張婷婷

【摘 要】眾所周知，房地產項目管理的質量直接影響著房地產建造的品質，要想確保房地產項目管理工作的高效性與合理性，最基礎的條件就是要建立起最科學的管理模式，由施工單位和負責施工管理工作的項目經理來共同落實。本文將就如何有效控制房地產項目管理進行深入的分析與探究。

【關鍵詞】房地產；項目管理；控制策略

引言

關于房地產開發(fā)項目管理的內涵，其主要指的是在依法取得土地使用權的國有土地上進行房屋建設或者其他類型的基礎設施的建設項目。在房地產項目管理工作中，所涉及到的主體是非常豐富和多元化的，主要有房地產投資方、監(jiān)理方、設計單位、勘查機構、施工人員等等，總而言之，房地產項目管理是一項極具復雜性的系統(tǒng)工程，其管理的對象是房地產項目，管理的目的，是在現實的基礎上，制定出最優(yōu)的管理方案，取得最理想化的管理效果，進而確保房地產建設的高質量。

一、房地產項目管理的特點分析

1.明確的目標。

眾所周知，在房地產項目開發(fā)建設過程中，需要實現的目標可以分為兩種，分別是成果型目標和約束性目標，其中，成果性的目標主要指的是銷售利稅率、投資回報率等等經濟效益性質的指標，同時也包括房地產項目內外部的功能要求。而約束性目標，主要指的是建設的工期、質量標準或者投資限額等等。所以，在房地產項目管理工作當中，必須要明確管理的目標，其不僅僅是一種目標，其實也是一種約束。

2.新穎性和創(chuàng)造性。

在房地產項目管理工作當中，作為項目管理人員，在實際做出決策或者開始實施之前，必須要站在實際角度出發(fā)，結合具體情況，制定出針對性和創(chuàng)造性的管理模式，要堅持因地制宜的管理方針，不僅僅要總結前人的管理經驗，更要在項目管理過程中發(fā)揮創(chuàng)造性。

3.復雜性。

其實，一項房地產項目，會涉及到非常多的部門，當這些部門需要針對同一個項目進行合作時，就必須要互相制約與影響，項目管理者必須要協(xié)調好各個主體之間的關系，所以，其必然會經歷一個漫長的時間跨度，要想盡辦法解決好好各種影響因素，同時，也要調整好工期、投資、質量等等約束條件的關系。

二、房地產項目管理工作中出現的問題

1.缺乏科學高效的決策。

當前，我國正處于商品房短缺的時代，因為流傳著“拿地就可以賺錢”、“蓋房就可以賺錢”等理念，這就使得房地產投資分析、策劃以及論證都遭受到了冷遇，這也使得我國的房地產項目管理工作在可行性研究方面嚴重缺乏科學高效的決策，在開工之前，并沒有對施工技術以及經濟等等方面的可行性進行正確的評估，所以，出現了非常多的問題，比如，戶型偏大或者戶型單一，這就會對銷售情況產生非常直接的影響，再比如，商品房空置面積上升、商業(yè)用房空置問題突出等等。

2.監(jiān)理工作缺乏公正性和獨立性。

通常情況下，建設單位都會配有專業(yè)的管理團隊，各個專業(yè)管理人員的配備都是非常齊全的，而且，建設單位還掌握著投資的控制權。所以，這就導致建設單位站在一個非常高的立場上對施工單位發(fā)號施令，甚至會直接干涉監(jiān)理工作，這就使得房地產建設過程中出現了多頭指揮的現象，其必然會在很大程度上影響著監(jiān)理的責任心和積極性，監(jiān)理方在處置違法施工行為以及報告現場安全事故隱患等等方面存在著非常大的局限性，房屋建筑的質量可想而知。

3.邀請招標、公平性差。

現階段，我國的房地產開發(fā)項目建設當中，關于招投標基本上都是以自行組織招標形式為主，自行招標，久而久之，就會使得招標更多的只是流于形式，甚至直接采用“邀請招標”的方式，就算組織公開招標活動，其中陪標、圍標和串標的方式也非常普遍，所以，當前很難保證存在真正意義上的公開招標。

三、如何提升房地產項目管理工作的效率

1.關于成本的管理。

成本管理作為房地產項目管理工作中的重要內容，其直接影響著項目的整體質量，項目管理工作，最重要目的就是爭取利潤空間的最大化，因此，要想爭取更大的經濟利益，就必須要高度重視起成本管理工作，將成本管理工作貫穿房地產項目管理工作的始終。從房地產項目的定位開始，包括后續(xù)的制定計劃方案、設計階段，直到交付竣工都必須要將成本管理工作做到位，成本管理工作必須要落實到實處，細化到每一個小細節(jié)當中，此外，企業(yè)還需要配置專門的財務團隊，更好地進行成本管理。

2.關于進度的管理。

在房地產項目管理工作當中，從房地產項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業(yè)對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產企業(yè)還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設進度。

3.關于合約的管理。

項目的具體實施必須要根據完善的合約來進行有效的管理，一份良好的合約能夠有效轉移房地產建設項目的成本風險，而且能夠轉變與提升高質量。完善合約管理的前提和基礎便是招標，所以，在實際的招標過程中，建設方必須要全面認識清楚施工單位，確保對施工單位的有效控制，建立并健全招標制度，盡可能規(guī)避合同風險。

4.關于質量的管理。

在房地產項目管理中，第一要素就是質量保證，確保每一個項目都不會留下任何質量隱患，將安全事故的發(fā)生率降到最低。房地產項目經理必須要嚴格按照招標約定的驗收標準，管理和監(jiān)督好房地產建設項目質量檢查和驗收工作。在驗收過程中所獲得的關鍵性數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據。在質量驗收過程中，針對材料的驗收，必須要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告。對于建設項目實施過程中出現的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規(guī)定給予嚴格的懲罰措施。

四、結束語

綜上所述，房地產項目管理實質是一個動態(tài)的管理體系，管理工作必須要貫穿于房地產建設項目的始終，作為項目管理者必須要做到，面對每一個環(huán)節(jié)和每一個階段始終保持清晰的頭腦，始終站在公平公正的立場，在確保項目質量的基礎上，爭取經濟效益與社會效益的最大化。

參考文獻：

[1]談如何做好房地產開發(fā)工程項目管理 佟圣欣 - 《建材發(fā)展導向：下》 - 2016.

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