程子彥

“賣賣賣”幾乎成了地產(chǎn)商近來(lái)的集體選擇，曾公開表示 “在資產(chǎn)荒時(shí)，我擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有中國(guó)境內(nèi)的人民幣要好” 的地產(chǎn)大亨潘石屹，在時(shí)而“自持”，時(shí)而“整售”的公開宣言后，目前也選擇了“賣”這條路。

6月26日，潘石屹的SOHO中國(guó)以35.73億元整售虹口SOHO，折合單價(jià)為每平方米5.1萬(wàn)元人民幣，買家為新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國(guó)。7月4日，潘石屹對(duì)外宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業(yè)。

再一次“變卦”后，對(duì)于外界的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)稱，他認(rèn)為做生意的最基本原則是“低進(jìn)高出”。值得一提的是，他還認(rèn)為，如今互聯(lián)網(wǎng)共享精神是反房地產(chǎn)的。

三年來(lái)屢次“變卦”

售樓是潘石屹的本行，本不應(yīng)讓外界感到驚訝。不過(guò)，引起大家熱議的，是潘石屹一次又一次的“變卦”。

2012年，SOHO中國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，逐步告別一直以來(lái)散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)，開啟SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路。這被潘石屹認(rèn)為是SOHO中國(guó)的第三次轉(zhuǎn)型，前兩次轉(zhuǎn)型分別是早年公司從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中國(guó)改為“自持”模式后首次“變卦”，將位于上海的SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億元出售給金融街控股。當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)的官方回應(yīng)是發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。由于溢價(jià)僅為11.26億元，溢價(jià)率不足27.4%，外界認(rèn)為該次變卦是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后的無(wú)奈之舉。

2016年7月，SOHO中國(guó)將公司旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目以32.2億元的價(jià)格整售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。

2016年8月，潘石屹宣布將繼續(xù)出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)3個(gè)非核心項(xiàng)目。然而，在時(shí)隔半年后（2017年3月）的SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，潘石屹當(dāng)眾變卦，稱要暫緩銷售，并聲稱：“在資產(chǎn)荒時(shí)，我擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有中國(guó)境內(nèi)的人民幣要好?！?/p>

3個(gè)月后，潘石屹毫無(wú)征兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售，并對(duì)外宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售，外界保守估值在105億元左右。

如果算上2014年以30.5億元出售凌空SOHO一半項(xiàng)目給攜程，以及2015年9月潘石屹將外灘地王股權(quán)以84.93億元轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，據(jù)記者估算，潘石屹自宣布轉(zhuǎn)型“包租公”以來(lái)，出售上述項(xiàng)目（光華路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未計(jì)算在內(nèi)）涉及資金約236億元。與此同時(shí)，據(jù)公開資料顯示，在此期間SOHO中國(guó)并未拿下新的地產(chǎn)。

已到資產(chǎn)處置高點(diǎn)？

“在價(jià)位低時(shí)進(jìn)貨，在價(jià)位高的時(shí)候就出貨，我們還是要永遠(yuǎn)遵循這個(gè)原則?，F(xiàn)在的價(jià)格比原來(lái)的價(jià)格翻了一番多，如果之前（價(jià)格低）時(shí)就拿房產(chǎn)到市場(chǎng)上銷售，不符合我們的原則?！边@是潘石屹對(duì)SOHO中國(guó)最近一系列“賣賣賣”行為最直接的解釋。

潘石屹認(rèn)為，衡量資產(chǎn)處置高點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是租金回報(bào)率。租金回報(bào)率和售價(jià)成反比關(guān)系，租金回報(bào)率越低，售價(jià)越高。

易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“我不認(rèn)同存在地產(chǎn)高位一說(shuō)，租金回報(bào)率低確實(shí)是SOHO中國(guó)處置資產(chǎn)的一個(gè)原因，但更重要的是SOHO中國(guó)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型希望持有更多現(xiàn)金?！?/p>

“只要現(xiàn)金流不斷，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型就是成功的?！迸耸僭颉吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

財(cái)報(bào)顯示， 雖然真正轉(zhuǎn)型后營(yíng)業(yè)額持續(xù)下滑，但SOHO 中國(guó)2016年的租金收入已經(jīng)是4 年前的10 倍之多，且占到全部營(yíng)業(yè)額的95.8%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 制約SOHO 中國(guó)租金收入進(jìn)一步提升的“天花板”已經(jīng)隱現(xiàn)。

以北京望京地區(qū)為例，據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，自2014年一季度以來(lái)，望京地區(qū)寫字樓的租金增幅緩慢，近4年來(lái)每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區(qū)寫字樓租金價(jià)格在8.29元/平方米/天。此外，由于新寫字樓盤不斷竣工，自2015年三季度開始，望京地區(qū)寫字樓空置率逐漸走高。

外界猜測(cè)，這可能是潘石屹愿意將2016年出租率高達(dá)95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享經(jīng)濟(jì)反房地產(chǎn)？

對(duì)外界關(guān)于其可能打算告別房地產(chǎn)開發(fā)商身份的猜測(cè)，潘石屹的回應(yīng)是：“一回半回還告別不了?！?/p>

按照潘石屹對(duì)外公布的計(jì)劃，處置辦公物業(yè)非常可觀的一筆資金將全部用來(lái)發(fā)展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹視為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型方向，經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。但對(duì)于SOHO3Q的盈利數(shù)字，SOHO中國(guó)回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者時(shí)稱，涉及商業(yè)機(jī)密，不便透露。

7月11日，共享辦公的鼻祖wework融資7.6億美元，估值已經(jīng)超過(guò)200億美元。據(jù)潘石屹透露，為了把SOHO3Q的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，下個(gè)月SOHO3Q也會(huì)考慮融資。

為什么如此看好共享辦公？潘石屹認(rèn)為共享經(jīng)濟(jì)是中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，也是各行各業(yè)的未來(lái)。“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和人工智能時(shí)代的到來(lái)是反房地產(chǎn)的。所以我們現(xiàn)在就要通過(guò)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能，進(jìn)一步了解這個(gè)時(shí)代最本質(zhì)的東西是什么?？萍嫉倪M(jìn)步讓全世界范圍內(nèi)各行各業(yè)的共享成為可能，房地產(chǎn)行業(yè)也可以把重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)模式，變成一個(gè)可以和大家分享資源的平臺(tái)?！迸耸偃绱苏f(shuō)道。

為何地產(chǎn)商紛紛向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型？易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋說(shuō)：“地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了過(guò)去20年的粗放式快速發(fā)展，現(xiàn)在重資產(chǎn)的利用率逐步走低，住宅、商辦均是如此。輕資產(chǎn)是靠專業(yè)賺錢，不僅輕資產(chǎn)公司估值是傳統(tǒng)房企估值的2～4倍，也更能抵御資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，輕資產(chǎn)公司的利潤(rùn)率也會(huì)相對(duì)更高。”

根據(jù)易居中國(guó)研究院的研究結(jié)果，共享辦公只是輕資產(chǎn)的一個(gè)狀態(tài)，目前地產(chǎn)商的輕資產(chǎn)模式還處于摸索階段。