王晶

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)價格的飛速上漲，政策出臺了很多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。本文從區(qū)域性的角度著手，運用固定效應模型研究政策對不同類城市房價的影響，并提出政策建議。

【關鍵詞】房價 政策 固定效應模型

一、引言

各城市房價都在不斷高漲，據(jù)我國統(tǒng)計局統(tǒng)計，一線城市房價在2萬到3萬5左右，二線城市在1萬到2萬左右。城市房價差異大，城市發(fā)展水平差異就相應增加。因此，研究不同城市房價的影響因素，有助于縮小城市間房價的差異，推動各城市共同發(fā)展。

二、文獻綜述

國內(nèi)外學者關于房價的研究和觀點有很多。Fratantoni和Schuh（2003）利用美國1966—1998年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)相同的貨幣政策對城市房價的影響不同。孫力軍、孫力彬（2006）選取2000—2006年的房價，發(fā)現(xiàn)可以通過貨幣政策抑制房價過快上漲。秦梓華（2006）研究發(fā)現(xiàn)我國的房價會受到貨幣供應量的影響。梁云芳、高鐵梅（2007）利用1995—2005年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價與利率和M2負相關。吳成軍（2009）論證了M2可以導致房價波動。盧建新、苗建軍（2011）運用1997—2005年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)中、西部地區(qū)房價較東部地區(qū)來說波動小。

三、我國近年房地產(chǎn)市場

2008年金融危機爆發(fā)后，政府輪番出臺了大量寬松政策，使得2009年我國房地產(chǎn)市場火熱。為了遏制房價過快增長，政府2010年連續(xù)采取了多輪調(diào)控措施，但收效甚微，同年我國70個大中城市房屋售價同比上漲6.4%。2011年后，國家進一步擴大干預，一定程度上控制了房價上漲。進入2014年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價、銷售量雙下降。于是國家又相繼出臺諸如“央五條”、“央行930房貸新政”等寬松政策。2015年房地產(chǎn)市場情勢依然嚴峻，投資減少，國家出臺寬松政策刺激需求，各地也出臺相應的寬松政策刺激房市。2016年我國房地產(chǎn)市場交易量創(chuàng)新高，土地供應依然嚴峻，上半年房地產(chǎn)政策寬松，后半年熱點城市房價開始快速上漲，調(diào)控政策逐漸收緊。

四、實證分析

（一）變量的選取與說明

本文取城市商品房銷售均價為房價指標。根據(jù)之前學者的研究，貨幣供應量M2對房價有影響，而考慮到貨幣供應量只有全國的數(shù)據(jù)，故采用全國統(tǒng)一的M2。另外，考慮到房地產(chǎn)市場的供求效應，本文選取城市土地供應量和城市商品房銷售面積兩個月度指標。最后加入房地產(chǎn)政策作為虛擬變量。

本文所選擇的城市有：一線城市（北京、上海、廣州、深圳、天津）、二線城市（南京、杭州、廈門、石家莊和合肥）、三線城市（烏魯木齊、銀川、呼和浩特、西寧和蘭州）。選取2010年06月到2016年11月的月度數(shù)據(jù)。為了消除異方差性，本文對除虛擬變量以外的全部變量取自然對數(shù)。全部數(shù)據(jù)來源于CREIS中指數(shù)據(jù)庫、wind數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計局、中國人民銀行。

（二）政策虛擬變量的選取

通過對城市房價做斷點檢驗，發(fā)現(xiàn)城市都存在一些政策影響房價出現(xiàn)斷點的時間：一線城市為2011年5月、2013年9月和2016年1月，二線城市為2013年5月、2014年9月和2016年1月，三線城市為2011年5月、2012年10月和2014年5月。分別將不同類城市出現(xiàn)斷點的政策定義為虛擬變量d1、d2、d3。

（三）單位根檢驗

首先對數(shù)據(jù)進行單位根檢驗。檢驗結果見表1。

由表1可知，一、二線城市的房價是不平穩(wěn)的，對它們?nèi)∫浑A差分，結果如表2所示。

（四）固定效應模型的估計

運用平穩(wěn)面板數(shù)據(jù)建立不同類城市的固定效應模型，結果如表3所示。

注：*表示在5%的水平上顯著

五、結論與政策建議

根據(jù)上述結果，不同類城市有明顯的差異。其中，一、二線城市的政策變量都為負，說明政策對其能夠起到抑制作用。三線城市虛擬變量都為正，說明政策對房價的控制力小。

根據(jù)上述結論，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府在處理房價問題時應注意以下幾點：

第一，我國不同類城市房地產(chǎn)價格差異明顯，國家政策能夠制約一、二線城市房價，三線城市的政策制約性則較弱。因此要正確了解城市之間的差異，合理出臺相關政策。

第二，一、二線城市應建立房價監(jiān)測系統(tǒng)，減少房價的盲目預測。而三線城市應注重自身經(jīng)濟發(fā)展，結合具體情況因城施策。

參考文獻：

[1]Michael Fratantoni， Scott Schuh. Monetary policy， housing， and heterogeneous regional markets[J]. Journal of Money， Credit， and Banking， 2003，（3）.

[2]孫力軍，孫力彬.我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果分析[J]. 濟南金融，2006，（10）.

[3]秦梓華.我國房地產(chǎn)市場與貨幣供應量關系的實證研究[J]. 甘肅聯(lián)合大學學報（社科版），2006，（10）.

[4]梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析[J]. 經(jīng)濟研究，2007，（8）.

[5]吳成軍.貨幣供應量與房地產(chǎn)價格的關系研究[J]. 商業(yè)時代，2009，（19）.

[6]盧建新，苗建軍.中國城市住房價格動態(tài)特征及其影響因素[J]. 投資研究，2011，（7）.