□溫州市東甌土地價(jià)格評(píng)估事務(wù)所有限公司 張祥芬

□溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)有限公司 王夷萍

基于城鎮(zhèn)人口房屋需求倒推法的住宅用地中期需求預(yù)測(cè)
——以溫州市區(qū)為例

□溫州市東甌土地價(jià)格評(píng)估事務(wù)所有限公司 張祥芬

□溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)有限公司 王夷萍

2017年4月6日中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文（建房〔2017〕80號(hào)），為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要求地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上的縣（縣級(jí)市），應(yīng)當(dāng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃。基于此，本文以溫州市區(qū)為例，探討研究城鎮(zhèn)人口房屋需求倒推法在住宅用地中期需求預(yù)測(cè)中的應(yīng)用。

一、研究意義

土地利用總體規(guī)劃對(duì)城鄉(xiāng)市建設(shè)用地有中、長(zhǎng)期規(guī)劃指標(biāo)控制，但對(duì)具體的用地結(jié)構(gòu)指標(biāo)未做控制，住宅用地的年度供給數(shù)量、供給節(jié)奏一直以來(lái)都是由當(dāng)?shù)卣芽氐?，一些以“土地”為主要?cái)政收益的地方政府，為增加地方收益，對(duì)于土地供給，特別是住宅用地供應(yīng)，可以說是無(wú)序而混亂的。房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，無(wú)視城市總體發(fā)展規(guī)劃及住房需求，肆意改變用地功能，加大住宅用地供應(yīng)量，為增加政府財(cái)政收益，把城市發(fā)展看成了建房、建房再建房的單一活動(dòng)，結(jié)果很多城市的新區(qū)被開發(fā)成了“睡城”“鬼城”。城市配套設(shè)施不完善、不齊全，城市住房生活品質(zhì)大打折扣。房?jī)r(jià)就像坐過山車一樣，隨著政府的政策，忽上忽下。無(wú)序的土地供應(yīng)，還造成很多二、三線城市房屋開發(fā)過剩，庫(kù)存壓力極大。

2010年8月國(guó)土資源部印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地編制規(guī)范（試行）通知》，要求各地要編制國(guó)有建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，通過土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)上報(bào)國(guó)土資源部，不上報(bào)供應(yīng)計(jì)劃的，停止年度土地供應(yīng)，至此，對(duì)土地的年度供應(yīng)有了規(guī)范性約束，但是單一的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以目前來(lái)看，并未對(duì)土地市場(chǎng)起到非常有效的管控作用，住房供求矛盾依然突出、部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大，為改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，制定住宅用地中期規(guī)劃、對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期意義重大。

二、城鎮(zhèn)人口房屋需求倒推法

《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)劃（試行）》規(guī)定里面介紹了需求預(yù)測(cè)的幾種方法，趨勢(shì)外推預(yù)測(cè)法、線性回歸法、指數(shù)平滑法、用地定額指標(biāo)法、灰色模型法。以上幾種方法目前運(yùn)用較多，基本思路是在對(duì)某一城市歷史數(shù)據(jù)的縱向分析基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)下一年的用地量，僅從歷年供給數(shù)據(jù)出發(fā)進(jìn)行預(yù)測(cè)，未結(jié)合未來(lái)年期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市發(fā)展需求，對(duì)于預(yù)測(cè)一定年期的用地需求量并不很適用。城鎮(zhèn)人口總量房屋需求倒推法突破了一般預(yù)測(cè)方法的局限性，從供給側(cè)導(dǎo)向?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，從影響住宅需求規(guī)模的人口、居住行為、城市發(fā)展等方面出發(fā)，綜合考量預(yù)測(cè)未來(lái)年期內(nèi)的用地需求。

該預(yù)測(cè)方法的主要思路是根據(jù)預(yù)測(cè)期末城鎮(zhèn)人口規(guī)模和城鎮(zhèn)人均居住面積為出發(fā)點(diǎn)，測(cè)算城鎮(zhèn)住宅總建筑面積，進(jìn)而倒推出城鎮(zhèn)住宅用地需求的一種預(yù)測(cè)模型：目標(biāo)年增加的住宅用地面積+目標(biāo)年改造住宅面積/目標(biāo)年住宅用地容積率－住宅空置面積/目標(biāo)年住宅用地容積率。運(yùn)用該模型需確定（預(yù)測(cè)）人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人均居住面積、目標(biāo)年改造住宅面積、住宅用地容積率確定及住宅房屋空置面積。

