勞新穎

對于國內投資者而言，無論去海外哪兒投資買房，首先要想清楚的就是買房的目的，是希望短期高利潤的回報，還是長期穩(wěn)定的增長？或者本身具有留學或移民的需要？

據胡潤百富發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》報告，2017年，在新興經濟體中，除印度及部分東盟國家外，大多數國家都將面臨經濟下滑的困境，中國經濟增速也正放緩。在全球經濟風云變幻之際，如何通過合理的海外資產配置，保衛(wèi)自己的財富顯得格外重要。

目前，國內投資者越來越重視海外資產配置。在眾多海外資產配置標的物中，不動產最受青睞。相關數據顯示，中國海外房產投資額在2016年的前8個月就已到達235億美元，接近2015年的全年水平。通常情況下，投資者偏重于選擇美國、澳大利亞、英國等資本主義發(fā)達國家，一方面在于這些國家經濟步入強力復蘇的通道，刺激全球資本流入，從而降低了當國房地產市場的“價格泡沫”；另一方面，這些地區(qū)教育水平、基礎設施完善，出于工作機會、子女留學、移民的角度進行投資，也大有可為。

美國：中國買房者成主力

最近一則CNBC的報道引發(fā)了廣泛熱議。報道指出，不論是按房產數量計算，還是按出售總額計算，在過去一年內，海外投資者購買美國住宅用地產總量已經激增至歷史最高水平。在2016年4月至2017年3月這一年時間內，海外炒房團在美國住宅地產市場上投資高達1530億美元，相較于前一年同期水平增加49%，而且超出此前于2015年創(chuàng)下的歷史峰值。

這其中，中國投資者成為絕對主力，連續(xù)第四年蟬聯第一。中國人的購房均價高達78.2萬美元。購房數量而言，2016全年中國購房者的買房量大幅上漲，從2.9萬處房產增長至4.1萬處房產。最被中國土豪看重的是美國加利福尼亞州和德克薩斯州，主要原因在于這些地區(qū)在教育、基礎設施方面的環(huán)境，讓亞洲人感到越來越舒心。

整體來說，美國住宅類地產投資風險較小，回報穩(wěn)健，是值得考慮的一個投資項目。美國房產投資與中國非常大的不同點是，房價的上漲是緩慢的過程。在美國投資房產，長期持有及招租，就是很多投資者的主要選擇，租金也就成了主要的投資回報。在美國，部分房子的租售比達到10%，10萬美元的房子，月租金能有差不多1000美元。雖然伴隨著房價的上漲，美國部分城市的租售比已經降至了5%甚至更低，但是相比于國內2%以下的租售比，海外房產投資、出租的吸引力仍然不小。

英國：房價整體回暖

英國作為世界發(fā)達國家之一，一直是中國留學生青睞的留學目的國，擁有發(fā)達的商業(yè)環(huán)境和純正的英聯邦教育體制，英國倫敦房產相比世界其他大城市，更為保值，在整個房地產市場表現極其抗跌。如今，越來越多的中國投資者特別是高凈值客戶開始配置英國房產，一為子女教育，二為資產保值，三為身份規(guī)劃。

2016年，英國宣布脫歐以來，英鎊跌至幾十年以來新低，讓全球不少投資者萌生抄底英國樓市的想法。但另一方面，也讓不少人對英國投資失去信心。事實上，在相關專家眼中，政治方面對樓市的影響有限，目前來看，硬脫歐應該是不可能的，所以未來的談判之路也會平穩(wěn)。這對于房產市場來說，雖然有不確定性，但是能最大限度的避免房產市場的劇烈動蕩。這就好比給投資者服下了定心丸，因為市場的平穩(wěn)所帶來的波動和震蕩都是最小化的。

2017年初，英國對移民政策進行了調整，移民政策更具針對性，歡迎和鼓勵世界各國精英人士的加入和投資。隨著中國中產階層的壯大，一批收入高且穩(wěn)定，受教育程度高，又有商業(yè)需求的人士，把目光紛紛投向了英國。這批中國精英人士移民英國，不僅為了自己的事業(yè)，也是為了給家庭提供更高的品質生活，以及為孩子提供良好的教育環(huán)境。

根據英國Nationwide發(fā)布的6月全英國房價數據監(jiān)測報告顯示，英國房價整體呈回暖趨勢。6月英國平均房價增長相比5月增長了1.1%，是今年2月份以來的第一次漲幅。此次增長也同樣推動6月份平均房價年增長率達到3.1%，相比5月份的2.1%加快了1個百分點，達到211，201英鎊。

加拿大：投資門檻低

一直以來，加拿大房地產市場都是投資者眼中的“香餑餑”。從20世紀90年代中期以來，加拿大房地產市場開始火爆，房屋價格屢創(chuàng)新高。以溫哥華為例，房價在過去5年之間已經大幅上漲了近40%，2017年溫哥華的房價收入比高達12倍。就是說，一個普通的工薪階層需要不吃不喝12年，才可能買得起一套房子。

從2001年到2011年這10年間，中國進入加拿大的移民數量增加了64%左右。加拿大對外國人購房沒有限制，對中國投資者來說，只要持有護照（不需要任何加拿大簽證），就可以不受限制地在加拿大購置房產，而且加拿大房產通?？梢杂谰贸钟校蝗绻枰J款，則可享受與加拿大本國人一樣的利率。原則上來說，只要首付能達到35%，加拿大各大銀行都會提供年利率2%～2.5%的房屋貸款。這個貸款利率甚至低于大多數以貨幣型基金為主要投資渠道的國內理財產品。

除此之外，加拿大是個地廣人稀的國家，可選擇的地段和項目很多。國內只有土豪級才能覬覦的小別墅，在加拿大普通中產家庭也能夠負擔得起。當然，最重要的還是加拿大的投資前景十分有吸引力，這是中國人投資加拿大房產的主要因素。

澳大利亞：房產增值可套現

除了上文提到的美、加、英，澳大利亞也是中國買家較為青睞的國家。 2013-2014 年，中國在澳洲房產的投資首次超越美國，達到 124 億澳幣，到了2015 年底，投資總額已超過 250 億。

澳洲房產投資最熱的三個城市分別是悉尼、墨爾本和布里斯班。以墨爾本為例，相較于國內房地產市場，墨爾本具有一些優(yōu)勢。同為一線城市，墨爾本相比較北京、上海、廣州等地房價低很多?，F在 CBD 的公寓大部分保持 1 .1萬 澳幣左右一平米，明顯低于國內一線城市的價格。

除了宜居性、教育、基礎建設水平外，最吸引中國投資者的就非澳洲房產的永久產權莫屬了。澳洲房產可以無條件的永久持有下去，并且沒有遺產稅，比國內房屋的70 年產權要合適得多。澳洲房產市場與國內市場非常不同的一點——房產增值后的套現手段，在持有房產若干年后，可由銀行重新評估房屋價值，而房主可通過再融資（ refinance ）手段，從銀行獲得增值部分，而繼續(xù)保留房產。長期持有很可能成為一個可以給客戶持續(xù)穩(wěn)定提供收益的工具，而國內的現狀則是想要獲得房產增值的那部分收益，必須要將房產賣掉。

對于國內投資者而言，無論去海外哪兒投資買房，首先要想清楚的就是買房的目的，是希望短期高利潤的回報，還是長期穩(wěn)定的增長？或者本身具有留學或移民的需要？在此基礎上權衡利弊和風險。海外置業(yè)存在著諸多風險，政治、政策、市場、匯率，一個點忽略了，都會來個措手不及。