馬光遠

70個大中城市5月份房價數(shù)據(jù)發(fā)布，最吸引眼球的是：北京新房價格環(huán)比4月持平，但二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。

政策越嚴苛，越不可能堅持

很多人會對北京二手房價格環(huán)比下跌“0.9%”嗤之以鼻，但它的意義在哪里呢？就是一個“跌”字，基本可以得出房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫的結(jié)論，一二線以及我多次強調(diào)非常危險的環(huán)北京一帶的房地產(chǎn)市場的確已經(jīng)“變天”。

“變天”的根本原因在于政策。特別是“3·17”以來祭出的各種前所未有的嚴厲政策：限價政策鎖定了價格，限售政策鎖定了交易，而限貸政策鎖定了流動性。市場無論如何堅強，短期的調(diào)整都是必然的，而且政策蔓延到哪里，哪里都會降溫。這就是我過去一直強調(diào)“政策有效”的原因。

觀察中國的房地產(chǎn)調(diào)控，每一次調(diào)控其實都見效，對市場的影響都很大，之所以讓外界感覺到“調(diào)控無用”，根子在于沒有堅持。如果從中國房地產(chǎn)的政策周期看，每次政策的周期是兩年左右，在這兩年期間，不密切關(guān)注房地產(chǎn)的人是不會看到市場的這種短期變化的，因而一直認為政策沒有任何作用，這是一種誤判。

所以我們看到的情況，就是政策如果溫和，市場不但不會降溫，而且會加速上漲；政策如果嚴苛，整個市場又會死掉，這是管理層又不愿意看到的。我不知道這種賭氣式的調(diào)控如何收場，我只知道越是嚴苛的政策，越不可能堅持，一旦房價真的下降，最著急的仍然是政府。

稀缺是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵

有所不同的是，最近三四線城市房價瘋漲。

中國的三四線城市，大體分兩種情況：一是經(jīng)濟基礎不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環(huán)中，這些城市房價相對于核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補；另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經(jīng)濟基礎也一般，未來不會出現(xiàn)大量的人口流入的城市。

對于這些城市，我一再強調(diào)，購買自住沒問題，但如果用于投資，這種選擇非常危險。但今年我們似乎刻意想讓三四線城市的房地產(chǎn)市場升溫。在這些城市住房存量已經(jīng)嚴重過剩的情況下，投資者涌入，開發(fā)商大量拿地，這種“雞犬升天”的狀況值得政府、開發(fā)商和購房者警惕。

我希望這個游戲的每一個參與者都明白，一二線降溫、三四線瘋漲只是短期的政策周期導致。中國房價長期的趨勢仍然服從于供求規(guī)律和城市稀缺的原則。對于房地產(chǎn)長期的走勢，必須跳出政策周期判斷。

未來的人口只會往大城市走，而不會跑到小縣城去，好的城市、高品質(zhì)的城市在中國屬于稀缺資源，這也意味著城市分化的趨勢會越來越明顯。即使在我所言的大城市中，由于住房品質(zhì)的差距，未來的好房子也會稀缺。稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵。

短期而言，我相信北京、上海、深圳等熱門城市的房價仍然會調(diào)整，只要政策堅持。一旦政策周期逆轉(zhuǎn)，最具財富保值功能的仍然是這些城市的房子。