陳健鵬

(廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 廣東 廣州 510320)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)證研究

陳健鵬

(廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 廣東 廣州 510320)

隨著改革開放我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了重要作用，評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效水平具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文選取了2015年的數(shù)據(jù)，利用因子分析法，對(duì)我國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效水平進(jìn)行了實(shí)證分析。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)投資水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)水平三個(gè)方面為影響我國(guó)不同省市房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的主要因素，各省市中廣東和江蘇兩省市發(fā)展相對(duì)平衡，各因子得分都較高，績(jī)效水平也高，排名穩(wěn)居前二。由此發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效方面存在的主要問題是整體績(jī)效水平不高，各省市發(fā)展不平衡，市場(chǎng)占有率高的企業(yè)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。建議對(duì)策是平衡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資，而企業(yè)則應(yīng)該從管理制度與模式等方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母?，提高?jī)效企業(yè)績(jī)效。

房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)績(jī)效；因子分析

一、緒論

(一)研究的背景

改革開放以來，我國(guó)逐漸打開國(guó)門，實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在城市化和現(xiàn)代化得進(jìn)程中，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并逐步成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到重要作用。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，隨著一系列調(diào)控新政的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)日益受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。自1998年我國(guó)住房體制改革文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的頒布，決定停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房供給商品化與社會(huì)化的新體制。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展。2000-2015年15年間中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展和規(guī)?；脭U(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)投資各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2000年4984.05億元增長(zhǎng)至2015年的95035.6億元，年增長(zhǎng)率達(dá)到21.7%。商品房施工面積從2000年的65896.9萬m2增長(zhǎng)至2015年的515096.4萬m2，年均增長(zhǎng)為25.6%，商品房銷售額從2000年的3935.44億元增長(zhǎng)至2015年的76292.4億元，年增長(zhǎng)率為21.8%。從商品房的銷售額的增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率可以看出，我國(guó)商品房銷售價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空前繁榮。

由于房地產(chǎn)業(yè)已得了輝煌的成就，但是我國(guó)幅員遼闊，各省市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也各不相同。房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，房地產(chǎn)投資過熱及投資性購(gòu)房比例過高導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫等問題，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)能否保持高速增長(zhǎng)表現(xiàn)出極大的關(guān)注。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要的作用。而我國(guó)房地業(yè)的績(jī)效水平到底如何，一直以來都沒有有過系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。因此有必要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定我國(guó)各省市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與績(jī)效水平，然后針對(duì)性的提出改善的意見及政策建議。

(二)研究的目的和意義

1.研究的目的

市場(chǎng)績(jī)效是企業(yè)在一定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，通過一定的市場(chǎng)行為產(chǎn)生的價(jià)格、產(chǎn)量、利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量以及在技術(shù)進(jìn)度等方面的最終經(jīng)濟(jì)成果以及他們對(duì)社會(huì)總體福利的影響，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率和資源配置的優(yōu)劣。經(jīng)濟(jì)效益的好壞直接體現(xiàn)了一個(gè)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小，也是行業(yè)的存在之本。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的績(jī)效的評(píng)價(jià)就具有十分重要的作用。本文通過研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及影響因素，構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效的評(píng)價(jià)指標(biāo)，并且采用合理的評(píng)價(jià)方法對(duì)我國(guó)各省市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了實(shí)證分析。從中發(fā)現(xiàn)各省市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)，各省市針對(duì)具體發(fā)展情況，制定合適的國(guó)家政策及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

2.研究的意義

縱觀國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效方面來看，多從市場(chǎng)融資、銷售、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等反面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效，而國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的研究，雖然分別從不同的角度，運(yùn)用不同的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)方法進(jìn)行相關(guān)問題的研究，但是大部分研究多是從房地產(chǎn)企業(yè)方面進(jìn)行績(jī)效水平的研究，有關(guān)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域的績(jī)效評(píng)價(jià)的研究相對(duì)則不足。基于此，本文研究具有以下兩點(diǎn)意義：

第一，本文首次運(yùn)用因子分析法對(duì)全國(guó)各省市房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，分析影響績(jī)效的主要因子，對(duì)比分析各省市房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效水平，并針對(duì)各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，提出提高房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的建議。

