[提要] 中國房地產(chǎn)價(jià)格一直以來總體趨勢(shì)是上升的，從來就沒有大幅度地跌過，不管政府怎么宏觀調(diào)控也控制不住，這其中有多種因素，也有許多專家學(xué)者作了分析，大多有失偏頗，很少呼吁實(shí)行限賣政策，也很少主張加大住房投資獲利稅收收取的力度。不管是從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者預(yù)期、廠商利潤最大化以及用邊際方法來分析，還是從資本的本質(zhì)屬性和中國的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策來分析，都有其必然性。

關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)價(jià)格；消費(fèi)者理論；廠商理論；邊際分析；資本的逐利性；宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F015 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年5月16日

中國多年來房地產(chǎn)調(diào)控政策，至今都沒有真正地成功過，尤其是一二線城市，反而是越調(diào)越高，雖然2017年3月17日諸如北京出臺(tái)房地產(chǎn)限購限貸政策，被稱作“317新政”。不久其他城市也緊隨其后，分別出臺(tái)不同程度的類似政策，從表面上看，似乎遏制住大幅度上漲，但其效果的持續(xù)性，還有待進(jìn)一步地觀察，不排除還會(huì)出現(xiàn)反復(fù)的可能性。近20年來，中國房地產(chǎn)價(jià)格就從來沒有真正地下跌過，反而是一路高歌，瘋狂上漲。政府也紛紛出臺(tái)過不少調(diào)控政策，但幾乎每一次都是收效甚微，都到了國九條、國十條，始終不見其效。到底是什么原因，導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)價(jià)格越調(diào)越高？

一、消費(fèi)者理論

消費(fèi)者的理性預(yù)期，消費(fèi)者從目前的房地產(chǎn)價(jià)格在不斷地上漲，房地產(chǎn)商捂盤惜售，造成供給緊缺的假象，政府宏觀政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)價(jià)格不是降，而是漲，這些都引導(dǎo)了消費(fèi)者的理性預(yù)期，消費(fèi)者的理性預(yù)期決定了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)行為，理性預(yù)期往往起到行為的導(dǎo)向作用。中國房地產(chǎn)價(jià)格從大趨勢(shì)上看，就從來沒有大幅度地跌過，一直在不斷上漲。

消費(fèi)者的習(xí)慣預(yù)期，那就是房地產(chǎn)價(jià)格從來沒有真正降過，而且每次都是越調(diào)越漲，越調(diào)越瘋狂。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)這種上漲預(yù)期，不但吸引了大批國內(nèi)投機(jī)客，而且也吸引了不少外資流動(dòng)性，他們也和國內(nèi)消費(fèi)者一樣，預(yù)期中國房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)一直漲下去，這種預(yù)期是一種信號(hào)，這種投機(jī)是最安全的，回報(bào)也是最巨大的，利潤超過許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將促使國內(nèi)外消費(fèi)者加大住房投機(jī)的購買力度，進(jìn)一步地推高房地產(chǎn)價(jià)格。因此，當(dāng)國內(nèi)外消費(fèi)者一窩蜂地涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，政府無論怎么調(diào)控，都難以把房地產(chǎn)價(jià)格這頭“瘋?！弊ё　＿@與消費(fèi)者理性預(yù)期有很大關(guān)系，這是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的悲哀，也是無房消費(fèi)者的悲哀。至今，還沒有哪一個(gè)國家，因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上科技強(qiáng)國之路。

二、廠商理論

廠商理論的重要一點(diǎn)就是利潤最大化，追求超額利潤。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)為房地產(chǎn)廠商提供前所未有的展示平臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的如此火暴與瘋狂程度，從房價(jià)收入比來說，這種瘋狂程度以亞洲為盛，亞洲以中國為盛。中國房價(jià)收入比已超過了20，（民間估計(jì)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，前不久上海有一統(tǒng)計(jì)數(shù)字是150）而發(fā)達(dá)國家是3～6，中國北京、上海與廣州的房價(jià)更是高得驚人，已經(jīng)到了讓人難以容忍的程度。全國人均收入只有7，800美元，農(nóng)村居民人均也只有1，500美元，人民收入如此之低，房價(jià)如此之高，早已超過合理價(jià)位?？v觀全球發(fā)達(dá)國家，尤其是北歐福利國家，沒有哪一個(gè)國家是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

