年。具體民間借款案件詳情如表1所示：

光耀集團(tuán)不能償還到期借款本息，被法院判決歸還被借款人借款本金及利息。在法院判決之后，光耀集團(tuán)仍無力償還這些債務(wù)，因此被列入“全國失信被執(zhí)行人名單”，喪失了企業(yè)信用，使其在面臨資金風(fēng)險(xiǎn)時(shí)缺少了一條有力的脫困途徑。

二、光耀地產(chǎn)集團(tuán)資金管理存在的主要問題

資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中最重要的部分，它關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的生死存亡。高效的資金管理既能保證企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展，又能維持企業(yè)自身的利潤，保障企業(yè)未來的競爭優(yōu)勢；松散的資金管理不僅會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低企業(yè)收益，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。光耀集團(tuán)的發(fā)展過程中出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金缺乏問題，通過研究光耀集團(tuán)的資金管理措施，總結(jié)以下光耀集團(tuán)資金管理上出現(xiàn)的主要問題。

1.快速擴(kuò)張，危機(jī)重重。光耀集團(tuán)投資領(lǐng)域廣泛，涉足建筑、物業(yè)、金融、教育等多個(gè)領(lǐng)域。2009年，公司開始大規(guī)模擴(kuò)張。目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個(gè)城市，總開發(fā)面積超過356萬平方米，儲(chǔ)備用地近900萬平方米。光耀集團(tuán)不僅在國內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張，還將視野探伸到國外。2012年6月，光耀集團(tuán)與韓國JDC公司、DK集團(tuán)簽署協(xié)議，投資30億元用于開發(fā)韓國濟(jì)州島的“中國城”旅游度假項(xiàng)目。

光耀集團(tuán)的快速擴(kuò)張需要大量資金支持，一旦資金供給出現(xiàn)斷裂，項(xiàng)目工程將無法開展或無法繼續(xù)開展，會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失。快速擴(kuò)張過程中已完成項(xiàng)目由于市場下行銷售低迷，造成庫存堆積嚴(yán)重，企業(yè)資金回籠受阻，影響企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.高息融資，上市公司“被擔(dān)保”。在銀行信貸越來越謹(jǐn)慎而無法滿足光耀集團(tuán)高速擴(kuò)張的情況下，民間借貸則成為了光耀集團(tuán)快速融資的一條捷徑。盡管光耀集團(tuán)聲稱其在2010-2012年資產(chǎn)負(fù)債率分別為45.7%、50.3%、55%，均低于行業(yè)平均水平，但是其表外積累的高息民間借款已經(jīng)令其不堪重負(fù)了。從2011年開始，光耀集團(tuán)民間借貸總額已達(dá)20億元，占總?cè)谫Y額的三分之一，且其借款期限遠(yuǎn)高于一般企業(yè)民間借貸的期限，僅利息總額就高達(dá)20億元。截止2014年6月，光耀集團(tuán)正面臨的借款訴訟糾紛就涉及4起，借款本金分別為1500萬元、3000萬元、6000萬元、1.3億元，至今仍有20億元本息未還。巨額的高息融資使得光耀集團(tuán)負(fù)債累，高額的利息吞噬了公司大量的利潤，致使法院凍結(jié)了相關(guān)資產(chǎn)，很多在建項(xiàng)目工程不得不停工，欲實(shí)施項(xiàng)目不得不延期開展，企業(yè)運(yùn)行舉步維艱。此外，由于欠款未還，光耀地產(chǎn)集團(tuán)被中國人民銀行廣州分行列入失信被執(zhí)行人名單，不予以滿足融資需求，不增加援信額度。

3.市場單一，遭遇瓶頸。光耀集團(tuán)成立于惠州，而惠州市是各大房地產(chǎn)集團(tuán)紛紛匯集的城市，惠州市房地產(chǎn)市場一直處于高庫存和高空置率的狀態(tài)，而且惠州市房源銷售嚴(yán)重依賴深圳、東莞等地的購房者，這些外地的購房者占總購房者的50%以上。受購房者來源的限制，房產(chǎn)在惠州的銷售逐步遭遇瓶頸。

4.競爭激烈，市場下行。開發(fā)商商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的大部分資金來源于業(yè)主的按揭款，但是資金回籠的難度卻較以往不斷加大。第一，銀行信貸收緊，貸款的限制條件增多，業(yè)主很難從銀行拿到按揭款。第二，銀行利率上浮，購房者觀望態(tài)度嚴(yán)重。第三，由于限購限貸政策的頒布和首套房貸款利率優(yōu)惠的回調(diào)趨勢，房產(chǎn)的銷售量大幅下降。

惠州市是開發(fā)商云集的城市，大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)如恒大、碧桂園、華潤等都紛紛進(jìn)駐此地，競爭異常激烈。不僅如此，光耀在天津、臨沂、威海等地的銷售業(yè)績也大幅下滑?？梢姡鎸?duì)如此激烈的競爭，光耀集團(tuán)的市場份額逐漸減少，慘淡的銷售業(yè)績使光耀集團(tuán)庫存增多，資金回籠難度加大，進(jìn)一步影響其開發(fā)樓盤、拓展市場。

三、針對(duì)光耀地產(chǎn)集團(tuán)提出改善資金管理的對(duì)策

資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，資金鏈的安全與否關(guān)系到企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，更關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)能否安全運(yùn)行。優(yōu)化資金管理，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，提高資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)任何資金出現(xiàn)問題的企業(yè)來說都迫在眉睫。針對(duì)光耀地產(chǎn)集團(tuán)資金管理方面出現(xiàn)的主要問題，提出以下解決方案。

