王曉艷

宅基地房屋如何買賣、過戶和繼承

王曉艷

農村宅基地房屋因為其特殊性，在買賣時有眾多政策法律約束。什么樣的農村房屋買賣有效？買賣后如何過戶？賣出宅基地的農民還能再申請宅基地嗎？

【案例】

老王和村民老夏簽了份房屋買賣協(xié)議，協(xié)議上約定，老王花5000塊錢買下老夏在村里的一處房屋。后來老王在院子里建了7間廂房?，F(xiàn)在老王已經(jīng)是本村村民了，但是為了防止和老夏因為房屋發(fā)生糾紛，老王訴至法院，要求確認雙方當年的房屋買賣合同有效。

【說法】

要說老王提出的訴訟是否合理，首先要弄清以下幾點：

誰有資格買農村的宅基地房？

由于農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員不能申請或變相取得農村宅基地使用權。只有本集體經(jīng)濟組織成員，才有資格購買農村的宅基地房。本集體經(jīng)濟組織成員，一般是指戶口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民，都不能購買。

本村村民之間房屋買賣，需要經(jīng)過村委會同意嗎？

只要房屋買賣合同是雙方的真實意愿，也不違反法律法規(guī)的強制性禁止性規(guī)定，經(jīng)過雙方協(xié)商一致就可以，不需要經(jīng)過村委會同意。如果擔心賣房人以后反悔的話，可以經(jīng)過相關部門審批，將宅基地使用證上面的名稱使用權人變更成買房人。

老王買完農村房屋后，怎么過戶？

案例中老王買房，當時他不具備本村村民資格，但是后來他成了本村村民，那么他就可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請審核，由縣級人民政府批準就可以辦過戶了。實踐中一般是在宅基地使用證上進行變更，然后由相關部門蓋章。

老夏還能再申請本村宅基地嗎？

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準。所以老夏不能再申請宅基地了。

宅基地本身就有一種社會福利性在里面，是為了保障農村村民的住房，如果說你賣了，那可能是你覺得不需要這個住房了，再申請的話就不批準了。

農村宅基地原則上“一戶一宅”，如果繼承了父母的宅基地房，一戶兩宅合法嗎？可以確權嗎？

這是可以的。這里涉及一個概念，就是物權的取得方式中的繼受取得。物權繼受取得一般通過事件的發(fā)生或者民事法律行為的實施而取得，比如說遺產繼承。

子女通過繼承取得了房屋的所有權，宅基地在嚴格意義上來說不是他的，如果說他繼承的房子坍塌了，那這個房子就是滅失了（法律上滅失指物品因自然災害、被盜、遺失等原因不復存在），宅基地使用權也就沒有了，因為房子和地是不能分離的。如果是村民通過審批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而繼承取得的房子坍塌了，這個房子就滅失了。

本村村民戶籍遷出后，村里的房子會被收回嗎？

本村村民戶籍遷出后，村里的房子不會被收回。只要當時取得房屋的時候是通過合法的途徑，并不會因為戶籍的變動而被收回房屋。

參謀問答

風吹倒墻砸死家畜，誰擔責？

問：大風刮倒了我家的院墻，砸死了鄰居家的兩只羊。我需要擔負賠償責任嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！蓖瑫r，《中華人民共和國侵權責任法》第八十六條規(guī)定：“建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。因其他責任人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由其他責任人承擔侵權責任?！贝箫L不同于颶風或海嘯，是常見天氣現(xiàn)象，因而院墻倒塌根本原因還是質量存在問題。在不能證明自己平日對院墻的維護符合安全標準且不存在其他責任人的情況下，應當對趙某的財產損害承擔民事責任。

農村自留地發(fā)生爭議，誰來調解？

問：我家在村里原有一塊自留地，因為長期在外務工，后來村里又幾次調整，現(xiàn)在我們的自留地被別人占用，我想要回來，但是對方不承認是我的，村里當時也是口頭行為，沒有相應的書面協(xié)議，我該怎么辦？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議由縣級以上人民政府處理，個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴?！?/p>

就本案而言發(fā)生的土地之間的爭議，可以先自行協(xié)商或者由村委會先行調解解決，協(xié)商和調解無果，可以要求鎮(zhèn)政府做出決定，如果你們對該決定不服，可以在接到該決定之日起三十日內向法院起訴。

宅基地能不能被繼承？

問：我們村的李老漢和他老伴6年前去世了，留下了4間房屋及院落，院落外有一片空地，也屬于李老漢的宅基地。去年12月，村里要修水泥路，需占用李老漢院落外的空地，但已經(jīng)在縣城落戶的李老漢的兒子李某提出反對意見，稱這塊宅基地是他和父母一起從集體分得的，父母不在了，他有權繼承，以備幾十年后回村養(yǎng)老。因此，李某反對村委會在院落外的空地上修路。請問，李某可以繼承他父母的宅基地嗎？

答：對于宅基地，我國土地管理法規(guī)定，農村村民只能擁有一處宅基地，而且取得宅基地的前提是其“村民”身份，同時村民擁有的只是宅基地的使用權，宅基地所有權還是在村集體，村民不能隨意處置宅基地。所以，宅基地不屬于個人財產，也不是遺產，不能被繼承。

與此同時，繼承法也表明，子女是父母財產的法定繼承人，而房屋也是遺產范疇之一。李某可以將老屋修繕并繼續(xù)居住，但將來老屋倒塌或者消失后，李某作為城鎮(zhèn)居民，無權在村里獲得宅基地，也就沒有權利重建、翻建或擴建了。因此，村里完全有權占用李老漢院落外的空地修路，李某無權干涉。