廠商是要獲得利潤最大化的，哪里有這樣的市場(chǎng)，他們就到哪里去，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)為他們而生，有超額安全的利潤，利潤最大化使他們寧愿放棄做實(shí)體經(jīng)濟(jì)，瘋狂地奔向房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)然這里還包括不務(wù)正業(yè)的、干副業(yè)的、做起房地產(chǎn)開發(fā)的知名企業(yè)，連蘇寧、海爾等企業(yè)都參與其中了（蘇寧環(huán)球、海爾地產(chǎn)）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國沒有幾家規(guī)模以上企業(yè)是例外的。2010～2014年房地產(chǎn)投資年平均增長率是22%。2015年增速因國內(nèi)外因素突然下降至1.0%，2016年上半年又有回暖，但總體趨勢(shì)還是上漲的，房地產(chǎn)廠商為了達(dá)到利潤最大化這一目標(biāo)，他們會(huì)想盡一切辦法維持高房價(jià)，諸如捂盤惜售，制造供給緊張的假象，愚弄消費(fèi)者，蒙蔽消費(fèi)者，有的甚至使用了非法手段，只要能利潤最大化，他們不惜社會(huì)道德底線。

三、邊際分析方法

邊際分析方法是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中比較重要的方法，是指追加的邊際成本與邊際收益相比較，相等是一個(gè)臨界點(diǎn)，即邊際收益等于邊際成本這個(gè)點(diǎn)。這是許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者常常使用的重要工具。中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可以用邊際分析方法來解釋。中國經(jīng)濟(jì)最近幾年經(jīng)濟(jì)增長的整體趨勢(shì)是一路下行的，從2010年到2017年第一季度，GDP從10.45%一路下行至6.9%。未來幾年GDP還有可能繼續(xù)下行。但是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化并不是很大，房價(jià)仍異常堅(jiān)挺，尤其是一線城市，如北京、上海、廣州和深圳，這可是在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，二線城市廈門、南京等地也是如此。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的怪異現(xiàn)象，為何世界各國絕無僅有，從來就沒有大幅度下跌過，整體趨勢(shì)是瘋漲，在中國買房投機(jī)基本就是穩(wěn)賺不賠，違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一直以來邊際收益大大超過邊際成本。

從20世紀(jì)90年代開始，嚴(yán)格意義上講，是從1998年7月3日，國務(wù)院的23號(hào)文件《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》這個(gè)文件，標(biāo)志著中國正式告別了福利分房時(shí)代，進(jìn)入了貨幣購房時(shí)代。這個(gè)事件是個(gè)大事件，是一個(gè)標(biāo)志性的事件，這對(duì)于每一個(gè)中國人都有切身影響。這一年也正好趕上亞洲的金融危機(jī)，中央為了維護(hù)中國的國際聲譽(yù)，中國做出了重大的犧牲，努力地調(diào)整貨幣政策與財(cái)政政策。從這以來，中國的國內(nèi)貨幣市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上一直是通脹的，國內(nèi)物價(jià)不斷上漲，再加之2008年的全球金融危機(jī)，中國政府為了保增長，拋出了4萬億投資，這給后來的中國房地產(chǎn)價(jià)格造成推波助瀾的影響。

按照邊際分析的方法講，邊際收入必須大于邊際成本，房地產(chǎn)廠商才愿意加大投資，否則就缺乏動(dòng)力。物價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)廠商的邊際成本就不斷地增加，如果房地產(chǎn)價(jià)格不變的話或價(jià)格提高不大的話，那么房地產(chǎn)廠商的邊際收益就會(huì)減少或者變?yōu)樨?fù)數(shù)即虧損。為了扭轉(zhuǎn)這一局面，房地產(chǎn)廠商唯一的辦法就是提高房地產(chǎn)價(jià)格，一直提高到邊際收益大于邊際成本為止，這樣廠商才能獲得利潤，企業(yè)才能生存。因此，中國物價(jià)不斷上漲，導(dǎo)致廠商不斷地提高邊際收益，從而就不斷提高房地產(chǎn)價(jià)格，以至于不斷地推高房地產(chǎn)價(jià)格。

