高佳穎

(云南民族大學 云南 昆明 650000)

新加坡社區(qū)商業(yè)中心對重慶社區(qū)商圈建設啟示

高佳穎

(云南民族大學 云南 昆明 650000)

社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)中最基本且重要的的部分之一，既服務了社區(qū)，同時也使居民的歸屬感得到了提高，在社區(qū)居民的生活發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。近幾年，重慶社區(qū)便民商圈建設取得了顯著的成績，但仍然有多處需要改善。新加坡作為亞洲社區(qū)商業(yè)建設的典范，有很多重慶社區(qū)商圈建設值得借鑒的地方。本文立足于新加坡“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式分析得出新加坡鄰里中心在社區(qū)商業(yè)的服務范圍、規(guī)模、業(yè)態(tài)種類和政府調控方面的成功經驗，然后結合重慶社區(qū)商圈發(fā)展現狀，指出重慶社區(qū)商圈存在的主要問題，得出新加坡“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式對重慶社區(qū)商圈建設的啟示。

新加坡；鄰里中心；社區(qū)商業(yè)

一、社區(qū)商圈理論概述

(一)社區(qū)商業(yè)和社區(qū)商圈的概念

社區(qū)商業(yè)可以視為一種以社區(qū)范圍內的居民為服務對象，以方便居民、利于居民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地性商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、提供的商品類別、服務的商圈范圍等方面都要大于鄰里型商業(yè)，但要小于區(qū)域型商業(yè)，三者都屬于城市商業(yè)空間中的重要層次。服務社區(qū)居民是社區(qū)商業(yè)的宗旨，滿足社區(qū)居民購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等是社區(qū)商業(yè)的目標。

商圈指的是一定經濟區(qū)域，這個經濟區(qū)域以商場或者商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成輻射吸引顧客。社區(qū)商圈是商圈的一種表現形式，其輻射的經濟區(qū)域就為社區(qū)，社區(qū)商圈和社區(qū)商業(yè)中心一樣，都是以社區(qū)居民為服務對象，以滿足居民日常需要的消費為目的商業(yè)區(qū)域。

(二)社區(qū)商圈的特征

社區(qū)商圈主要有三個特征，第一是地域性，社區(qū)商圈的服務范疇主要為在社區(qū)內居住的居民；第二是目的性，社區(qū)商圈以為居民提供商品和必要生活服務，提升居民的消費品質為目的；第三是多樣性，即社區(qū)商圈是集多元化業(yè)態(tài)功能于一體的商業(yè)。

二、新加坡社區(qū)商業(yè)發(fā)展成功經驗

(一)新加坡社區(qū)商業(yè)的模式

新加坡命名他們國家的社區(qū)商業(yè)中心為“鄰里中心”，這個名字來源于新加坡政府1956年推出并長期執(zhí)行的組屋計劃。新加坡按照錯綜復雜的國情，將居民社區(qū)進行全方位的規(guī)劃,塑造包含鄰里組團中心、鄰里中心、新鎮(zhèn)中心和區(qū)域中心等在內的綜合性社區(qū)公共中心。新加坡鄰里中心社區(qū)商業(yè)模式的主要囊括的是比較齊全的商業(yè)、服務、娛樂中心等，究其本質即是購物中心。此外，新加坡鄰里中心建設的宗旨具有顯著的地域特色，政府強調“以人為本”，突出“家庭”、“鄰里”的功能，鄰里中心模式是東方哲學智慧與西方的人文精神相結合的結晶。

(二)新加坡社區(qū)商業(yè)的成功之處

1.社區(qū)商業(yè)的服務范圍

根據新鎮(zhèn)多層次中心的劃分，鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)也分了不同的等級，在不同區(qū)域的商業(yè)所服務的范圍各不相同，位于新鎮(zhèn)中心的商業(yè)主要服務于整個新鎮(zhèn)，更能服務于周邊的鄰里；位于鄰里中心的商業(yè)主要服務于輻射半徑為400米左右的住戶；鄰里商店主要服務于輻射半徑為250米左右的住戶。

2.社區(qū)商業(yè)的規(guī)模

由于新加坡交通較為發(fā)達，服務人口規(guī)模較小，所以新加坡政府結合本國國情，把社區(qū)商業(yè)的面積都控制在10000m2以內，適當的規(guī)模使得新加坡社區(qū)商業(yè)中心的利用性大大提高。

3.社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)種類

新加坡社區(qū)商業(yè)鄰里中心的商業(yè)業(yè)態(tài)種類多且不同，最大限度地滿足了社區(qū)居民的需求。新加坡鄰里中心的業(yè)態(tài)功能與形式見表1。

表1 新加坡鄰里中心的業(yè)態(tài)

