劉思維

遼寧朝陽曾經(jīng)的“一號工程”，因主政官員的落馬，項目停滯多年，諸多業(yè)主牽連其中，成為地方“呆賬”

還只是框架的樓房像被切下一角，鋼筋外露伸出。西側(cè)的大片工地尚未動工，荒草茂盛處已有一人多高，售樓處牌子上的鋼板四邊翹起，枯藤纏繞。

曾被稱為“東北地區(qū)最大商貿(mào)項目”的遼寧省朝陽市萬商國際城市廣場項目（下稱“萬商項目”），開工建設五年后，處于爛尾狀態(tài)。

這一投資約10億元的項目是當時朝陽市政府的“一號工程”，受到時任朝陽市委書記陳鐵新的主推，但在陳涉腐落馬后，“一號工程”就此擱淺。

原因在于，萬商項目開發(fā)商與陳鐵新在該項目中存有利益交換，陳鐵新事發(fā)后，開發(fā)商負責人也隨之被查，導致項目融資困難，資金鏈斷裂。約有近千名業(yè)主卷入其中，在該項目爛尾三年后，政府出面協(xié)調(diào)，但一直未有進展。

曾經(jīng)的明星工程如今變?yōu)槌柺小鞍毯邸?，該如何消痕去疤，成為繼任官員的難題。

一號工程

2017年6月20日，萬商項目開發(fā)商朝陽吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“吉源地產(chǎn)”）總經(jīng)理高健坐在萬商項目售樓處的辦公室里。由于前一天下雨，高健身后的天花板正在滴答漏水。室內(nèi)的鍍金邊皮沙發(fā)皮革開裂、金漆剝落。

售樓處辦公室的窘狀也是如今萬商項目的縮影。6月26日下午，萬商國際城市廣場半數(shù)以上商業(yè)網(wǎng)點大門緊鎖，開業(yè)的商家則門可羅雀。

這和五年前萬商項目啟動時的宣傳以及預售時的盛況，對比強烈。

2010年，朝陽市龍城區(qū)政府征用八里堡村313畝土地，作價2億余元掛牌出讓，準備用于招商引資。知情人稱，當時，時任朝陽市委書記陳鐵新想主推一個大工程，八里堡村的這一地塊用作商業(yè)開發(fā)正合其意。

吉源地產(chǎn)拍得這一地塊。2011年4月26日，朝陽市龍城區(qū)政府與上海美和紅星投資發(fā)展有限公司及吉源地產(chǎn)簽署朝陽遼西國際家居建材總部基地建設項目合作開發(fā)協(xié)議，該項目為萬商項目前身。

根據(jù)雙方合作開發(fā)協(xié)議，萬商項目地處朝陽市龍城區(qū)現(xiàn)代服務集聚區(qū)核心商圈，占地面積約1000余畝，總建筑面積約200萬平方米，總投資25億元。項目建成投入使用后年營業(yè)額預計在50億元以上。預計可以帶來6萬個就業(yè)崗位，間接拉動就業(yè)10萬人。

萬商項目啟動之初并不被看好。朝陽城市規(guī)模不大，人口僅約40萬。中心商業(yè)區(qū)集中在雙塔區(qū)，該區(qū)域的幾家商城幾乎瓜分了朝陽的主要客流。而萬商項目選址的八里堡村相對偏僻，一些投資者認為該區(qū)域?qū)徫镎邲]有吸引力。

不過很快，這些“消極”的聲音被淹沒在強大的宣傳造勢中。

“政府栽下梧桐樹，朝陽引來金鳳凰?！倍辔怀柺忻窕貞?，從2011年下半年開始，萬商項目的廣告開始頻繁出現(xiàn)在街頭巷尾、廣播電視、報刊雜志中。吉源地產(chǎn)總經(jīng)理高健稱，三年間，開發(fā)商在宣傳推廣上的經(jīng)費投入6000余萬元，成為朝陽廣告力度最大的樓盤之一。