第二，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，不僅資金投入量大、盈利能力強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且對(duì)于穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)也具有重要作用。在我國(guó)政府調(diào)控政策頻繁出臺(tái)時(shí)期，研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效對(duì)于保持房地產(chǎn)的適度規(guī)模、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

(三)相關(guān)文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，直到20世紀(jì)80年代中期以后，經(jīng)濟(jì)學(xué)者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論。國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。其中研究房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率、績(jī)效、及其中關(guān)系的論文總不到30篇。例如，常磊對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)行為以及市場(chǎng)績(jī)效都進(jìn)行了研究，從加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、加速住宅市場(chǎng)化進(jìn)程、改善居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)等方面衡量房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效，并指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。周京奎認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度較低，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差，提出產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的有效途徑。

綜上所述，關(guān)于績(jī)效的研究成果多集中于其他行業(yè)或者企業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場(chǎng)績(jī)效對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效進(jìn)行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。國(guó)內(nèi)運(yùn)用因子分析房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效水平多集中于企業(yè)層面，且局限于上市公司，很少直接運(yùn)用因子分析對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀產(chǎn)業(yè)績(jī)效進(jìn)行系統(tǒng)的研究。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)及績(jī)效相關(guān)概念

(一)房地產(chǎn)業(yè)若干概念

房地產(chǎn)業(yè)按照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍可分為種：一種是狹義的房地產(chǎn)業(yè)，指以房地產(chǎn)為對(duì)象的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑就是基于這種狹義的房地產(chǎn)業(yè)。另外的一種為廣義的房地產(chǎn)業(yè)，它是包含狹義的房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，還包括房地產(chǎn)開發(fā)投資。廣義的概念與我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情相符合，一方面，房地產(chǎn)業(yè)以開發(fā)投資為主，另一方面我國(guó)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)還不成熟，也不規(guī)范。

(二)績(jī)效的相關(guān)理論

目前，績(jī)效是一個(gè)相對(duì)寬泛的概念，它一方面反映了投入與產(chǎn)出的對(duì)比關(guān)系，表達(dá)出結(jié)果，另一方面還可以反映出間接的、潛在的對(duì)主體和客體的影響效果，不應(yīng)片面的理解為經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的效益。由于本文所測(cè)定的績(jī)效主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，因此所定義的績(jī)效是以結(jié)果和產(chǎn)出為導(dǎo)向，即每年房地產(chǎn)業(yè)投入結(jié)果的記錄，如竣工面積、營(yíng)業(yè)收入等等。

三、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)

(一)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效指標(biāo)體系的建立

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，涉及面廣。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)就應(yīng)該全面的考慮。本文在大量參考前人文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)指標(biāo)選取的原則構(gòu)建了以下指標(biāo)體系：

表1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效指標(biāo)體系

(二)因子分析方法概述

1.因子分析的涵義

為了更全面和準(zhǔn)確的測(cè)量和評(píng)估對(duì)象的特征，在實(shí)際的應(yīng)用中，我們往往盡可能多的選用特征指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，選取的指標(biāo)越多，就越能全面、客觀的反映評(píng)價(jià)對(duì)象的特征。選取眾多指標(biāo)的同時(shí)也帶來了統(tǒng)計(jì)分析的困難：一、不同的指標(biāo)，不同重要程度需要賦予不同的權(quán)重，而靠主觀的評(píng)價(jià)避免不了一些失誤與錯(cuò)誤。二、收集到的指標(biāo)之間可能存在較大的相關(guān)性，大量收集指標(biāo)帶來了人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。而因子分析方法則較好的解決了上述問題。

因子分析的基本思想是用少數(shù)幾個(gè)因子的綜合來表示多個(gè)原變量之間的關(guān)系，且能盡可能多地反映原變量的信息。

2.因子分析模型L

林海明(2013)在方開泰教授的幫助下，針對(duì)因子分析的多種方法，建立了因子分析的量化優(yōu)良性準(zhǔn)則，證明了：因子分析模型L的因子具有能降維、能較清晰解釋所有變量、誤差較小的優(yōu)良性；并用實(shí)例說明了最大似然法、主因子法不是更好的，即因子分析模型L是更好的。故以下用因子分析模型L。