表1 城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 單位：平方米

圖1 城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積趨勢(shì)變化圖

三、溫州市住宅用地中期需求預(yù)測(cè)

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，本次預(yù)測(cè)溫州市區(qū)2017-2021年住宅用地中期需求量。通過收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)、確定（預(yù)測(cè)）人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人均居住面積、目標(biāo)年改造住宅面積、住宅用地容積率確定及住宅房屋空置面積。

1.人口規(guī)模預(yù)測(cè)

本次選取的人口規(guī)模為溫州市區(qū)常住人口，選取常住人口為測(cè)算口徑主要是基于對(duì)住宅的剛性需求考慮。根據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局2017年對(duì)溫州市0.5%人口變動(dòng)抽樣調(diào)查，根據(jù)變動(dòng)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)推算，2016年末溫州市區(qū)常住人口為301.13萬(wàn)人，其中鹿城區(qū)124.44萬(wàn)人，甌海區(qū)94.71萬(wàn)人，龍灣區(qū)71.97萬(wàn)人 ，洞頭區(qū)為10.01萬(wàn)人。根據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局2015年溫州市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2015年末溫州市區(qū)常住人口為298.53萬(wàn)人，其中鹿城區(qū)125.61萬(wàn)人，甌海區(qū)92.97萬(wàn)人，龍灣區(qū)70.84萬(wàn)人 ，洞頭區(qū)為9.11萬(wàn)人，2016年市區(qū)人口數(shù)量相比2015年增長(zhǎng)0.87個(gè)百分點(diǎn)。

今年國(guó)務(wù)院批復(fù)同意《溫州市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）（2017年修訂）》，批復(fù)要求要合理控制城市規(guī)模，到2020年，溫州中心城區(qū)常住人口控制在350萬(wàn)人以內(nèi)。溫州市區(qū)人口分布基本位于中心城區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)該批復(fù)，至2020年溫州市區(qū)總?cè)丝谏舷逓?50萬(wàn)，2021年為下一個(gè)五年規(guī)劃開啟之年，人口數(shù)量目前還難以估量，根據(jù)目前溫州人口增長(zhǎng)速度0.87%，可初步推算，2021年市區(qū)常住人口數(shù)量為353.05萬(wàn)人，故相比預(yù)測(cè)基期年2016年，2021年溫州市區(qū)總?cè)丝谠黾恿恐禐?1.92萬(wàn)人。

2.城鎮(zhèn)人均居住面積

通過分析2010至2016年溫州城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)（表1），確定目標(biāo)年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)。

從上面數(shù)據(jù)可以看出，2011-2016年溫州市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積除2012年減少之外，2013-2016年呈逐年遞增規(guī)律（如圖1所示），利用指數(shù)平滑法經(jīng)過一次指數(shù)平滑后預(yù)測(cè)目標(biāo)年2021年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為44.24平方米，具體見表2。溫州市區(qū)人均住宅建筑面積參照此數(shù)據(jù)。

3.溫州市區(qū)舊住宅區(qū)改造面積

溫州市區(qū)2017年計(jì)劃要完成195萬(wàn)平方米舊住宅區(qū)改造，606.2萬(wàn)平方米城中村改造攻堅(jiān)村拆除面積，總計(jì)改造面積為801.2萬(wàn)平方米。目前溫州市城中村改造補(bǔ)償方式主要為實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種方式，選擇實(shí)物補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人至少可拿到同樣多面積的安置房，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人在保持原有生活質(zhì)量不下降的基本條件下，在公開市場(chǎng)上會(huì)購(gòu)買至少與原產(chǎn)權(quán)相同面積住宅，因而舊住宅區(qū)改造不論是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償都會(huì)形成潛在的住宅需求。因此，為摸清全部潛在的住宅需求，本次舊住宅區(qū)改造面積取舊住宅區(qū)改造完成面積和城中村改造攻堅(jiān)村拆除面積之和，801.2萬(wàn)平方米。