據(jù)中國網(wǎng)報道，萬商項目是東北地區(qū)最大商貿(mào)項目和朝陽市委、市政府的一號工程項目，東北首席超百萬平方米一站式城市綜合體。

彼時萬商項目的宣傳照里，出現(xiàn)許多時任朝陽主要領導的身影——政府領導們和吉源地產(chǎn)董事長劉帥站在萬商項目售樓處掛有“政府一號工程”的牌前合影。

市委書記力推

位于郊區(qū)的萬商項目可以順利推進，與時任朝陽市委書記陳鐵新的力推不無關系。

陳鐵新1955年出生，教師出身，曾獲高級經(jīng)濟師職稱和吉林大學經(jīng)濟學博士學位。49歲時，陳開始主政一方，出任丹東市委副書記、市長，后升任朝陽市委書記。

2008年，陳鐵新主政朝陽時，提出“奮戰(zhàn)三年，再造朝陽”的口號。三年后，陳鐵新在“奮戰(zhàn)三年”的總結(jié)表彰大會上發(fā)言稱：“三年來朝陽市地區(qū)生產(chǎn)總值翻了一番、地方財政一般預算收入翻了一番半、固定資產(chǎn)投資以及規(guī)模以上工業(yè)增加值等經(jīng)濟指標均翻了一番以上?！?/p>

這主要得益于陳強力推進招商引資和項目建設，以及進一步加大城鄉(xiāng)建設力度的執(zhí)政策略。前者范例即為“一號工程”萬商項目。

陳鐵新多次出席萬商項目活動。2011年4月26日，時任朝陽市委書記陳鐵新出席萬商項目與龍城區(qū)政府合作簽約儀式。2012年6月，朝陽市首次舉辦全國性商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高峰會議，同時也是萬商項目發(fā)布會，兩位現(xiàn)已落馬的官員——陳鐵新和時任市委副書記花瑞奇均列席。

高健稱，萬商項目享受到政府招商引資的優(yōu)惠政策。龍城區(qū)政府除了返還凈土地出讓金2000萬元，及各項稅款，還承諾將八里堡村的另外500畝土地以每畝60萬元的價格讓劉帥摘牌，作為萬商項目二期用地，這一價格比市價每畝低20萬元。

不過，對此說法，龍城區(qū)政府未予回應。

一些投資者被“一號工程”的政府支持及宣傳造勢吸引。2012年5月，萬商項目啟動了投資認籌（交意向金確認買房意向，獲得選鋪資格）活動。朝陽市電視臺記錄了認籌首日的火爆場面：售樓大廳內(nèi)擠滿前來咨詢、投資的市民，“認籌人次達4000多人，首日認籌交易金超億元”。

根據(jù)萬商業(yè)主提供的早期宣傳資料顯示，萬商項目共有8個館，其中幾個館由紅星美凱龍、華潤萬家超市、萬達影業(yè)等國內(nèi)知名公司進駐，該次開放認籌的D館和J館，則會銷售給小業(yè)主，其中D館用作自主經(jīng)營，J館用作投資。

2012年9月16日，萬商項目樓盤正式開工，29日即開始預售。2013年11月左右，準業(yè)主們開始交全款，簽訂購買合同，但開發(fā)商并未提供發(fā)票。

不過，從2013年8月開始，萬商項目的規(guī)劃出現(xiàn)變動——以前的“四區(qū)、三街、十城”商業(yè)格局變?yōu)椤八某?、兩街一館”；曾被當作賣點吸引投資者的華潤萬家超市、義烏小商品城、萬豪星級酒店、臺灣3D影院、酒店用品城，在新的規(guī)劃中只字未提，取而代之的是大規(guī)模的高層住宅。

由于和此前售房時的規(guī)劃不一，一部分業(yè)主要求退款，吉源地產(chǎn)售后部門回復稱，“可以換住宅或者住宅下面的商業(yè)網(wǎng)點，但不能退認籌金和預售款。”

