刑自強(qiáng)

對(duì)跨境資本和境外融資活動(dòng)的監(jiān)管，勢(shì)必會(huì)對(duì)海外部分地區(qū)的房產(chǎn)帶來降溫效果

去杠桿、加強(qiáng)監(jiān)管的舉措之下，中國對(duì)海外地產(chǎn)投資將顯著回落，從而對(duì)全球樓市產(chǎn)生影響，尤其是近年來對(duì)中國投資依賴度高的美國、香港地區(qū)、澳大利亞和英國房地產(chǎn)。這在短期利于防控匯率和資本流動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，長期有助避免重蹈日本企業(yè)20世紀(jì)80年代末收購海外“獎(jiǎng)杯資產(chǎn)”的覆轍，增強(qiáng)金融穩(wěn)定。

源于對(duì)人民幣貶值以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場回報(bào)率的擔(dān)憂，中國企業(yè)從2013年開始加速投資海外房地產(chǎn)，2013年-2016年間地產(chǎn)對(duì)外直接投資（ODI）年均增速高達(dá)55%，遠(yuǎn)高于同期非金融部門對(duì)外直接投資總額的增速（22%），2016年達(dá)到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業(yè)利用海外平臺(tái)在境外融資進(jìn)行的房地產(chǎn)交易，以及中國居民通過各種渠道在海外購買住宅的金額。

監(jiān)管層對(duì)這種激進(jìn)的投資能否給中國帶來回報(bào)頗有疑慮，他們擔(dān)心可能僅僅是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的手段，很多依賴高杠桿支撐的交易更可能增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。于是，決策層在去年底將房地產(chǎn)、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領(lǐng)域的海外投資納入加強(qiáng)管理的“負(fù)面清單”，其中房地產(chǎn)是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年占據(jù)“負(fù)面清單”行業(yè)對(duì)外投資總額的75%，因此預(yù)計(jì)其受到的管理也將最嚴(yán)格。

筆者認(rèn)為，這些政策動(dòng)向一箭雙雕。短期來看是管理層近期預(yù)防性政策工具箱的一部分，以更好應(yīng)對(duì)未來美聯(lián)儲(chǔ)加息帶來的資本流動(dòng)和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當(dāng)局推出并不斷完善預(yù)防性政策工具箱，管理資本流動(dòng)。

隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，地產(chǎn)的對(duì)外投資今年上半年顯著下降。對(duì)外直接投資較去年同期大跌82%， Real Capital分析公司的數(shù)據(jù)顯示，中國企業(yè)在海外房地產(chǎn)市場已簽訂合約但未能付清的交易數(shù)量大幅上升。筆者預(yù)計(jì)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資將在2017年大幅下降84%，從106億美元跌至17億美元，并在2018年繼續(xù)下滑15%至14億美元。同時(shí)，境內(nèi)企業(yè)通過境外融資來進(jìn)行的投資也將因嚴(yán)格監(jiān)管而放緩，譬如國內(nèi)銀行的離岸分支可能限制對(duì)中資海外房地產(chǎn)投資的貸款支持；對(duì)企業(yè)海外發(fā)債的管理也會(huì)加強(qiáng)。此外，國內(nèi)民間投資機(jī)會(huì)回暖、人民幣貶值預(yù)期的緩解，也將減少境內(nèi)企業(yè)對(duì)海外地產(chǎn)投資的積極性。

對(duì)跨境資本和境外融資活動(dòng)的監(jiān)管，勢(shì)必會(huì)對(duì)海外部分地區(qū)的房產(chǎn)帶來降溫效果。2016年，中國海外地產(chǎn)投資的主要去向分別是美國（43%）、香港地區(qū)（18%）、澳大利亞（12%）和英國（5%），這四大地區(qū)將首當(dāng)其沖：

美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產(chǎn)投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產(chǎn)是中資的焦點(diǎn)，吸引了其2017年總投資的80%。同期，曼哈頓高達(dá)30%的地產(chǎn)交易被中國投資者所占據(jù)。由于供需不平衡，美國的房地產(chǎn)交易量在今年一季度萎縮了9%，而在曼哈頓更是萎縮了55%。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)見頂，而隨著近年市場上最大買家的離去，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由于中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價(jià)格和交易量受到的影響將相對(duì)輕微。

香港：2016年共有56億美元的資金從內(nèi)地涌入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。而在今年一季度，流入資金量已達(dá)到2016年全年的接近八成（43億美元）。內(nèi)地開發(fā)商已將香港2017年新拍土地的80%收入囊中，并參與了2012年來近50%的辦公樓宇交易。監(jiān)管新舉措將有助于削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，并逐漸影響住宅市場的情緒和價(jià)格。

英國：便宜的英鎊是中國企業(yè)追捧該國地產(chǎn)的主要原因之一。中資在倫敦商業(yè)地產(chǎn)交易中的參與率在2006年還不到1%，但到2016年已經(jīng)飛躍至25%，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡≌瑑r(jià)格產(chǎn)生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會(huì)賣出現(xiàn)有英國資產(chǎn)并將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)出擾動(dòng)。倫敦的商業(yè)及居民地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)因中國買家需求放緩而受到較大的沖擊。

澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產(chǎn)的最大海外投資者，投資總額高達(dá)320億澳元，接近同期美國對(duì)澳地產(chǎn)投資的4倍。這其中有200億澳元用于住宅地產(chǎn)。由于來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價(jià)格將受到更大的影響；在商業(yè)地產(chǎn)方面，由于中資在過去兩至三年占據(jù)了交易額的12%至25%，辦公大樓的價(jià)格也將面臨沖擊降溫。

（編輯：王東）