陳峰

摘要：設(shè)施管理在物業(yè)企業(yè)管理中屬于一項(xiàng)隱形的服務(wù)，然而設(shè)備設(shè)施管理卻是物業(yè)企業(yè)管理所有項(xiàng)目的前提及保障。伴隨著設(shè)備設(shè)施種類的不斷增加，其技術(shù)含量也越來越高，增加了設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及管理工作量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)，并正確的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，做好防控措，為業(yè)主提供最佳的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；設(shè)備設(shè)施管理；風(fēng)險(xiǎn)與防范

1導(dǎo)言

目前對風(fēng)險(xiǎn)的定義為以下兩點(diǎn)：①風(fēng)險(xiǎn)與出現(xiàn)的損失有著不確定的關(guān)系；②在給定情況及特定的時(shí)間內(nèi)可能或發(fā)生結(jié)果之間的差異。風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性和產(chǎn)生損失的后果兩個(gè)特征。

2物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中遇到的困難

專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的管理不僅有效的提高了物業(yè)管理的質(zhì)量，更為小區(qū)業(yè)主提供了舒適的生活環(huán)境，也降低物業(yè)的運(yùn)行成本。然而在實(shí)際管理中也會(huì)遇到困難：①現(xiàn)代化的建筑較高，且小區(qū)業(yè)主較多，想要更好的管理好物業(yè)，就要保證其設(shè)備、系統(tǒng)正常的進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，保證小區(qū)內(nèi)生命與財(cái)產(chǎn)的安全；②現(xiàn)代化的建筑配備較為復(fù)雜、高科技的設(shè)備設(shè)施，設(shè)備管理的起點(diǎn)就比較高，物業(yè)需要配備專業(yè)的維護(hù)團(tuán)隊(duì)；③現(xiàn)代化建筑通常為3A、5A級，具有多功能化的特點(diǎn)，采用了較多的智能化、自動(dòng)化系統(tǒng)，因此要求物業(yè)管理隊(duì)伍具有較高的素質(zhì)。

3物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的目標(biāo)就是通過對建筑設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，有效的延長建筑設(shè)備的使用壽命。物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容主要有給水排水系統(tǒng)設(shè)施管理、變配電系統(tǒng)設(shè)施管理、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施管理、電梯系統(tǒng)設(shè)施管理、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)施管理、安全防范及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)施管理、健身器材設(shè)施管理等。

4物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理風(fēng)險(xiǎn)類別

4.1按照風(fēng)險(xiǎn)因素區(qū)分

在對物業(yè)設(shè)備設(shè)施實(shí)施管理工作的過程當(dāng)中，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)該分成人、物和環(huán)境這當(dāng)個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，三者之間相互聯(lián)系，形成一種密不可分的關(guān)系。

4.1.1人

人的不安全管理風(fēng)險(xiǎn)因素主要包含違章操作、對工作體制以及紀(jì)律加以違反的行為，比如在實(shí)施高壓電器維護(hù)的工作當(dāng)中，在拉閘之后并沒有按照規(guī)定進(jìn)行放電操作、帶病上崗或者上班時(shí)間脫崗、業(yè)主在裝修的過程當(dāng)中私自亂接的行為等。

4.1.2物

這方面的不安全因素主要包含物業(yè)設(shè)備設(shè)施已然處在了一個(gè)不安全的狀態(tài)當(dāng)中。例如水泵在經(jīng)過長時(shí)間的運(yùn)行之后沒有進(jìn)行自動(dòng)切換、電梯的保護(hù)裝置出現(xiàn)失效的情況而被短接、消防管道嚴(yán)重缺水等。

4.1.3環(huán)境

環(huán)境方面的不安全因素指的主要是在物業(yè)設(shè)備設(shè)施處在的環(huán)境當(dāng)中已然出現(xiàn)了一些不安全的因素。比如低壓配電室因?yàn)闆]有配備通風(fēng)系統(tǒng)而導(dǎo)致溫度過高、水泵房當(dāng)中蓄水池溢流報(bào)警裝置出現(xiàn)失靈的情況、配電室的電纜溝之內(nèi)長期出現(xiàn)積水、化糞池當(dāng)中的一氧化碳?xì)怏w嚴(yán)重超標(biāo)等。

