盧偉寧

（綠地集團山東置業(yè)有限公司）

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅改為增值稅之后要迎接政策下的機，同時也要面臨政策下的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)如何運用政策形勢做好稅務籌劃工作是本文的主要論點。本文就“營改增”的背景出發(fā)，深入探討營業(yè)稅改增值稅之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響，對房地產(chǎn)企業(yè)新政策背景下稅務籌劃新思路進行科學地思考并提出行之有效的建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)在新政策形勢下健康可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅務 籌劃 新思路

1 營改增背景分析

傳統(tǒng)的營業(yè)稅務制度無法與現(xiàn)階段我國高速發(fā)展的經(jīng)濟相適應，稅率高，征稅重復、無法抵扣等矛盾阻礙著社會服務業(yè)的生長壯大，營業(yè)稅務制度更改是不可阻擋的必然趨勢，自2012年起，營業(yè)稅改為增值稅開始進入試點階段，國務院同意財政部、稅務總局的試點方案在上海交通運輸業(yè)、一些現(xiàn)代服務業(yè)進行試點。到目前為止，郵電服務、交通運輸業(yè)、信息技術(shù)服務、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)是我國營改增的主要試點行業(yè)，依據(jù)“十二五”規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)也被納入“營改增”的范圍。

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及較多的方面，涉及稅務種類繁多，成本費用組成復雜致使房地產(chǎn)行業(yè)營改增的難度、阻力較大，依據(jù)對全國20家左右的房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查顯示，大部分企業(yè)擔憂稅負上升，接近一半的企業(yè)認為稅務會加重。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長、資金組成等自身特點決定了“營改增”的過程要協(xié)調(diào)銷項稅額與進項稅額的有機統(tǒng)一。

2 房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”要處理的主要問題

2.1 稅率問題

大部分企業(yè)覺得常規(guī)17%的稅率產(chǎn)生的稅負過高，房地產(chǎn)企業(yè)成本部分不屬于增值稅專用發(fā)票的范圍，就無法抵扣部分項目。所以結(jié)合成本、土地稅務問題等，房地產(chǎn)企業(yè)實際稅務將在6%到7%，相比于原來5%的稅率，企業(yè)的負擔更重了。

2.2 財務管理、會計核算的成本問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要分門別類詳細計算的折扣項目比較多，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理、會計核算的成本，同時，增值稅價稅分離的特點要求更高的會計核算水平。財務人員就需要學習新政策下的改革方案，提高專業(yè)素質(zhì)與稅務工作相適應。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)比較多的庫存和營改增的銜接存在復雜的問題，房地產(chǎn)面臨市場自發(fā)調(diào)控、國家宏觀調(diào)控，“營改增”新政策下加大了企業(yè)成本控制難度。

2.4 “營改增”稅務制度下，房地產(chǎn)企業(yè)的改變不只是在稅負方面，財務管理的優(yōu)化，新的經(jīng)營模式的探索、市場行為的規(guī)范都發(fā)生著變化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展有著長足的利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑承包企業(yè)在采購時，原材料采購、接受勞務缺乏增值稅發(fā)票，增加土地購置成本，加大企業(yè)的成本負擔。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃新思路

3.1 增強對增值稅發(fā)票管理，及時取得相關(guān)可抵扣發(fā)票

在房地產(chǎn)企業(yè)實行營業(yè)稅改增值稅之后，增值稅發(fā)票的管理、使用需要進一步強化，配置專門的人員負責保管、開具工作，加強內(nèi)部管理的力度。對稅務人員實行知識培訓、專業(yè)強化學習，提高在材料采購過程中的票據(jù)管理，增加建筑企業(yè)之間的協(xié)調(diào)、溝通，增值稅發(fā)票，同時，相關(guān)抵扣票據(jù)要及時取得。在競爭激烈的房地產(chǎn)施工領(lǐng)域，“營改增”帶來的稅負無法通過抬高承包價轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么，在工程質(zhì)量上面可以分擔稅務風險，過程質(zhì)量就難以保證。房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇正規(guī)、符合增值稅納稅人資格的施工企業(yè)，既可以保障工程質(zhì)量，又可以提供將來增值稅折扣的條件，實現(xiàn)雙贏的局面。

3.2 加強財務管理、會計核算、相關(guān)經(jīng)濟活動的規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)科學合理的財務會計核算工作時企業(yè)實行稅務籌劃的必要前提，確定相關(guān)業(yè)務流程，準確把握相關(guān)的財務風險控制點，土地、施工建設、融資等環(huán)節(jié)的進行仔細梳理，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好可抵扣進項稅額和銷項稅額的關(guān)系。企業(yè)財務、融資、籌資、預算的管理要和“營改增”相契合，科學有效的籌劃管理才是減少企業(yè)稅負的實際途徑，在適當?shù)臅r機，將部分業(yè)務服務外包，轉(zhuǎn)移稅費來實現(xiàn)有效的稅務籌劃。設置會計科目、處理賬務程序較“營改增”前復雜，優(yōu)化財務核算，內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)、財務核算要進行改進升級。對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務相關(guān)政策、法律法規(guī)并不是恒久不變，財務管理過程中要時刻關(guān)注稅務政策的更新，靈活調(diào)節(jié)企業(yè)內(nèi)部財務管理，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多的利益。

3.3 同步開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項目

現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度比較大，房價漸漸市場化，普通住宅價格在最近的一年里有較大幅度的下降，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負就沒辦法在價格上轉(zhuǎn)移給購房者，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靈活看待產(chǎn)品多樣化提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)有比較大的需求量，同時定價權(quán)業(yè)大多取決于開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)消費者可以獲得增值稅發(fā)票來進行抵扣，降低稅負，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高企業(yè)客戶銷售額，轉(zhuǎn)移一部分額度較高的稅負。商業(yè)地產(chǎn)、住宅項目同時開發(fā)，既滿足客戶需求，也與“營改增”下企業(yè)高稅負轉(zhuǎn)移相協(xié)調(diào)。

3.4 改進銷售方式，靈活運用稅收優(yōu)惠政策

增值稅、土地稅是“營改增”新稅務制度后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的稅務種類，增值稅的稅負由房屋的銷售價格直接決定，合理的銷售價格既可以節(jié)約時間成本，又可以減少資金成本，同時對提升銷售量，拉低稅負有著積極作用。綜合各項成本費用，協(xié)調(diào)增值額和扣除項目的有機關(guān)系，尋找稅率的臨界點來制定先關(guān)的銷售價格，靈活把握收入和利潤的關(guān)系，提高利潤才是房地產(chǎn)企業(yè)投資的本質(zhì)回報。運用委托銷售的方式改進銷售方式，切實降低土地增值稅率，用低稅率計算土地增值稅。另外，靈活結(jié)合稅收優(yōu)惠政策，合理積極申請稅收減免，例如增加建筑安裝成本、扣除項目金額使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值稅。

結(jié)束語：“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理體系、財務管理人員專業(yè)素質(zhì)，企業(yè)自身環(huán)境和內(nèi)部稅務組成等息息相關(guān)，合理調(diào)節(jié)新政策下的企業(yè)稅務以及管理措施，即可為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負，增加投資利潤。

參考文獻：

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