■ 王勝斌

房地產(chǎn)業(yè)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何定

■ 王勝斌

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》關(guān)于房屋征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，在征收項(xiàng)目被長(zhǎng)期拖延后又重新啟動(dòng)時(shí)，適用存在困難。堅(jiān)持以征收決定公告日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，會(huì)產(chǎn)生補(bǔ)償不充分問(wèn)題；改變?cè)u(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，又與征收評(píng)估辦法的規(guī)定相違背。對(duì)征收實(shí)際工作和征收司法審判都產(chǎn)生很大困擾。應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條一款進(jìn)行修改，遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，妥善處理征收項(xiàng)目被長(zhǎng)期拖延后又重新啟動(dòng)時(shí)的征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。

一、征收制度設(shè)計(jì)未考慮征收補(bǔ)償間斷、被拖延情形

確定房屋征收價(jià)值時(shí)點(diǎn)，實(shí)質(zhì)解決的是以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，是對(duì)被征收房屋補(bǔ)償金額度的固定。由于涉及被征收人貨幣補(bǔ)償實(shí)際利益的確認(rèn)，因此，如何確定房屋征收價(jià)值時(shí)點(diǎn)，是征收各方當(dāng)事人的重大關(guān)切問(wèn)題。

然而，這一征收制度設(shè)計(jì)未考慮征收補(bǔ)償間斷、被拖延情形（這種情形在此定義為征收決定公告日與征收補(bǔ)償實(shí)施啟動(dòng)日相差一年以上，下同）。在實(shí)際征收工作中，并非都能如征收決定與征收補(bǔ)償方案預(yù)想的那樣發(fā)展，存在著許多復(fù)雜、特殊的情況。由于2011年我國(guó)房屋征收制度剛剛啟動(dòng)，評(píng)估規(guī)章、地方性法規(guī)也都是這一時(shí)期圍繞《條例》制定的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)征收實(shí)踐檢驗(yàn)，對(duì)房屋征收的復(fù)雜性、艱巨性、困難性考慮不足。在《辦法》征求意見(jiàn)時(shí)，曾有人對(duì)房屋征收估價(jià)時(shí)點(diǎn)單純只是征收決定公告日提出異議，認(rèn)為規(guī)定過(guò)于剛性，一旦出現(xiàn)征收遲延則無(wú)法解決。當(dāng)時(shí)有關(guān)部門(mén)的解釋是：房屋征收是政府行為，是在征收條件完全具備的情況下實(shí)施的，因而不會(huì)出現(xiàn)遲延問(wèn)題?？墒牵?011年以來(lái)的房屋征收實(shí)踐證明，房屋征收進(jìn)程拖延情況普遍存在，且不是個(gè)別現(xiàn)象，也不是僅某個(gè)地方存在的問(wèn)題。當(dāng)這一現(xiàn)象發(fā)生后，就會(huì)連帶出現(xiàn)如何平衡征收補(bǔ)償利益問(wèn)題。其中，最突出的問(wèn)題就是應(yīng)當(dāng)按照什么時(shí)間點(diǎn)的房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償問(wèn)題。從評(píng)估的角度看，即如何確定房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。如果堅(jiān)持以征收決定公告日為評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，往往會(huì)引起被征收人的強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為沒(méi)有得到充分、合理的補(bǔ)償，拒絕簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議；如果改變?cè)u(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，又與征收評(píng)估辦法的規(guī)定相違背。征收人和評(píng)估機(jī)構(gòu)在平衡征收補(bǔ)償利益問(wèn)題時(shí)，必須在堅(jiān)持以征收決定公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，還是改變價(jià)值時(shí)點(diǎn)之間做出選擇。實(shí)際工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常不敢自己改變?cè)u(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，要請(qǐng)示征收部門(mén)。而征收部門(mén)往往也不敢擅做主張，還要請(qǐng)示政府。即便是政府，面對(duì)《辦法》的剛性規(guī)定，也顯得躊躇難決。有的征收部門(mén)甚至想走“捷徑”，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)以征收決定公告日表述評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，事實(shí)上以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。這種規(guī)避評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)規(guī)定的做法不僅影響征收工作效率，甚至牽涉到是否犯罪。