萬商項目的竣工交房也出現(xiàn)問題。合同約定交房日期是2014年7月31日前，但一部分購買商鋪的業(yè)主遲遲未能收房。

2017年7月，萬商項目的住宅樓盤紛紛交房，新規(guī)劃中的D館和J館商鋪還只是缺了一角的的框架，國際SOHO、大型購物廣場等規(guī)劃未見蹤跡，規(guī)劃中的中國化石古玩文化藝術博物館也尚未完工。

高健稱，實際上，截至目前萬商項目只建了一期工程，占地約20.9萬平方米，投資約10億元。

這個前期聲勢浩大的朝陽市“一號工程”突然爛尾，發(fā)生了什么？

開發(fā)商卷入官員腐案

就在合同約定的交房日期即將到期之前，2014年7月24日，時任遼寧省政協(xié)副主席陳鐵新落馬，成為十八大以來遼寧省落馬的首位省部級官員。

陳鐵新案發(fā)后，引起朝陽政界震蕩，朝陽市原副市長花瑞奇、市政協(xié)原副主席郭九陽相繼被查。

多個信源對《財經(jīng)》記者稱，由于大力發(fā)展房地產(chǎn)項目，陳鐵新和多位地產(chǎn)商私交甚密。陳鐵新案判決書指出，陳鐵新利用其擔任朝陽市委書記職務上的便利，為他人在企業(yè)發(fā)展、項目建設、融資貸款、職務晉升等事項上提供幫助。

據(jù)朝陽商界人士稱，2014年7月，朝陽多位商人也被有關部門帶走調(diào)查，其中包括吉源地產(chǎn)董事長劉帥。

吉源地產(chǎn)成立于2010年8月25日，注冊資本為1.1億元，法定代表人為蓋洪玲。其實際控制人是劉帥。

多個信源稱，萬商項目所在地塊招商時，由于是政府的“一號工程”，被許多地產(chǎn)開發(fā)商覬覦。劉帥為拿到該地塊，曾在萬商項目上向時任市委書記陳鐵新行賄。

實際上，劉帥多年來一直做空調(diào)生意，剛剛涉足地產(chǎn)業(yè)不久，相比于幾個競爭者，資本實力并不占優(yōu)。劉帥靠面粉廠進入地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)工商資料，劉帥曾是朝陽華源嘉晨米業(yè)有限公司的法定代表人。據(jù)熟悉劉帥的朝陽商界人士稱，朝陽華源嘉晨米業(yè)有限公司的前身是朝陽市面粉總廠?！皠涃I下面粉廠，又摘牌面粉廠土地，開發(fā)了其首個地產(chǎn)項目紫金苑小區(qū)?！?/p>

之后，劉帥又入局萬商項目，一躍成為朝陽頂級地產(chǎn)商。

多名知情人稱，劉帥先靠關系拿地，土地出讓金欠付，靠“領導批示”辦理國有土地使用證，再辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及商品房預售許可證，開始預售后再用預售款來補交土地出讓金，然后用國有土地使用證抵押給銀行，用銀行貸款建房。

但陳鐵新的落馬，打破了這筆原計劃“穩(wěn)賺不賠”的買賣。

高健稱，劉帥被采取強制措施后，吉源地產(chǎn)的融資渠道斷掉，只能依靠銀行貸款。然而，朝陽銀行前期貸給萬商項目的3億元已經(jīng)全部投入施工。原本2016年底朝陽銀行要續(xù)貸，受陳鐵新落馬一事影響，銀行以風險太高為由不再續(xù)貸。