1.合理進(jìn)行投資決策，避免盲目投資。由于投資房地產(chǎn)具有時(shí)間長、耗資多、范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)大等諸多特點(diǎn)，資金鏈出現(xiàn)問題的可能性就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展影響巨大。當(dāng)光耀集團(tuán)面臨多項(xiàng)投資決策時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。可行性分析的第一步是充分做好前期的市場調(diào)研，了解市場的供求狀況、價(jià)格機(jī)制，預(yù)測市場的發(fā)展前景。第二步則應(yīng)該仔細(xì)研究所投資項(xiàng)目的各項(xiàng)信息，包括項(xiàng)目類型、投資時(shí)機(jī)、資金需求量、投資的利潤率、投資回收期、實(shí)施的難易程度等，從而對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位。第三步，也是最為關(guān)鍵的一步，應(yīng)該準(zhǔn)確應(yīng)用投資模型對(duì)項(xiàng)目所需資金量進(jìn)行測算，針對(duì)測算出的資金需求量，考慮光耀集團(tuán)是否具備承受能力，重點(diǎn)考慮是否需要進(jìn)行外部融資，如果進(jìn)行外部融資，將來的盈利水平是否高于資本成本。經(jīng)過一系列的調(diào)查研究和分析，光耀集團(tuán)應(yīng)該盡可能準(zhǔn)確地做出投資決策，確保資金的合理投入量和資金的盡快回籠。

2.融資渠道多元化，避免走入“死胡同”。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金最安全也是最主要的途徑。在我國，社會(huì)信用環(huán)境較差是不爭的事實(shí)，盡管銀行壞賬情況有所改善，但是企業(yè)惡意騙貸、逃避銀行債務(wù)的現(xiàn)象仍然較多，導(dǎo)致銀行不良貸款數(shù)額巨大，所以很多企業(yè)為了獲取資金都在向銀行傳遞其擁有良好信譽(yù)的信號(hào)。光耀集團(tuán)失敗的一點(diǎn)在于它破壞了企業(yè)和銀行之間的相對(duì)信任的資金借貸關(guān)系，這種雙贏的合作關(guān)系一旦破裂，就限制了企業(yè)持續(xù)融資的能力，要想再讓銀行貸款給企業(yè)，融資成本會(huì)大大增加。因此，光耀集團(tuán)要盡量恢復(fù)企業(yè)信用，積極尋求和銀行繼續(xù)合作。除了和銀行合作之外，光耀集團(tuán)還要尋找其他融資方式。例如，盡量尋求一些資本成本合理的長期融資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程時(shí)間長，短期融資在工程完工之前就已經(jīng)到了償還期限，此時(shí)資金尚未回籠，無法償還債務(wù)，容易造成債務(wù)拖欠。對(duì)于資金需求巨大的項(xiàng)目，光耀集團(tuán)可以實(shí)行多個(gè)企業(yè)合作開發(fā)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)多贏。需要注意的一點(diǎn)是，無論采用何種融資方式，都要合理分配債務(wù)融資和權(quán)益融資的比例，將資本結(jié)構(gòu)保持在安全水平上。

3.實(shí)施資金預(yù)算管理，提高資金使用效果。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度可以識(shí)別資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的使用效率。光耀集團(tuán)作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)施資金預(yù)算管理尤為重要，通過編制資金預(yù)算計(jì)劃，把握日常資金收支，營造良好的資金使用氛圍，做到事前預(yù)算、事中控制、事后反饋，既可以保證在適度的范圍內(nèi)有效使用資金，又可以防止過度投資甚至資金鏈的崩潰。

4.創(chuàng)新盈利模式，提高盈利水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤主要有兩種途徑：一是通過土地的自然增值來獲得利潤；二是通過住房市場上房屋的價(jià)格上漲來獲得利潤。然而，這樣的盈利模式有兩個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)：一是房屋的價(jià)格受諸多因素影響，這就導(dǎo)致其核心利潤來源不穩(wěn)定；二是購買土地和建造房屋需要耗費(fèi)大量資金，企業(yè)資金供給不足以及資金的占用量過大都可能導(dǎo)致其資金鏈斷裂，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機(jī)。因此，如何打破傳統(tǒng)的盈利模式、實(shí)行創(chuàng)新經(jīng)營對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)刻不容緩。

四、結(jié)語

資金是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的命脈，順暢的資金鏈?zhǔn)歉鏖_發(fā)商順利經(jīng)營的最為重要的保障。資金管理是企業(yè)管理活動(dòng)的核心內(nèi)容，它關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前景和生死存亡。光耀集團(tuán)由于快速擴(kuò)張、盲目購殼、高息融資、違規(guī)擔(dān)保等原因而遭遇資金危機(jī)，資金鏈幾近斷裂，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施行而有效的管理機(jī)制，擁有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警覺性，確保資金鏈與產(chǎn)業(yè)鏈的和諧統(tǒng)一至關(guān)重要。[基金項(xiàng)目：遼寧省普通高等教育本科教學(xué)改革研究項(xiàng)目“大數(shù)據(jù)時(shí)代管理會(huì)計(jì)課程建設(shè)與改革研究”（編號(hào)：UPRP20140331）。]

（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）