國泰君安 侯麗科

聚集效應(yīng)加劇 房地產(chǎn)繁榮持續(xù)

國泰君安 侯麗科

隨著粵港澳大灣區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級成型，豐富的資源和政策的扶持為粵港澳大灣區(qū)帶來巨大的發(fā)展空間。作為珠三角城市群的重要載體，粵港澳大灣區(qū)加速崛起會帶來人口和產(chǎn)業(yè)的進一步聚焦，從而使得區(qū)域價值得到較大的提升，房地產(chǎn)將會是直接受益行業(yè)。

戰(zhàn)略灣區(qū)崛起 人口穩(wěn)步增長

2017年李克強總理在《政府工作報告》中明確提出“研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃”，明確了該區(qū)域的戰(zhàn)略高度，而近期也多次提及研究制定粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃。都預(yù)示著粵港澳大灣區(qū)崛起在即。

港珠澳大橋年底通車后將更緊密地連接灣區(qū)內(nèi)的香港、澳門和珠西城市群。港珠澳大橋主體橋梁已全線貫通，預(yù)計可于2017年底通車?；浉郯拇髽虻呐d建不僅有利加強包括香港及深圳的珠江東岸，與包括珠海及澳門的廣東西部的聯(lián)系，使整個珠江三角洲區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)最終完成，暢通無阻，提升三地互補功能，推動區(qū)域經(jīng)濟的大發(fā)展，適應(yīng)經(jīng)濟國際化與區(qū)域經(jīng)濟一體化的需要；而且也有利珠江三角洲與中國大西南交通運輸?shù)倪B接，擴大港澳珠三角向中國西南部發(fā)展的空間。

此外，南沙機場有望年內(nèi)開工，助推粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展更進一步。而佛山規(guī)劃多條軌道，打造區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)，也將促進珠西城市群的發(fā)展。

未來，粵港澳大灣區(qū)人口數(shù)量將穩(wěn)步上升，帶動房地產(chǎn)長期需求?；浉郯拇鬄硡^(qū)2016年人口達11708萬人，其中廣東地區(qū)人口達到10999萬人，人口數(shù)量穩(wěn)步上升，而隨著粵港澳大灣區(qū)的推進發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)中的金融業(yè)，高科技制造業(yè)和運輸業(yè)等不斷發(fā)展，該地區(qū)人口有望進一步增加，人口增加不斷提高地區(qū)的人力資本，為未來的城市發(fā)展注入活力。

產(chǎn)業(yè)升級助推房產(chǎn)綜合需求

2000年以來，粵港澳地區(qū)經(jīng)濟增速處于不斷波動變化中，在2008年經(jīng)濟危機之前，GDP增速最高達到16%左右。經(jīng)濟危機之后，經(jīng)濟增速波動下滑，但經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級，帶來更大的未來增長潛力。區(qū)域內(nèi)部不同城市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化程度差異較大，盡管部分區(qū)域由高速發(fā)展進入中速發(fā)展，未來隨著區(qū)域聯(lián)動協(xié)作機制的進一步改善，地區(qū)內(nèi)部分城市有望創(chuàng)造新的發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)域整體保持中高速增長速度可期。

此外，第三產(chǎn)業(yè)的不斷升級不僅意味著該地區(qū)未來可以吸收的勞動力人口不斷上升，同時也預(yù)示著高收入人群的比例將會上升，進而帶動住房、消費等需求的進一步上升。

從全球金融的視角看，香港可以充當好“紐倫港”的角色，即成為緊隨紐約、倫敦之后的國際金融中心。前海自貿(mào)區(qū)的擴容不僅體現(xiàn)政府對于粵港澳大灣區(qū)的重視，更進一步加深了前海區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

同時，南沙期貨交易所將使得航運業(yè)有望借助金融實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以金融為手段實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)華麗轉(zhuǎn)身的圖畫將變得清晰可見?；浉郯娜卮蛟煜冗M制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新業(yè)態(tài)，也將助推互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)多元化。

這一切，都將助推粵港澳大灣區(qū)對房地產(chǎn)的多元需求。

優(yōu)勢區(qū)域量價齊升核心城市長期看好

廣東九城土地供給縮緊、土地價格上升。從近年的廣東地區(qū)九城的土地成交規(guī)劃建筑面積可以看出，廣東地區(qū)的土地供給在逐步縮緊，與此同時土地成交金額卻在不斷上漲。說明廣東在土地供給減少的同時土地均價也在不斷的上升。2016年廣東房地產(chǎn)土地購置面積、成交價款為 1750.32萬平方米和1399.39億元，同比分別增長18.4%和57.1%；成交均價7995元/平方米，同比增長32.7%。熱點城市土地市場持續(xù)升溫，多數(shù)土地以高溢價率成交，提高了市場預(yù)期，對房價形成上漲壓力，同時加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營風(fēng)險?；浉郯牡貐^(qū)的房地產(chǎn)市場需求近年來持續(xù)旺盛，廣東的商品房銷售總面積與銷售額均不斷上升。

以深圳為例，雖然進入階段性調(diào)整，但未來依舊活力充沛。2016年一季度的一線城市房價上漲潮中，深圳是當之無愧的龍頭，房價增速遠超其他一線城市，但也正因為如此，前期過度透支了增長潛力。從2016年年中開始大幅調(diào)整，短期來看這種調(diào)整還會持續(xù)，但仍然不影響其房價長期向好的預(yù)期。

深圳土地成交價格從2013年年中的大幅增長以來，一直維持著高位成交的記錄。在一線城市當中深圳的人口密度最大，長期來看土地供應(yīng)會越來越緊張。2015年深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%，深圳的新增土地供應(yīng)接近枯竭，這將助推土地價格繼續(xù)維持高位。

此外，港澳地區(qū)供需關(guān)系緊張，量價觸底回升，從政策面看，房地產(chǎn)將長期受益。自2015年9月達到上輪房價周期頂峰以來，香港房價持續(xù)回落。在2016年上半年面臨巨大的調(diào)整壓力，降幅明顯。但在美聯(lián)儲加息預(yù)期的影響下，港元資產(chǎn)成為對沖外匯風(fēng)險的最好選擇之一，內(nèi)地炒房客大量涌入香港樓市，使得2016年下半年的樓市持續(xù)轉(zhuǎn)暖，這也反過來吸引了本地買家的涌入，一手房成交金額創(chuàng)出新高。長期來看，香港樓市或在土地持續(xù)緊張的背景下延續(xù)上漲趨勢，但目前香港房價業(yè)已超過1997年泡沫時期頂峰，需要警惕長周期風(fēng)險。