限制購買等抑制需求的做法短期能夠起到降低房價的作用，但正本清源，長期看中國房地產調控還是要通過推進供給側結構性改革來實現

中國社會科學院（財經院）創(chuàng)新工程重大成果“《中國城市競爭力報告No.15：房價體系：中國轉型升級的杠桿與陷阱》”（以下簡稱報告）日前正式發(fā)布。該報告由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛作為首席研究員，兩岸及香港和澳門的城市競爭力專家共同攜手，歷時大半年時間聯合完成。

本報告的年度主題是“房價體系：中國轉型升級的杠桿與陷阱”，包括新發(fā)現與新理論、中國的實證、中國的故事三部分，主要發(fā)現如下：一是中國將形成單中心、多層次的房價體系；二是中心城市房價存在一定的泡沫具有必然性；三是中國的房價體系是動態(tài)變化的，房價體系的城市群特征更加明晰；四是房價體系是轉型升級的杠桿也可能是轉型升級的陷阱；五是房價體系會反過來影響城市體系；六是城市群中心城市對周邊城市房價存在溢出效應。

主題報告認為，中國房價體系為尖塔形分布，具有單中心、多層次、集群化特征，房價體系的多層次性不斷增強。房價體系存在擴散效應、虹吸效應、傳染效應、遷移效應等多樣化聯系特征。房價體系的變動性：從城市分化向城市群分化演變。一些城市的房價偏離了合理的水平，導致房價體系不合理。適度的高房價有助于通過提高城市高技能勞動力的比重等途徑助推城市發(fā)展，成為轉型升級的杠桿，但過高房價則不利于城市發(fā)展，甚至會成為轉型升級的陷阱。

主題報告建議，為更好發(fā)揮房價體系在轉型升級中的杠桿作用，應積極采取有效措施：一是完善和培育我國多中心群網化的城市體系，通過大中小城市（鎮(zhèn)）的協調發(fā)展來推動轉型升級；二是進一步深化改革，完善市場機制，加強房地產市場宏觀調控，抑制投資投機，讓住房回歸居住屬性，形成合理的房價體系；三是根據不同城市在房價體系中的功能和地位，采取“分級分城施策”的房地產調控措施。

主題報告還圍繞房地產市場與城市轉型升級之間的關系，在全國280多個城市中，篩選包頭、南通、蘇州、佛山、成都、重慶、深圳、廣州、長沙等九個轉型升級的最佳案例城市，提煉總結這些城市在房地產發(fā)展、科技創(chuàng)新和轉型升級的經驗和做法，以資全國城市借鑒。

據了解，通過課題組的長期研究，按照指標最小化原則，報告構建了城市綜合經濟競爭力指數、宜居競爭力指數、可持續(xù)競爭力指數，對2016年兩岸及香港、澳門294個城市的綜合經濟競爭力和289個城市的宜居競爭力指數、可持續(xù)競爭力進行了實證研究。

2016年綜合經濟競爭力指數十強：深圳、香港、上海、臺北、廣州、天津、北京、澳門、蘇州、武漢。

與2016年相比，武漢首次躋身十強榜單，由去年的第十二位躍升至第十位，綜合增量競爭力排名第九，與去年持平，綜合效率競爭力較去年提升一位，排名第二十位，武漢的發(fā)展?jié)摿φ鸩降玫桨l(fā)揮，發(fā)展勢頭十分迅猛。臺北再次超越廣州位居第四位，澳門超越蘇州位居第八位。從十強的區(qū)域分布來看，主要集中在珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)，中西部地區(qū)只有武漢入圍。從綜合增量競爭力指數來看，上海的綜合增量競爭力指數最高，澳門的綜合效率競爭力優(yōu)勢依舊明顯。

