文/劉艷

理性看待企業(yè)“賣房求生”

文/劉艷

進(jìn)入2017年后，房地產(chǎn)市場可謂一波未平一波又起，諸多地區(qū)樓價(jià)漲勢如虹，而大多數(shù)實(shí)體企業(yè)依然舉步維艱。不過，部分企業(yè)卻通過抓住“賣房”這根救命稻草，成功地“扭虧為盈”。上市公司表現(xiàn)更為明顯，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2016年就有逾百家上市公司出售房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓金額超過20億元。截至2017年4月5日，共有1418家上市公司披露了2016年的成績單，其中凈利潤在1000萬元以下的有105家，占比近10%。這意味著這些公司辛苦干一年的利潤僅夠在北上廣深等一線城市購買一套普通住宅。

面對這種現(xiàn)象，社會輿論直斥高房價(jià)傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所謂房價(jià)高低都是相對于城市發(fā)展進(jìn)程而言的。隨著社會的進(jìn)步和城市建設(shè)的發(fā)展，房價(jià)變化很快。十幾年前，在北京每平方米1萬元的房價(jià)都不是很常見。5年前有人預(yù)測北京房價(jià)5年內(nèi)會達(dá)到每平方米10萬元，當(dāng)時(shí)甚至被視為笑談，然而今天的北京每平方米均價(jià)10萬元的樓盤比比皆是。從某種意義上講，高房價(jià)固然是城市繁榮的一種表現(xiàn)，但絕不是城市發(fā)展的源動(dòng)力。所以，認(rèn)為企業(yè)賣房是為了追求高房價(jià)帶來的高利潤，甚至批判賣房求生是實(shí)體經(jīng)濟(jì)大逆不道的做法，貌似合情，但從事實(shí)上看卻并不盡然。

劉 艷

作為企業(yè)，最大的訴求是盈利，最大的義務(wù)是納稅和解決就業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)訴求、擔(dān)當(dāng)義務(wù)，就必須使自身立于維持生存的基礎(chǔ)條件之上。從這個(gè)角度講，不管是不是上市公司，只要是企業(yè)，都有權(quán)利在不違反法律的前提下，采取一切可以維持自身生存的手段。賣房，就是手段的一種。買賣房屋盈利本身也是企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營所得，所以企業(yè)“賣房求生”無可厚非。對于我們的經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境來講，“賣房求生”貌似一種潛在之禍，但是在短期內(nèi)也不具有多大的破壞力，畢竟有賣就會有買，買和賣是市場流通的前提。另一方面，地價(jià)、房租、資產(chǎn)保值增值是誘惑企業(yè)投資地產(chǎn)的直接原因，高房價(jià)只是企業(yè)資產(chǎn)配置訴求以及個(gè)體投資者追逐利潤回報(bào)的一個(gè)結(jié)果，即高房價(jià)不是因，而是果。更何況，企業(yè)選擇賣房與否，并不是完全考慮當(dāng)前房產(chǎn)市場價(jià)格的高低，而是綜合企業(yè)短期現(xiàn)金流及業(yè)績考量等多種因素。所以企業(yè)“賣房求生”并不完全是高房價(jià)惹的禍，相反對于企業(yè)個(gè)體而言是一種福分，畢竟在關(guān)鍵時(shí)刻還有房產(chǎn)能用于救急。不過，面對上市公司“賣房求生”的現(xiàn)象，我們真正應(yīng)該批判的不應(yīng)是高房價(jià)本身，而是要警惕不以求生為目的的企業(yè)炒房行為，因?yàn)槠髽I(yè)炒房比個(gè)人炒房所帶來的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)重。