二、司法界對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定的看法不一致

事實(shí)上，在房屋征收補(bǔ)償被拖延情況下，征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)如何確定，在司法界的看法也是不一致的，甚至出現(xiàn)相反判決。一方面，有的司法審判堅(jiān)持征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)不可變?cè)瓌t，凡是不以征收決定公告日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的，均認(rèn)定違法。有的審判，甚至對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)距征收決定公告日差兩天，也認(rèn)定評(píng)估報(bào)告無(wú)效。政府依據(jù)評(píng)估報(bào)告作的房屋征收補(bǔ)償決定也隨之被判定不予維持；另一方面，也有司法審判在房屋征收補(bǔ)償被拖延情況下，對(duì)征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題，體現(xiàn)出了靈活性：《中華人民共和國(guó)最高人民法院行政裁定書(shū)》（［2015］行監(jiān)字第637號(hào)）認(rèn)定，“如果房屋征收決定的公告時(shí)間與征收補(bǔ)償時(shí)間相隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)行情發(fā)生變化，以公告之日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償不能確保被征收人獲得足額補(bǔ)償時(shí)，則應(yīng)以補(bǔ)償時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格確定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額?！薄吨腥A人民共和國(guó)最高人民法院行政判決書(shū)》（［2016］最高法行再80號(hào)）認(rèn)定：“對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)當(dāng)為征收決定公告之日或者征收決定送達(dá)被征收人之日。因征收人原因造成征收補(bǔ)償問(wèn)題不合理遲延的，且被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯上漲的，被征收人有權(quán)主張以作出征收補(bǔ)償決定或者簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償基準(zhǔn)?！薄都质￠L(zhǎng)春市中級(jí)人民法院行政判決書(shū)》（［2016］吉01行終157號(hào)）則認(rèn)定：“某某公司于2014年7月重新出具的房屋拆遷分戶(hù)評(píng)估報(bào)告仍以七年前即2007年9月30日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不能準(zhǔn)確反映案涉被拆遷房屋現(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)值，存在顯失公平的可能，違反了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，不能作為確定被拆遷房屋價(jià)值的依據(jù)，屬于主要證據(jù)不足。為保證被拆遷人生活水平不降低，拆遷期限多次延長(zhǎng)，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生明顯變化的，應(yīng)以裁決作出時(shí)的拆遷許可證延期日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)?！奔词故恰赌衬呈∧衬呈腥嗣穹ㄔ盒淌屡袥Q書(shū)》（［2016］吉0681刑初6號(hào)）也承認(rèn)，因征收拖延給被征收人造成的合理?yè)p失應(yīng)予補(bǔ)償。只是在計(jì)算方式上，認(rèn)識(shí)有所不同，不是按照補(bǔ)償時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格確定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額，而是計(jì)算征收拖延時(shí)間段的利息損失。該法院正是基于對(duì)補(bǔ)償方式的不同認(rèn)識(shí)，認(rèn)定由于評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的改變，導(dǎo)致對(duì)被征收人給予了過(guò)度補(bǔ)償，給國(guó)家造成了損失。

鑒于諸多無(wú)法避免的原因，在今后的房屋征收過(guò)程中，征收補(bǔ)償拖延情況還是會(huì)發(fā)生的?，F(xiàn)在，各地也都陸續(xù)在修改本地的房屋征收地方性法規(guī)規(guī)章。在這個(gè)重要的時(shí)間結(jié)節(jié)點(diǎn)上，針對(duì)征收補(bǔ)償拖延情況，如果不能確定在今后可以有效地避免其發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收能否改變?cè)u(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)給出明確的說(shuō)法。這是一個(gè)無(wú)法回避而且迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。做為指導(dǎo)全國(guó)房屋征收工作的重要規(guī)章，《辦法》應(yīng)當(dāng)對(duì)原先所作規(guī)定的缺陷之處，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、規(guī)范，以適應(yīng)房屋征收工作發(fā)展的需要。

三、房屋征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的修改建議及其理由

建議將《辦法》第十條一款修改為：“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日?！被蛟诙詈笤黾右豢睿鞔_“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)?，評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日?！边@是因?yàn)椋?/p>

（一）符合《國(guó)有土地上房屋征收管理?xiàng)l例》關(guān)于房屋征收補(bǔ)償立法的基本精神，避免在房屋征收補(bǔ)償拖延情況下出現(xiàn)補(bǔ)償不充分問(wèn)題

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱(chēng)《條例》）第二條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償”。國(guó)務(wù)院法制辦、住建部負(fù)責(zé)人就《條例》有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)時(shí)明確：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不低于市場(chǎng)價(jià)格就可以保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课??！焙?jiǎn)要地說(shuō)，就是征收補(bǔ)償金要保證被征收人買(mǎi)到類(lèi)似房地產(chǎn)。從征收補(bǔ)償?shù)摹肮皆瓌t”和“征收補(bǔ)償金要保證被征收人買(mǎi)到類(lèi)似房地產(chǎn)”的立法本意上看，這兩項(xiàng)要求是動(dòng)態(tài)的，貫穿整個(gè)房屋征收全過(guò)程。無(wú)論在哪一個(gè)時(shí)間段對(duì)被征收人實(shí)施補(bǔ)償，都應(yīng)滿足上述兩項(xiàng)要求。這兩項(xiàng)要求，是檢驗(yàn)政府關(guān)于房屋征收補(bǔ)償?shù)某橄笮姓袨楹途唧w行政行為正確與否的試金石?！稐l例》以下的關(guān)于房屋征收的規(guī)章、地方性法規(guī)，作為下位法，都不應(yīng)當(dāng)與《條例》沖突。《辦法》做為部門(mén)規(guī)章，當(dāng)然不能例外。