2016年宜居競爭力指數十強：香港、無錫、廣州、澳門、廈門、杭州、深圳、南通、南京、上海。

本年度報告的宜居競爭力指標體系更加注重城市在教育、醫(yī)療等公共服務以及經濟活力上的表現，與2016年相比，2017年宜居競爭力指數十強城市有明顯變動，廣州、澳門、杭州、南通、南京、上海等城市進入十強榜單。其中，無錫躍居內地城市第一位，比去年提高了八位，尤其在教育環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境、經濟環(huán)境等方面表現突出。從區(qū)域分布看，十強依舊集中在長三角和珠三角地區(qū)。

2016年可持續(xù)競爭力指數十強：香港、北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、澳門、青島、大連。

香港蟬聯第一，其各分項指標總體比較靠前，在信息城市、生態(tài)城市、全域城市、知識城市競爭力方面表現優(yōu)異，分別排名第一、第二、第二、第四位，但在社會和諧方面有進一步的提升空間。與2016年相比，北京取代上海位居第二，廣州、杭州、南京超越澳門，分別位列第五、六、七位，大連進入可持續(xù)競爭力十強城市榜單，位居第十。

研究發(fā)現，中國以東中一體和城市群體系為支撐的經濟空間新格局更加明晰。從城市GDP空間分布及變化來看，中國東中一體與“一網五帶”新格局逐步凸現。主要表現在：第一，中心城市的經濟集聚引領作用進一步增強，前20%的地級及以上城市集聚全國近3/5的財富；第二，中部地區(qū)憑借中心城市的有力支撐正在不斷崛起，東北地區(qū)由于中心城市支撐作用下降而出現持續(xù)下滑；第三，“一網五帶”的“巨手型”城市中國經濟空間格局進一步顯現。從城市人口分布及變化來看，中國人口流動出現新動向：中部地區(qū)、部分高行政等級城市人口流入增加。具體表現為：城市人口增速在區(qū)域空間和城市行政級別層面上出現分化；人口流向發(fā)生部分逆轉，中部地區(qū)人口流入規(guī)模增加；東部成熟城市群的多中心化顯現，中西部城市群單核集聚進一步強化。從城市群的發(fā)展演進來看，中國城市群體系的多中心化愈加明顯，而且對經濟空間的支撐作用不斷增強。一是中國城市群體系在首位度、規(guī)模、位序關系上表現出的多中心化在逐步顯現；二是城市群與非城市群、城市群之間分化明顯，珠三角、長三角、京津冀等十大城市群已經成為中國經濟空間的主體支撐；三是全國絕大多數城市群經濟增速（均值）高于全國水平，城市群蘊藏發(fā)展新動能。

研究發(fā)現，經濟增速放緩，城鎮(zhèn)化質量并重，持續(xù)加速。從城市視角審視中國的發(fā)展動態(tài)需聚焦經濟增速與城鎮(zhèn)化進程這兩大方面。近年來中國經濟增速放緩，但沒有證據顯示中國城鎮(zhèn)化增速放緩。在經濟增長方面，城市層面經濟增速“西高東低”和“南高北低”并存，部分城市出現經濟負增長；部分后發(fā)城市經濟增速后來居上，成都、武漢、長沙等部分省會城市經濟進入快速集聚階段。在城鎮(zhèn)化方面，處于不同發(fā)展階段的地區(qū)和城市的城鎮(zhèn)化推進速度存在明顯差異，后發(fā)地區(qū)城鎮(zhèn)化的加快推進將對沖先行地區(qū)城鎮(zhèn)化率增速放緩的影響；城市經濟增速的整體放緩及分化正在疊加影響城鎮(zhèn)化的空間結構調整。但是，城市經濟增速放緩沒有導致城鎮(zhèn)化增速的減緩。近年來一系列支持農業(yè)轉移人口市民化、推動1億非戶籍人口在城市落戶等制度改革與政策紅利釋放，將助力中國城鎮(zhèn)化質量并重，持續(xù)加速。遵從經濟規(guī)律，順應發(fā)展趨勢，在未來，一方面需要推進東部和中部地區(qū)在多個維度上的一體化，以多中心群網化城市（群）體系為支撐實現高效發(fā)展，釋放更多發(fā)展新動能；另一方面，加大對西部和東北地區(qū)的政策扶持，以軸帶狀城市體系為載體培育、增強其本地吸引力和內生增長動力，釋放城鎮(zhèn)化潛能，不斷推進中國經濟社會的協調均衡發(fā)展。