4.政府的調控支持

新加坡的鄰里中心是在新加坡政府調控下建設而成的，在當局的支持下，鄰里中心提供了包括購物、教育、文化、休閑娛樂等多種消費，滿足了社區(qū)居民多樣化消費的需求，取得了顯著的經濟效益。同時，鄰里中心還為社區(qū)居民提供了大量的就業(yè)崗位，也取得了可喜可賀的社會效益。

三、重慶社區(qū)商圈發(fā)展現狀及問題

(一)重慶社區(qū)商圈發(fā)展現狀

21世紀以來，社區(qū)商業(yè)建設在我國大中型城市得到重視，并獲得大力發(fā)展。重慶根據本地的地理特征、自然環(huán)境、傳統(tǒng)文化、市場條件等，提出建設具有重慶地方特色的社區(qū)商業(yè)中心——社區(qū)便民商圈，并于2012年開始實施社區(qū)商圈創(chuàng)建活動,并取得了顯著的成果。2012-2014年重慶市建成社區(qū)商圈情況見表2。

表2 2012-2014年重慶市主城區(qū)、地方區(qū)縣以及全市社區(qū)商圈建成情況

自從2012年重慶市開始創(chuàng)建社區(qū)商圈以來，重慶市社區(qū)商圈一直以每年大約50個的速度增長，其中，主城區(qū)大約增加20個，地方區(qū)縣大約增加30個。但是從表2的增長率可以看出，主城區(qū)社區(qū)商圈的建設速度要比地方區(qū)縣快，這是由地區(qū)的經濟繁榮程度決定的。主城區(qū)相比于地方區(qū)縣，經濟要發(fā)達很多，經濟發(fā)展使得人們的消費需求隨之增多，消費需求的快速增長會帶動社區(qū)商圈的發(fā)展。目前，主城區(qū)有名的社區(qū)便民商圈有：渝中區(qū)的華一坡社區(qū)便民商圈、交通街社區(qū)便民商圈、上清寺路社區(qū)便民商圈等；大渡口區(qū)的錦霞社區(qū)便民商圈、麗景社區(qū)便民商圈等；江北區(qū)的元佳廣場社區(qū)便民商圈、溉塘新村社區(qū)便民商圈等；沙坪壩區(qū)的學林社區(qū)便民商圈等；九龍坡區(qū)的彩云湖社區(qū)便民商圈、石坪橋社區(qū)便民商圈等；南岸區(qū)的四公里社區(qū)便民商圈、金陽社區(qū)便民商圈等；北碚區(qū)的碚峽路社區(qū)便民商圈、華光社區(qū)便民商圈等；渝北區(qū)的寶桐路社區(qū)便民商圈、余松路社區(qū)便民商圈等；巴南區(qū)的龍華社區(qū)便民商圈、五元灣社區(qū)便民商圈等。

重慶為了保證社區(qū)商圈建設穩(wěn)步前進，每年會預先制定計劃，按照服務人口1萬人以上、服務半徑1千米以內的標準，規(guī)劃一個社區(qū)便民商圈。每個便民商圈都要求配置10(必備型業(yè)態(tài))+2(選擇型業(yè)態(tài))以上的商業(yè)業(yè)態(tài)，實現居民便利消費。2013年、2014年擬建設社區(qū)便民商業(yè)設施和建設完成社區(qū)便民商業(yè)設施情況見表3。

表3 2013年、2014年擬建設社區(qū)便民商業(yè)設施和建設完成社區(qū)便民商業(yè)設施情況

由表3可以看出，重慶市社區(qū)商業(yè)建設基本能依照計劃按時完成，2013年更是超額完成。其中社區(qū)便民商圈的完成情況歷年都達到100%。重慶社區(qū)便民商圈發(fā)展迅速主要有以下幾個原因：一是配置科學合理的社區(qū)便民商圈業(yè)態(tài)符合群眾的需要。重慶近幾年在全市范圍內新建成多個社區(qū)便民商圈，政府大力培育發(fā)展社區(qū)商業(yè)龍頭示范企業(yè)，重點支持家政服務、便利店、家電維修等便民服務業(yè)態(tài)；二是標準化菜市場的全面覆蓋讓居民得到實惠。投資巨額對全市502個城市的社區(qū)菜市場進行了全方位的改善，有效地解決了社區(qū)群眾“買菜難”的問題，保證了社區(qū)居民的日常生活需求。三是社區(qū)便民商業(yè)網絡方便了居民的消費。建成的社區(qū)超市、社區(qū)便民商業(yè)網點，方便了群眾消費，減少了社區(qū)居民購物出行時間和出行成本。