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性與市場(chǎng)經(jīng)過(guò)時(shí)間負(fù)相關(guān)。隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)供求關(guān)系就會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)隨之波動(dòng)，時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)就越不穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)的可能性越大。要想保持征收補(bǔ)償金與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值形成等價(jià)關(guān)系，就必須讓評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)處于市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定期（指評(píng)估價(jià)值能夠抵御市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)間段，比如一年以?xún)?nèi)）。如果征收時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，超躍了市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定期，而房屋征收補(bǔ)償金還固定在原定的評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)不變，征收補(bǔ)償金與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的等價(jià)關(guān)系就會(huì)被破壞。如果征收期間房屋市場(chǎng)價(jià)值處于上升狀態(tài)，以征收決定公告之日為時(shí)點(diǎn)評(píng)估的價(jià)值補(bǔ)償還始終保持不變，則在實(shí)際補(bǔ)償日，被征收人所獲得的補(bǔ)償款將買(mǎi)不到類(lèi)似房地產(chǎn)，出現(xiàn)補(bǔ)償不充分的問(wèn)題。政府長(zhǎng)期拖延征收補(bǔ)償進(jìn)程后又重新啟動(dòng)時(shí)，征收補(bǔ)償如果不考慮市場(chǎng)變化情況，一味地堅(jiān)持以征收決定公告之日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，雖然符合了《辦法》的規(guī)定，卻可能出現(xiàn)補(bǔ)償不充分問(wèn)題，違反《條例》第二條關(guān)于公平補(bǔ)償這一房屋征收的基本原則。

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》（2016年11月4日）提出加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，要堅(jiān)持平等保護(hù)原則。明確：“健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。”同時(shí)，還提出要完善財(cái)產(chǎn)征收征用制度：“遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償?！贝艘?guī)定的一個(gè)新亮點(diǎn)是遵循補(bǔ)償原則，在“合理”之前強(qiáng)調(diào)要“及時(shí)”。如果征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延，就是沒(méi)有遵循及時(shí)補(bǔ)償原則，因此而給被征收人造成的不合理?yè)p失，應(yīng)當(dāng)?shù)玫狡降鹊谋Ｗo(hù)。評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)堅(jiān)持以征收決定公告日不變，則可能會(huì)與遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則及產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)原則發(fā)生沖突。

如果規(guī)定為“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)?，評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”。即以征收決定公告日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為原則，以確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)做特例，根據(jù)房屋征收的實(shí)際情況，靈活確定以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的房屋的市場(chǎng)價(jià)值，固定被征收房屋補(bǔ)償金額度。這樣做，可以使被征收人以被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值所得貨幣補(bǔ)償與被征收房屋的讓渡及類(lèi)似房地產(chǎn)的再購(gòu)買(mǎi)基本保持同步，從而保證被征收人在貨幣補(bǔ)償后，如有需要，隨即可在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课?。符合《條例》和《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》關(guān)于房屋征收補(bǔ)償及時(shí)、公平、合理的基本原則。

據(jù)中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所2018版《中國(guó)科技期刊引證報(bào)告(核心版)》統(tǒng)計(jì)，在12種植物學(xué)類(lèi)期刊中，《植物科學(xué)學(xué)報(bào)》核心影響因子0.896，排名第3；核心總被引頻次1158，排名第6；綜合評(píng)價(jià)總分排名第9。12種植物學(xué)類(lèi)期刊統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)下表。

（二）在征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延再啟動(dòng)的情況下，以征收決定公告之日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，與《條例》確立的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償、《辦法》關(guān)于評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)的規(guī)定相矛盾，產(chǎn)生法律沖突

被征收人的征收補(bǔ)償方式選擇權(quán)，并不會(huì)在征收補(bǔ)償拖延情況下發(fā)生改變。征收人再次啟動(dòng)征收補(bǔ)償時(shí)，一部分被征收人可能選擇以貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償，而另一部分被征收人則可能要求以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?，F(xiàn)在假定貨幣補(bǔ)償是以征收決定公告日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是征收人以在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的與被征收房屋的類(lèi)似房屋實(shí)施補(bǔ)償。依公平補(bǔ)償原則，這兩種補(bǔ)償方式原本應(yīng)當(dāng)是平衡等價(jià)的。如果征收決定公告日與征收補(bǔ)償拖延后再啟動(dòng)之日，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化，這兩種補(bǔ)償方式的平衡等價(jià)關(guān)系就將不復(fù)存在，同樣的被征收人，所獲補(bǔ)償就會(huì)有差別，違反了公平補(bǔ)償原則。