研究發(fā)現，中國經濟轉型升級正處于極化期。從城市視角審視中國經濟的轉型升級需聚焦于需求和供給兩個方面。從需求方面看，首先，全國出口需求整體低迷，城市層面呈現空間上高度分化，時間上波動加劇的態(tài)勢。其次，消費需求對經濟增長的作用穩(wěn)步提升，高行政等級城市的消費占GDP比重明顯高于低行政等級城市。最后，在投資需求方面，多數城市依賴于投資尤其是房地產投資的局面沒有明顯改變。從供給方面看，中國城市在轉型升級方面極化現象明顯，東部沿海城市及內陸個別中心城市積極對接國家戰(zhàn)略，轉型升級成效顯著，而欠發(fā)達地區(qū)城市則明顯落后，其從傳統(tǒng)經濟向創(chuàng)新經濟的轉型異常艱難。

研究發(fā)現，中小城市發(fā)展大多缺乏可持續(xù)性。社會治安、交通狀況、居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、公共服務等是衡量一個城市可持續(xù)發(fā)展水平的重要方面，比較來看，中小城市表現較差，大多缺乏可持續(xù)性。在社會治安方面，相對大城市，中小城市社會治安隱患更大。在交通狀況方面，中小城市的交通擁堵變得越來越嚴重。在居住環(huán)境方面，與大城市相比，中小城市的購房壓力增加更快。在生態(tài)環(huán)境方面，相較于大城市，部分中小城市環(huán)境污染更為嚴重。在公共服務方面，中小城市在教育、醫(yī)療、科技、文化等公共服務資源和水平遠遠落后于大城市。

據介紹，這份由中國社會科學出版社出版的報告是中國城市競爭力課題組的第15次年度報告。利用指標體系和客觀數據，報告詳細評價了289個中國城市的競爭力狀況。報告從整體上衡量中國城市競爭力發(fā)展格局，以及有關方面距離理想狀態(tài)的差距。報告對各級政府尤其是城市政府部門、國內外企業(yè)、有關研究機構、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。

（來源：中國經濟網）

專家點評

國務院發(fā)展研究中心原副主任、中國發(fā)展基金會副理事長劉世錦：中國房價低速增長將成常態(tài)

當前中國房價上漲有需求面的支撐，也有深層次的城市化過程中體制、結構和制度上的問題，比如住宅用地占建設用地比重偏低；城市建設用地由地方政府壟斷，農村集體土地不能直接進入市場；房地產稅至今未能起步；限制大城市人口等城市化發(fā)展理念戰(zhàn)略與現階段城市化發(fā)展規(guī)律相背離。

限制購買等抑制需求的做法短期能夠起到降低房價的作用，但正本清源，長期看中國房地產調控還是要通過推進供給側結構性改革來實現。中國一些一線城市已經為房價過高付出代價，比如產業(yè)發(fā)展停滯，必須加快推進城市房地產的供給側結構性改革。

一是直接增加住宅用地占城市建設用地的比重，最起碼達到發(fā)達國家40%以上的水平；二是轉變城市結構，由各種資源集中于核心市區(qū)的結構，轉變?yōu)槌侵行膮^(qū)加大批小城鎮(zhèn)的結構，形成具有產業(yè)支撐、有軌道交通連接、公共服務均等化、包容性強的新型網絡城市，比如，北京應該分解非首都功能；三是加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市，同價同權，讓農民宅基地在更大范圍內流轉、抵押；四是積極發(fā)展長期公共租賃住房；五是加快推出房地產稅，替代地方政府賣地財政收入，抑制投機炒房行為。

對于中國未來房價的走勢，按照國際經驗，當人均GDP（國內生產總值）達到11000國際元時，房地產投資會達到峰值，2014年中國達到這個水平，因此未來房價雖然會有所波動，但低速增長將成為常態(tài)。