四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效實(shí)證研究

(一)數(shù)據(jù)的采集

根據(jù)本文構(gòu)建的房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選取了《2015房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》中我國(guó)31個(gè)省市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，利用SPSS軟件進(jìn)行因子分析與評(píng)價(jià)。實(shí)證分析2015我國(guó)31個(gè)省市各房地產(chǎn)市場(chǎng)的績(jī)效水平。原始數(shù)據(jù)見附錄一

(二)因子分析的具體應(yīng)用

1.數(shù)據(jù)的同向化處理

由于所有原始數(shù)據(jù)均為正方向，所以這里不需要作同向化處理。

2.數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

3.指標(biāo)相關(guān)性檢驗(yàn)

通過SPSS軟件進(jìn)行的相關(guān)性分析，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效指標(biāo)之間有較大的相關(guān)性，例如房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)與商品房完成投資額的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.945，與商品房施工面積的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.937；商品房完成投資額與商品房施工面積的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.946，與商品房竣工面積的相關(guān)度達(dá)到了0.927；為了消除指標(biāo)間的重迭，可以采用因子分析的方法進(jìn)行降維處理，把原來比較復(fù)雜的相關(guān)矩陣內(nèi)部找出幾個(gè)綜合指標(biāo)，利用相對(duì)較少的因子研究市場(chǎng)績(jī)效。

4.判斷因子是否旋轉(zhuǎn)

主成分法下，10列初始因子載荷陣B100每行元素有最大絕對(duì)值且列數(shù)最小的矩陣為B20、旋轉(zhuǎn)后因子載荷陣B2Γ、B3Γ、……、B10Γ，因子載荷陣每行元素最大絕對(duì)值平均數(shù)見表3，由表3得，由于b2Γ>b20,b2Γ是MAX{bkΓ}=b2Γ。所以用b2Γ旋轉(zhuǎn)后因子代替原變量較合理。

表2 旋轉(zhuǎn)后因子載荷陣B2Γ

表3 因子載荷陣每行元素最大絕對(duì)值平均數(shù)

5.確定因子個(gè)數(shù)

變量正態(tài)分布下，取顯著水平為5%，由顯著相關(guān)臨界值r0.05(29)=0.3494，B10=(B2Γ,……,λ91/2u9,λ101/2u10)，B10只有前3列每列有元素的絕對(duì)值大于r0.05(29)，所以因子個(gè)數(shù)確定為3個(gè)。

6.共同度分析

變量共同度說明了全部因子解釋變量Xi的方差(信息)，表4為m=3時(shí)變量共同度(Communalities)表。該表給出了該次分析中每個(gè)變量的共同度，因子幾乎包含了各個(gè)變量至少91.4%的信息。

表4 變量共同度

7.方差貢獻(xiàn)率

表5為m=3時(shí)旋轉(zhuǎn)后方差貢獻(xiàn)率(Total Variance Explained)表。v1=0.4，v2=0.338，v3=0.208，前3個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率為94.29%。

表5 旋轉(zhuǎn)后方差貢獻(xiàn)率

8.因子的命名與正向化

(1)根據(jù)B3Γ和臨界值r(29)的判斷，因子F1與X5(商品房新開工面積)、X4(商品房施工面積)、X8(商品房銷售面積)、X1(房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù))、X6(商品房竣工面積)、顯著正相關(guān)，由于這些指標(biāo)都是從一個(gè)方面反映關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模方面的情況，故可以命名此公共因子F1：房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模。

(2)X3(購(gòu)置土地面積)、X2(商品房完成投資額)、X7(商品房銷售額)為第二因子，這些指標(biāo)都是在一定程度上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資狀況，故可以命名此公共因子F2：房地產(chǎn)投資水平。

(3)X10(房屋銷售價(jià)格)、X9(房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額)反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)里面的企業(yè)的利潤(rùn)狀況，因此可以歸為F3：房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)水平。