《辦法》第二十九條規(guī)定：“除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值?！爆F(xiàn)在，假定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的買(mǎi)與賣(mài)的出價(jià)依據(jù)，都是通過(guò)評(píng)估實(shí)現(xiàn)的，顯然，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估產(chǎn)調(diào)換房屋所采用的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，無(wú)論是買(mǎi)是賣(mài)，都一定是產(chǎn)權(quán)調(diào)換當(dāng)時(shí)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，而不是以前的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒(méi)有其他選擇。而《辦法》第十條二款規(guī)定：“用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致”。照此規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)事實(shí)上為征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延后再啟動(dòng)之日的情況下，為使被征收房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致，貨幣補(bǔ)償房屋評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)也必須是征收補(bǔ)償拖延后再啟動(dòng)之日。顯然，在征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延后再啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)改變的情況下，《辦法》第十條一款和二款規(guī)定，之間是有沖突的。

如果規(guī)定“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)模u(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”。則會(huì)使房屋征收補(bǔ)償?shù)膬煞N補(bǔ)償方式始終處于動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)。在征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延后再啟動(dòng)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償方式補(bǔ)償價(jià)值的不均衡現(xiàn)象，也會(huì)使《辦法》第十條一款和二款規(guī)定相互協(xié)調(diào)。

（三）房屋征收補(bǔ)償程序長(zhǎng)期拖延后再啟動(dòng)，與房屋拆遷體制下的分段拆遷行為相似，應(yīng)當(dāng)參照分段拆遷評(píng)估的成熟做法確定評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)

當(dāng)實(shí)際征收工作中出現(xiàn)了沒(méi)有按照征收法規(guī)設(shè)定的進(jìn)程發(fā)展，長(zhǎng)期拖延征收補(bǔ)償?shù)那闆r時(shí)，房屋征收決定公告之日與征收補(bǔ)償重新啟動(dòng)之日這段時(shí)間，與過(guò)去房屋拆遷體制下分段拆遷的分段間隔時(shí)間，從評(píng)估的角度看，具有相似性。都使得將被征收房屋，分割于相對(duì)不同的兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。同一處房屋，經(jīng)過(guò)這個(gè)時(shí)間階段，其價(jià)值發(fā)生變化的可能性是大概率事件。為使房屋征收補(bǔ)償能夠跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而變化，《辦法》應(yīng)當(dāng)參照分段拆遷的做法，規(guī)定“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)?，評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”。這樣，可以保持征收補(bǔ)償金與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，動(dòng)態(tài)地跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化走，始終維持等價(jià)關(guān)系。所不同的是，決定重新啟動(dòng)征收補(bǔ)償程序之日，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值下降了，則還應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，因?yàn)椤稐l例》第十九條規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”。

（四）規(guī)定“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)?，評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”，不會(huì)損害先期搬遷的被征收人的利益

有人會(huì)擔(dān)心，規(guī)定“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或“房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)?，評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開(kāi)始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”，可能會(huì)對(duì)已經(jīng)按照征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值獲得實(shí)物或貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖瞬还?。其?shí)，這種擔(dān)心沒(méi)有必要。因?yàn)椋谡魇諞Q定公告時(shí)通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)玫降姆课?，其價(jià)格在房屋征收進(jìn)程拖延這段時(shí)間，同樣也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，在決定重新啟動(dòng)征收補(bǔ)償程序之日，與擬要評(píng)估的類(lèi)似被征收房屋保持等價(jià)關(guān)系，已獲補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖瞬](méi)有吃虧。至于以征收決定公告之日的評(píng)估價(jià)值接受貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，我們可以假設(shè)其已經(jīng)在得到補(bǔ)償款后，即時(shí)就購(gòu)買(mǎi)了新的類(lèi)似房屋。這樣，其補(bǔ)償關(guān)系與產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式是一樣的。再有就是，被長(zhǎng)期拖延征收的房屋，往往與已經(jīng)征收的房屋不再具有類(lèi)似關(guān)系，其市場(chǎng)環(huán)境和物理狀態(tài)都有較大變化，已經(jīng)沒(méi)有可比性，因而不會(huì)出現(xiàn)相互攀比現(xiàn)象。

（作者單位：遼源市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）