(二)重慶社區(qū)商圈發(fā)展存在的問題

1.社區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一

重慶許多的社區(qū)商圈在規(guī)劃的時候只是設定了量的規(guī)定，卻忽略了社區(qū)商業(yè)功能的多樣化。在缺少統(tǒng)一經營管理的商業(yè)街，一些小業(yè)主為了追逐租金利潤最大化，大都選擇租給能力雄厚的地產中介、藥店等業(yè)態(tài)，因此出現了一些像地產中介、藥店等業(yè)態(tài)在社區(qū)商圈扎堆經營的怪現象，這些單一的業(yè)態(tài)過于集中，對社區(qū)的商業(yè)配套服務的完善產生不利的影響，從而在進一步的招商工作中，缺乏同意有效的管理規(guī)劃，造成現實中大部分的社區(qū)商圈業(yè)態(tài)同質化嚴重，業(yè)態(tài)結構不合理。僅僅能滿足居民日常的基本購物需求，忽略了社區(qū)居民其他方面的需求，失去了社區(qū)商業(yè)的作用。

2.社區(qū)商圈規(guī)模不合理

重慶社區(qū)商圈最突出的問題就是僧多肉少，由于商鋪銷售價格一般是住宅的3-5倍，所以開發(fā)商為追求利潤最大化，就會逢街劃鋪，在很多社區(qū)商業(yè)產生的是一些商鋪空置過大，沒有長期租約，店面經營慘淡頻繁易手，由于缺乏社會的消費能力的支持，居民所住的社區(qū)周邊的商圈經營氛圍并不紅火，有些商家或是痛苦支撐，或是關門大吉，究其原因就是規(guī)模不適當。有的商圈規(guī)模過大，導致許多店鋪過剩而空置；有的社區(qū)商圈布點太多，導致其中部分冷清無人，嚴重缺少客源。

3.社區(qū)商圈公共空間缺乏豐富性

在以開發(fā)商為主導的社區(qū)商業(yè)建設的情況下，盈利是社區(qū)商業(yè)的主要目的，在社區(qū)商業(yè)的建設忽視了公共空間的作用，以至于社區(qū)商業(yè)公共空間功能單一，形態(tài)單調，缺乏休閑娛樂設施，缺乏文化建設。

(1)休閑娛樂設施的缺失

就目前重慶社區(qū)商圈來說，許多社區(qū)商圈的廣場只是一個簡陋的露天廣場，連基本的綠化都沒有，更別提噴泉、休閑座椅和游樂設施等，這種單調的社區(qū)商圈根本無法提供給社區(qū)居民提供良好的購物環(huán)境，降低了社區(qū)居民消費的欲望，同時也不能滿足居民對情感交流、休閑娛樂的多樣化需求。

(2)文化建設的缺乏

在公共空間中不結合當地的特色，引入當地文化，就會使社區(qū)商業(yè)缺少歸屬感。在重慶的社區(qū)商圈建設中，一味追求高端的消費環(huán)境，把重慶本土文化視為俗套，就會使社區(qū)商圈缺少親近感。

4.社區(qū)商圈配套設施不完善

社區(qū)商圈的一般建設程序應該分為策劃、規(guī)劃、建設三步，但是現在重慶有很多社區(qū)商圈建設恰恰是反過來，就是先建設再規(guī)劃再策劃。目前重慶房地產商的建筑建設主要是住宅，關于社區(qū)商圈的建設經驗匱乏，于是導致了許多完工的社區(qū)商圈的工程條件不符合入駐商家對物業(yè)的要求。

5.社區(qū)商業(yè)經營管理不正規(guī)

(1)經營存在安全隱患

隨著重慶經濟的發(fā)展，當前的居民消費需求提高了，但是重慶的一些社區(qū)商圈依然處于傳統(tǒng)開發(fā)期，社區(qū)商圈的商品服務的質量、從業(yè)人員的素質等方面并未得到相應的提升。部分社區(qū)商圈與居民區(qū)摻雜在一起，飯店的油煙破壞了社區(qū)的空氣環(huán)境、商場排放的污水破壞了社區(qū)的生活環(huán)境、修理鋪的噪聲造成了噪聲污染，這些問題都直接影響了當地社區(qū)居民生活，大量的治安隱患和環(huán)境問題也隨之而來，社區(qū)居民良好的生活環(huán)境得不到保證。

(2)后期經營管理比較混亂

重慶社區(qū)商圈商鋪的租賃形式一般都是先將商鋪分割銷售，然后再由商戶自己招商。每個商戶作為經濟學中的理性人，都是以盈利最大化為經營目標的，他們會把商鋪租給給予租金最多的業(yè)態(tài)。這種雜亂的經營管理方式導致的結果就是商圈內業(yè)態(tài)種類單一，業(yè)態(tài)定位不合理，社區(qū)商圈無法滿足社區(qū)居民多樣化的消費需求。