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣

表6 因子得分系數(shù)陣

F1、F2、F3結(jié)果如下：

F1=0.213X1-0.070X2-0.733X3+0.145X4+0.844X5+0.126X6+0.003X7+0.139X8+0.186X9-0.200X10

F2=-0.056X1+0.253X2+1.025X3+0.069X4-0.707X5+0.074X6+0.124X7+0.078X8-0.248X9+0.027X10

F3=0.064X1+0.061X2-0.134X3-0.063X4-0.090X5-0.032X6+0.173X7-0.078X8+0.441X9+0.537X10

(三)31個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果

為了對(duì)我國(guó)各省市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，現(xiàn)利用各省市因子得分表計(jì)算綜合得分，各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的獲取是基于總方差分解表中旋轉(zhuǎn)后各因子的方差貢獻(xiàn)率及計(jì)算所得的上市公司各因得分所得。

F綜=0.396F1+0.338F2+0.209F3=0.078796X1+0.070543X2+0.028176X3+0.067575X4+0.076448X5+0.06822X6+0.079257X7+0.065106X8+0.082001X9+0.042159X10

表7 2015年各省市綜合績(jī)效排名

五、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

通過因子分析法得到31個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的三項(xiàng)因子得分及綜合得分，按照綜合得分從高到低排名如表所示。綜合得分越高，表明其市場(chǎng)績(jī)效水平越好。綜合得分為零或者負(fù)值，并不代表其績(jī)效水平為負(fù)，這里僅是將各省市的平均績(jī)效水平作為零點(diǎn)。通過對(duì)上表的分析，可以得出各省市2015房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效水平的整體情況及發(fā)展趨勢(shì)。

1.我國(guó)31個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效水平整體整體績(jī)效水平不高，但保持著越來越好的發(fā)展趨勢(shì)。2015年所評(píng)價(jià)的31個(gè)省(市)中，有一半省(市)綜合得分超過0。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各省市發(fā)展不平衡，績(jī)效最好的與績(jī)效最差的省市之間的綜合得分差距還是較大，達(dá)到了2.18分。

2.縱觀三年的排名情況可知，廣東、江蘇、浙江、山東這些長(zhǎng)江三角、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效水平較高，而青海、西藏、寧夏、甘肅這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較差，主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起步比較早，大型房地產(chǎn)企業(yè)比較多，投資規(guī)模比較大，生產(chǎn)能力和管理水平相對(duì)較高。

(二)建議

1.經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有賴于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升又有賴于產(chǎn)業(yè)政策的促進(jìn)。我國(guó)應(yīng)積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)健康的快速發(fā)展，集中力量推動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；С执笮头康禺a(chǎn)企業(yè)重組、收購(gòu)。逐步形成合理的分工和協(xié)作。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)支持有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資，把有限的資源進(jìn)一步流向大的開發(fā)商手里，對(duì)低效的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行淘汰，提高市場(chǎng)的集中度，提升整個(gè)行業(yè)的績(jī)效。

2.政府作為市場(chǎng)規(guī)則的制定者，應(yīng)建立起良好的土地制度、住房保障制度以及金融政策，使市場(chǎng)保持公平的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高績(jī)效水平。制定合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整土地規(guī)劃與城市開發(fā)。重新定位城市的建設(shè)模式和居民的消費(fèi)模式，保證房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)注重東西部的兼顧，在保證東部沿海地區(qū)房地產(chǎn)地產(chǎn)優(yōu)先發(fā)展的情況下，積極開發(fā)西部地產(chǎn)市場(chǎng)，使東部的技術(shù)、管理及時(shí)的被西部地區(qū)利用、消化，帶動(dòng)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，積極促進(jìn)西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.我國(guó)大部分地區(qū)的住房自有率較高，超過了合適的經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛帶來了對(duì)固定資產(chǎn)的拉動(dòng)，加劇了宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱。同時(shí)許多人本該租房子，卻在買房子，導(dǎo)致了過度的消費(fèi)。導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)也刺激了投資需求的膨脹。政府應(yīng)該從根本上促進(jìn)住宅消費(fèi)方式的改變，運(yùn)用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)、行政、金融手段改變轉(zhuǎn)變消費(fèi)模式，提出適度、科學(xué)的消費(fèi)。

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陳健鵬(1992-)，男，漢族，廣東省廣州市人，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)2016級(jí)碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)。