陳鐵新落馬前，與劉帥、朝陽銀行原行長王宏志關系密切。王宏志曾向陳鐵新行賄10萬元，而在萬商項目上收受劉帥賄賂20萬元。

銀行不再續(xù)貸后，萬商的資金鏈徹底斷裂，施工停滯。

項目久拖未決

2016年11月，陳鐵新因非法收受他人財物，共計約2195萬元，犯受賄罪被哈爾濱市中級法院判處有期徒刑13年9個月。

劉帥案也于該段時間宣判。知情人稱，2016年末，劉帥在遼寧省鐵嶺市中級法院宣判，因行賄罪被判處有期徒刑3年。

陳鐵新落馬后，政府當初對萬商項目的一些承諾相應發(fā)生改變。比如，龍城區(qū)政府當時低價給付萬商項目二期用地的“承諾”，于2015年底，在朝陽市政府的一次政府辦公會上被取消。

由于萬商項目上馬時未充分論證，項目啟動后規(guī)劃也一再更改，許多涉嫌違法違規(guī)的程序性問題慢慢暴露，給許多業(yè)主造成困擾。萬商項目一些已經(jīng)收房的商鋪店主稱，2015年收房至今，一直不能辦理房產(chǎn)證。這也為政府后續(xù)處理設置了障礙。

一位政府知情人士稱，無法辦理房產(chǎn)證的原因是因為消防驗收環(huán)節(jié)不過關。第一次驗收時順利通過，是因為陳鐵新照拂；第二次驗收在陳落馬后，嚴格按標準驗收，萬商項目則沒有通過。

萬商項目在流程方面也存在問題。根據(jù)萬商項目的《建筑工程施工許可證》，合同開工日期是2012年10月8日，發(fā)證日期為2013年7月5日。但萬商國際城市廣場早在2012年9月16日就舉行了開工儀式。

而萬商項目《商品房預售許可證》顯示，發(fā)證有效日期是2013年8月25日至2014年2月25日。而萬商項目預售是從2012年9月29日開始，早于該期限。證書的落款時間為2008年8月25日，早于開發(fā)商與政府簽訂合作開發(fā)協(xié)議的2011年。

根據(jù)法律法規(guī)，在未取得《建筑工程施工許可證》之前開始施工，和取得《商品房預售許可證》之前開始銷售，都涉嫌違法。

萬商項目停滯，其開發(fā)商吉源地產(chǎn)被許多業(yè)主要求退款。據(jù)高健稱，萬商項目住宅樓盤的底商基本都已交付，賣出1800余戶，開發(fā)商退款1000戶左右就沒了資金，剩余800戶業(yè)主沒收到退款。吉源地產(chǎn)每年要還銀行貸款4000多萬元的利息。

一位業(yè)主代表稱，萬商項目業(yè)主多次去龍城區(qū)政府和朝陽市相關部門信訪，均無結(jié)果。2016年12月，有萬商項目業(yè)主在網(wǎng)上向朝陽市主管領導反映情況，市委辦回復稱：因一拆遷戶未與政府達成拆遷協(xié)議，致使D館南側(cè)一角不能施工，工程停滯，決定2017年上半年繼續(xù)開工建設。如拆遷戶問題仍未能解決，吉源地產(chǎn)擬定方案，將甩下該建筑南側(cè)一角，以期不影響工程繼續(xù)施工。

至今，萬商項目也未繼續(xù)開工建設。高健稱，即使涉及釘子戶的拆遷問題解決，公司也沒有資金繼續(xù)開工。

由于涉及官員腐敗，萬商項目爛尾三年，開發(fā)商將被拖垮，受牽連的業(yè)主不斷維權，昔日“一號工程”淪為如今的燙手山芋?！罢还苌弦蝗蔚臓€尾項目有其必然性，項目本身手續(xù)不全涉嫌違法，新任政府很難承擔法律風險去全力解決?！币晃怀栒诵莞刹糠Q。

多個信源稱，出于維穩(wěn)考慮，2017年5月底，朝陽市委、市政府高層召集相關部門專門召開萬商項目協(xié)調(diào)會，明確萬商項目不能不解決。一個方案是，朝陽銀行在保證資金安全的前提下為項目注資，繼續(xù)啟動項目。但具體方案為何，朝陽市政府相關部門未詳細說明。

編輯/李恩樹