四、資本的逐利性

資本的本質(zhì)屬性是逐利性。資本的逐利性即哪里能獲利就會(huì)到哪里去，中國房地產(chǎn)利潤空間很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就成為資金的蓄水池，成為資金逐利的市場(chǎng)。例如，北京的房價(jià)曾有人計(jì)算過，利潤、成本與其他大約是三三開。這么大的利潤率是實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以比擬的。這就知道游資為什么熱衷于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤空間很大，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤率，所以導(dǎo)致資本趨之若鶩。這也難怪，資本從來就是“逐利”的。資本大體來源于家庭、企業(yè)、政府以及國際資本，這些資本大多是流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)想不漲都難。有人曾說，今天的富人沒有不炒房的，有人買幾套、幾十套、甚至整棟樓的并不新鮮。北京每戶平均擁有兩套房，全國如果按照用電量，電表處于靜止?fàn)顟B(tài)的大約6千萬戶。利潤率很高是資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要原因。

還有，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但是利潤率很高，而且也是資本最安全、最保險(xiǎn)的地方。中國房地產(chǎn)就是不跌，非常安全，零風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自從1998年以來，從來就沒有像樣地下跌過，一路是高歌猛進(jìn)，一直到了2008年才因美國次貸危機(jī)的影響，才短暫喘口氣，但并沒有怎么下跌，等到中國政府慷慨拋出4萬億投資后，房地產(chǎn)價(jià)格這頭瘋牛就狂奔不止。北京玉淵潭西北角的高檔小區(qū)早就達(dá)到每平方米10萬元。截至2017年5月北京西三環(huán)外的慈壽寺周邊的房價(jià)已達(dá)到每平方米7萬多元。一個(gè)家庭啥事不干，只要擁有兩套房，一輩子衣食無憂。房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)、零風(fēng)險(xiǎn)性以及資本的逐利性，直接導(dǎo)致資本大量流入，是房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。

五、宏觀調(diào)控政策未能對(duì)癥下藥

治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房價(jià)，絕不是限購限貸就能夠解決的，只能使中國房價(jià)越調(diào)越高，限購限貸只會(huì)誤傷許多用于居住的家庭，而且限購限貸也不能從根本上遏制住炒房的投資客，當(dāng)然也不利于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

限購是阻止不了本地人購房的，只要擁有多張身份證，一切都搞定。限貸也阻止不了有錢人炒房，曾經(jīng)有人買下整棟樓，資金并不是問題。因此，限購限貸的宏觀調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)，不是長久良策。

加大房價(jià)增值的稅收力度和限賣才是正道。壓縮房地產(chǎn)投機(jī)者炒房的利潤空間，讓其無錢可賺，他們自然而然就會(huì)收手。如果讓炒房者的利潤等于零甚至是虧本或是大跌，我想他們比誰跑得都快。目前，中國的住房限賣是5年，否則收5.5%的稅，這個(gè)政策無關(guān)痛癢，失去存在的意義，某種程度上還推高了房價(jià)，因?yàn)槌捶空呖梢园讯愂辙D(zhuǎn)嫁給購房者，等于不受5年的限制，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)自由流通，反復(fù)炒作，某房產(chǎn)中介就是通過不斷地炒作同一套房子，反復(fù)轉(zhuǎn)手，推高房價(jià)，從中牟利。因此，限賣才是遏制炒房客的重要手段，這也是世界其他國家打擊投機(jī)的普遍做法。新加坡就是這樣的一個(gè)國家，限賣20年，否則征收50%的稅，在此情況下，很難有炒房者，所以新加坡房價(jià)一直保持得很穩(wěn)定。

遏制中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，必須加大房價(jià)增值的稅收力度和限賣才是宏觀調(diào)控政策的理性選擇，讓房價(jià)回到合理區(qū)間，這是一項(xiàng)重要的民生工程，其惠及億萬百姓，造福于人民。

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