4.2按照設(shè)備設(shè)施管理過程區(qū)分

依據(jù)對物業(yè)設(shè)備設(shè)施所實(shí)施的管理過程，應(yīng)該將管理風(fēng)險(xiǎn)的類別分成早期介入階段、承接查驗(yàn)階段以及日常管理階段這三個(gè)部分。①早期介入。設(shè)備選型是對物業(yè)設(shè)施設(shè)備加以管理的重要的步驟，在工程建設(shè)企業(yè)無法對物業(yè)管理過程提出的專業(yè)意見，亦或是物業(yè)的早期介入工作人員不夠?qū)I(yè)，都非?？赡軙?huì)致使在設(shè)備選型方面問題的出現(xiàn)。比如單純的為了購入費(fèi)用的降低而選擇那些高能耗設(shè)備；沒有對技術(shù)人員所具備的技術(shù)水平以及備件供應(yīng)的具體情況進(jìn)行良好的分析，繼而無法選出具有高技術(shù)含量的產(chǎn)品；設(shè)計(jì)內(nèi)容沒有考慮到后期維護(hù)。②承接查驗(yàn)。其中主要包含兩種情況：建設(shè)企業(yè)的查驗(yàn)，以及業(yè)主委員會(huì)做出的查驗(yàn)。③日常運(yùn)行。在對物業(yè)設(shè)備設(shè)施加以日常檢查和維護(hù)的過程當(dāng)中，有些工作人員并沒有能夠嚴(yán)格的按照相關(guān)檢查流程和操作標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日常運(yùn)行檢查工作，導(dǎo)致有些設(shè)備在出現(xiàn)故障之后沒有被及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，致使問題的進(jìn)一步擴(kuò)大。

5物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)對策

5.1提高工作人員的整體素質(zhì)

在物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理中提高工作人員的整體素質(zhì)是很重要的一項(xiàng)工作措施。定期對工作人員展開培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括工作紀(jì)律、安全意識、設(shè)備檢修等方面，同時(shí)激發(fā)工作人員的學(xué)習(xí)積極性，通過工作人員自主學(xué)習(xí)不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平、知識水平等。

5.2樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識

風(fēng)險(xiǎn)管理是不能被徹底解決的問題，只能通過防控來避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。深化風(fēng)險(xiǎn)管理理念，使工作人員意識到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性、意義及目的。同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任機(jī)制，落實(shí)到人，創(chuàng)建懲獎(jiǎng)制度，針對出現(xiàn)失誤的工作人員按失誤程度進(jìn)行懲罰，針對表現(xiàn)良好的工作人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

5.3定期進(jìn)行應(yīng)急演練

通過應(yīng)急管理可以很好的展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的形象，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案處理措施，同時(shí)配備好相應(yīng)的物品，通過實(shí)際演練不斷的對應(yīng)急預(yù)案處理措施進(jìn)行完善。舉行應(yīng)急演練不僅提高了工作人員對突發(fā)事件的處理能力，更是體現(xiàn)了物業(yè)設(shè)備設(shè)施價(jià)值，有效的保障了小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

5.4對監(jiān)督檢查制度不斷的進(jìn)行完善

物業(yè)企業(yè)管理應(yīng)建立監(jiān)督檢查制度，且建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施倒查制度，在平常的工作巡查中通過巡查、互查等形式及時(shí)的發(fā)現(xiàn)安全設(shè)備設(shè)施潛在的安全隱患，并進(jìn)行處理解決。

5.5風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避一般發(fā)生在早期介入和承接查驗(yàn)中。早介入環(huán)節(jié)物業(yè)企業(yè)可以盡早發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中不合理的地方，及時(shí)給予修改，針對回避風(fēng)險(xiǎn)來說，比如在設(shè)計(jì)圖紙中為了增強(qiáng)層次感在距離大門較近的位置設(shè)計(jì)了沉降景觀。然而站在物業(yè)消防及日常管理的角度來說，具有安全隱患，及時(shí)的提出意見，并進(jìn)行修改后就可以避免發(fā)生安全隱患。

5.6風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有效的減少了物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。設(shè)備設(shè)施所具有的專業(yè)性比較強(qiáng)，物業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況制定維護(hù)、保養(yǎng)、維修工作制度。通過分包的形式將物業(yè)企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給較為專業(yè)的企業(yè)，這就是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指為設(shè)備設(shè)施購買保險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

5.7損失控制

分為預(yù)防損失及減少損失。對風(fēng)險(xiǎn)源的識別為預(yù)防損失控制的一種措施，通過相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案可以減少損失。通過責(zé)任落實(shí)到人，做好設(shè)備設(shè)施的檢查工作，避免損失，在發(fā)生預(yù)案中的事故時(shí)可以降低受損失的程度。

5.8采取較為先進(jìn)的設(shè)備管理方法

物業(yè)企業(yè)在對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)采取先進(jìn)的技術(shù)，將維修的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成為預(yù)支維修的狀態(tài)，使用分類法提高對設(shè)備設(shè)施的管理水平，采用高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組建維修與維護(hù)團(tuán)隊(duì)，從而縮短維修與維護(hù)的時(shí)間，不僅提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命更是降低了物業(yè)所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

6結(jié)語

綜上所述，物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理工作當(dāng)中的一種隱形服務(wù)，不過在物業(yè)管理當(dāng)中重要的地位卻是不容忽視的。相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)該正確的認(rèn)識管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對其加以高度的重視，繼而提升自身的風(fēng)險(xiǎn)意識，做好相應(yīng)的防范，只有這樣才能夠真正的確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。