(3)只有物業(yè)管理，沒有業(yè)務推廣

在社區(qū)商圈的商鋪出售之后，商鋪的物業(yè)管理方面交由經營管理公司負責，但是后期的經營推廣卻沒有人負責?，F在，重慶部分社區(qū)商圈后期的經營基本上處于無人管轄、放任自流的狀態(tài)中，不利于商圈后期的發(fā)展。

四、新加坡社區(qū)商業(yè)中心對重慶社區(qū)商圈建設啟示

(一)創(chuàng)建合理的社區(qū)商圈規(guī)模

構建社區(qū)商圈服務體系應提前進行科學的規(guī)劃，以實現環(huán)境質量與便民利民的統(tǒng)一。在規(guī)劃的過程中，第一步便是要對社區(qū)商圈的服務范圍、服務對象、配套設施等內容都進行估計測算和準確定位，然后再統(tǒng)一建設。這樣的規(guī)劃既節(jié)省了后期可能的維護和改造費用，也尊重了社區(qū)居民的意愿，滿足他們的多樣化需求。對于開發(fā)商來說，在一些大規(guī)模、長周期的居住項目開發(fā)時，社區(qū)商圈應該跟隨項目開發(fā)進度，分階段完善設施，致力于創(chuàng)造一個良好的社區(qū)商圈體系，形成良好的開發(fā)品牌，提升品牌價值。

(二)配置全面的社區(qū)商圈空間業(yè)態(tài)

全面的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)要基本囊括購物功能、醫(yī)療功能、生活服務功能、文化娛樂功能等十二項功能。不能只把社區(qū)商業(yè)當做商業(yè)項目來開發(fā)，在追求經濟效益的同時也應該注重社會效益，盈利不是唯一的目標，服務居民才是社區(qū)商業(yè)的本質目標，要形成均衡的社區(qū)商圈業(yè)態(tài)。政府應該通過一系列的支持政策，鼓勵有實力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)建設，到社區(qū)商圈內建超市，便利店，標準化的食品店，餐館，洗衣店等多種方便的和有益的網點，便民服務逐步增加新的功能，以滿足居民多元化的需求。

(三)營造多樣的社區(qū)商圈公共空間

商圈是城市的臉面，代表城市形象，體現城市品質。這就要求從商圈建設到管理，都要精益求精，從細節(jié)做起，做到格調高雅，品質精致，干凈整潔.

1.增加休閑娛樂設施

公共服務設施是用來滿足社區(qū)居民除了消費需求以外的其他需求的。公共設施的建設應該與周邊環(huán)境和人們生活習慣相協(xié)調，同時還應該考慮到天氣等不確定因素，盡可能滿足居民的需求。

2.注重文化建設

引入當地文化才能為社區(qū)商業(yè)注入活力，在重慶，餐飲是居民生活必不可少的一部分，將重慶特色餐飲融入到社區(qū)商圈中，美食街、小吃一條街等必定能帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

(四)增加開發(fā)商公益設施投入

社區(qū)商圈要充分體現以人為本的原則，即以方便居民的日常生活，提高生活的質量為目的。政府應該發(fā)揮作用，可以通過政策引導和資金扶持等措施鼓勵開發(fā)商積極投資符合社區(qū)特點的公益設施，不斷提高社區(qū)居民生活服務水平，形成規(guī)范化、標準化、個性化的社區(qū)服務體系以滿足社區(qū)居民的需求。

(五)加強政府規(guī)劃的實施力度

新加坡鄰里中心是在政府的大力干預下實施建設的，而在重慶，社區(qū)商圈建設主要是由開發(fā)商完成的，由于很多開發(fā)商都以利益最大化為目標，只注重眼前的利益，忽視社區(qū)商圈的社會效益，導致社區(qū)商業(yè)的作用大大減弱。所以在借鑒新加坡社區(qū)商業(yè)建設的同時，政府要發(fā)揮宏觀調控作用，彌補開發(fā)商獨自建設的不足，形成共同合作的伙伴關系。政府可以通過公開招標方式委托專門的規(guī)劃公司深入到社區(qū)內進行調查研究，充分了解重慶社區(qū)商圈服務資源的情況之后，再因地制宜制定規(guī)劃方案政府部門最好在開發(fā)商建設的前期參與到規(guī)劃中，這有利于與規(guī)劃社區(qū)商圈的開發(fā)商進行有效的溝通，預先對社區(qū)便民商圈進行科學合理的規(guī)劃。政府應該積極發(fā)揮宏觀調控的作用，通過正確引導，市場機制運作，既能讓開發(fā)商從社區(qū)商圈建設中獲得經濟效益，也能保證社區(qū)商圈的社會效益，共同建設出更好地服務于社區(qū)居民的社區(qū)商圈。

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