沈建光

過去十幾年中國房地產(chǎn)市場漲多跌少，且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落，其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松，報復(fù)性反彈后，房價都會在很短的時間便超過前期峰值。筆者將中國房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)獨(dú)特性歸納如下：

一是中國獨(dú)特的土地財政。從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。

二是獨(dú)特的戶籍制度以及相應(yīng)的公共服務(wù)。長期以來，中國通過戶籍制度控制大城市規(guī)模，但由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源在一線城市高度集中，人力資本也源源不斷地涌入，增加購房需求。同時，由于教育等公共服務(wù)與住房高度相關(guān)，學(xué)區(qū)房備受追捧，成為房價上漲的領(lǐng)頭者。

三是中國獨(dú)特的文化傳統(tǒng)。中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一二線城市購房而傾其所有的現(xiàn)象，這在全球大多數(shù)國家很難想象。

四是中國政府對房地產(chǎn)市場政策強(qiáng)有力的干預(yù)。中國政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)確實(shí)是與其他國家有明顯區(qū)別的，根據(jù)研究過去十幾年中國房地產(chǎn)市場的周期不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每輪銷售的漲跌拐點(diǎn)都是政策變化所致，而這也加劇了購房者對于中國政府為房地產(chǎn)背書的預(yù)期。

五是缺乏成熟的住房租賃市場。在中國，購房者大多不把租賃市場看成購房市場的替代市場，大多情況下，租賃往往作為購房前期的過渡。

作為資產(chǎn)價格，衡量其是否有泡沫的最根本依據(jù)在于是否長期脫離基本面的運(yùn)行。以往中國房價之所以屢控屢漲，泡沫看似得以長期存續(xù)，不在于其特殊性，也并非沒有泡沫的出現(xiàn)，而是在泡沫積聚之際，中國政府并未采取類似于上個世紀(jì)末日本政府主動刺破房地產(chǎn)泡沫的做法，反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，再推動收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。筆者將此稱之為中國式的“房價—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。

然而，與以往不同的是，由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長。但近兩年，一二線城市房價比以往漲得都兇狠，說明市場并未對收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房價只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場依靠其獨(dú)特性、相信政府會為房地產(chǎn)背書就能對抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這種想法是十分危險的。

總之，螺旋式房價收入上漲模式恐難以為繼。考慮到房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟(jì)帶來的諸多風(fēng)險，盡快推出更為長效的機(jī)制減少未來房地產(chǎn)泡沫的集聚，如加快財稅體制改革、戶籍制度改革與公共服務(wù)均等化改革，推廣房產(chǎn)稅以及完善住房租賃市場，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)國家背書預(yù)期等，對于防范金融風(fēng)險已比以往歷次調(diào)控都要迫切。