表2 城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)表 單位：平方米

表3 2014-2016年溫州市區(qū)住宅用地平均容積率匯總表 單位：萬(wàn)平方米

4.住宅用地容積率確定

2014年溫州市區(qū)住宅（包括商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）平均容積率為3.08；2015年溫州市區(qū)住宅（包括商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）容積率為3.25；2016年溫州市區(qū)住宅（包括商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）平均容積率為3.08，具體見表3。可以看出，溫州市區(qū)住宅容積率近三年來(lái)基本維持在3-3.5之間。容積率一般是由政府規(guī)定的，現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨(dú)立別墅為0.2-0.5，聯(lián)排別墅為0.4-0.7，6層以下多層住宅為0.8-1.2，11層小高層住宅為1.5-2.0，18層高層住宅為1.8-2.5，19層以上住宅為2.4-4.5，住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅?？梢钥闯?，溫州市區(qū)住宅用地近三年平均容積率已經(jīng)逼近規(guī)定最高檔，過高的容積率會(huì)影響居住的舒適度，考慮目標(biāo)年居住舒適度，在不低于現(xiàn)狀條件下，結(jié)合近三年容積率現(xiàn)值，取三年平均值，確定目標(biāo)年住宅用地容積率為3.14。

5.住宅房屋空置面積

考慮經(jīng)濟(jì)適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房一般情況下不會(huì)存在較大面積空置現(xiàn)象，本次住宅房屋空置面積取值為截至2016年末的商品住房待售面積，根據(jù)2016年溫州樓市白皮書數(shù)據(jù)顯示，2016年底溫州市區(qū)累計(jì)待售商品房為15201套，按照120平方米/套計(jì)算，可知2016年底溫州市區(qū)累計(jì)待售商品房約為182.412萬(wàn)平方米。

6.城鎮(zhèn)住宅用地需求模型

城鎮(zhèn)住宅用地需求=目標(biāo)年增加的住宅用地面積+目標(biāo)年改造住宅面積/目標(biāo)年住宅用地容積率-住宅空置面積/目標(biāo)年住宅用地容積率=51.92萬(wàn)人×44.24平方米/3.14+801.2萬(wàn)平方米/3.14-182.412/3.14=928.5761（公頃）。

利用城鎮(zhèn)人口房屋需求倒推法預(yù)測(cè)溫州市區(qū)2017-2021年五年用地需求為928.5761公頃，住宅年均需求量為185.7152公頃。

2014-2016年溫州市區(qū)住宅用地供應(yīng)總量為585.5593公頃，年均供地為195.1864公頃。預(yù)測(cè)值年均需求量與前三年年均供給量相差9.4712公頃，主要原因是溫州市區(qū)舊住宅區(qū)改造面積本次預(yù)測(cè)數(shù)值僅有2017年數(shù)值，后面四年溫州市區(qū)目前尚未有計(jì)劃數(shù)據(jù)，對(duì)預(yù)測(cè)值存在一定影響。

四、結(jié)語(yǔ)與建議

從上可見，在各項(xiàng)數(shù)據(jù)選取及預(yù)測(cè)較為準(zhǔn)確情況下，運(yùn)用城鎮(zhèn)人口房屋需求倒推法模型來(lái)預(yù)測(cè)住宅用地中期需求量符合城市發(fā)展中的住宅用地需求實(shí)際量，但同時(shí)還要注意兩點(diǎn)問題。一是編制住宅用地中期規(guī)模需求最好是能與地方的國(guó)民經(jīng)濟(jì)五年規(guī)劃在時(shí)間上相一致。這樣能較好的保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，利于提高預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。二是同時(shí)地方也要做好《城市舊住宅區(qū)改造五年計(jì)劃》方案。隨著城市新增建設(shè)用地量的不斷減少，以舊換新、“騰籠換鳥”越來(lái)越成為城市發(fā)展的潛力方向，編制《城市舊住宅區(qū)改造五年計(jì)劃》也成為一項(xiàng)新課題。