當(dāng)前全民炒房的熱度不減，這不是一個(gè)“人性貪婪”就可以解釋的，畢竟資金尋求更安全的資產(chǎn)來避險(xiǎn)也是一種本能。企業(yè)也是如此，但是企業(yè)炒房與個(gè)人炒房有本質(zhì)區(qū)別，前者更像是一場投機(jī)和賭博，投機(jī)賭博是對不確定的結(jié)果下注，靠的是運(yùn)氣。盡管房產(chǎn)被很多人認(rèn)為是最好的避險(xiǎn)資產(chǎn)，甚至中國樓市泡沫被程為“鋼泡沫”，但是如果企業(yè)采取為獲得短期套現(xiàn)盈利而購入房產(chǎn)的投機(jī)行為則會后患無窮。首先，它所持有的資金和購入規(guī)模遠(yuǎn)高于個(gè)人投資者，甚至個(gè)人投機(jī)者。一旦企業(yè)將炒房視為屢試不爽的獲取快錢的方式，就會選擇快進(jìn)快出的短線炒作策略，不但會在短期內(nèi)助推房價(jià)迅速上漲，更會使企業(yè)為了炒房而抽干業(yè)務(wù)經(jīng)營資金，最后把風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其次，與個(gè)人相比較，企業(yè)能采取的融資手段更多。一旦企業(yè)將融資的目的偷偷轉(zhuǎn)移到炒房上，會引起社會金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。再次，并不是所有城市的房價(jià)都像個(gè)別一線城市那樣看似只漲不跌，市場價(jià)格的不確定性，直接影響著企業(yè)的現(xiàn)金流和成本預(yù)算，會造成賭對了一夜扭虧為盈，賭錯(cuò)了則面臨資金沉淀導(dǎo)致的現(xiàn)金流中斷。

房價(jià)高低都是相對于城市發(fā)展進(jìn)程而言的

企業(yè)賣房求生固然有其被動(dòng)性，但是面對已經(jīng)形成的高房價(jià)，我們也不能談房價(jià)色變。其實(shí)，房價(jià)不怕高，就怕沒有價(jià)值支撐。中國已經(jīng)成長為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，以首都北京為代表的核心城市沒有理由在房價(jià)上毫無體現(xiàn)。當(dāng)大家在聚焦北上廣深這些超一線城市的同時(shí)，其實(shí)很多二三線城市也有很好的投資環(huán)境，畢竟不斷挖掘價(jià)值洼地，而非在一線城市火上澆油的炒作，才是常態(tài)而理性的投資行為。例如西安，這個(gè)城市被確定為新的中心城市之一，有23條地鐵規(guī)劃線路。地方市政配套的持續(xù)提升和落實(shí)，以及各類民生福利政策的放寬，都使之足以與任何一個(gè)現(xiàn)代化大都市競爭，然而西安的房價(jià)長期處于低位，房價(jià)僅排在同類城市的倒數(shù)第二，甚至低于很多地級市和縣城。作為理性的長線投資者，如果對西安這類城市的房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會視而不見，顯然是不合邏輯的。這次一線城市的超嚴(yán)格調(diào)控對，很多熱衷于炒作高價(jià)地產(chǎn)的投機(jī)客可以說是醍醐灌頂，有相當(dāng)一部分理性投資者開始關(guān)注二線城市的價(jià)格洼地。西安市在2017年1～2月商品房銷售面積達(dá)到172.35萬平方米，較去年同期增長41.7%，增幅上升了15.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積156.63萬平方米，增長36.5%，占全市商品房銷售面積的90.9%。商品房銷售額124.89億元，較去年同期增長68%，增幅上升51.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額108.47億元，較去年同期增長58.3%。應(yīng)該說，像西安這樣規(guī)模的城市，這種上漲只是開始，這種補(bǔ)漲是對城市發(fā)展建設(shè)的一種正相關(guān)反饋。

總之，企業(yè)賣房求生并不可恥，可悲的是企業(yè)要靠炒房才能獲得財(cái)務(wù)報(bào)表的漂亮業(yè)績。如果認(rèn)為房價(jià)大幅度下降，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能更上一層樓，那么最終非但實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)，相反人們手中的財(cái)富迅速縮水所帶來的恐慌性拋售才會是最深的痛。房價(jià)的硬著陸只會給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來更大的沖擊，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)跌得更慘。所以，希望能夠引起重視的是，對企業(yè)炒房行為的警惕，以及對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知。鼓勵(lì)投資，而非激勵(lì)投機(jī)，才是一種可持續(xù)的發(fā)展機(jī)制，短期的嚴(yán)厲調(diào)控固然是無奈之舉，但是調(diào)控風(fēng)暴過后如何規(guī)避報(bào)復(fù)性炒房，才是防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。