第海龍

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2016年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，同比名義增長(zhǎng)6.9%，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為7.8%。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增已是大勢(shì)所趨，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)而廣泛的影響。為此，本文介紹了營(yíng)改增稅制改革的背景，分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定了具體的稅務(wù)籌劃方案。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；影響；稅務(wù)籌劃

一、營(yíng)改增稅制改革的背景

營(yíng)改增始于2012年1月，首先在上海交通運(yùn)輸業(yè)及若干服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，此后逐漸將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到全國(guó)各個(gè)地區(qū)和行業(yè)。2016年5月1日起我國(guó)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，至此營(yíng)業(yè)稅徹底退出了中國(guó)的稅收舞臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了重大變革。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)減稅總規(guī)模超過(guò)5000億元。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局表示將適時(shí)啟動(dòng)增值稅立法，積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，增值稅稅率合并也將提上日程。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

營(yíng)改增之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而營(yíng)改增以后適用的增值稅率為11%。按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目或者出租試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅，增值稅率不會(huì)突然提高到11%。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以抵扣甲供材料的進(jìn)項(xiàng)稅額，這有效降低了企業(yè)的增值稅稅負(fù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地出讓金占比最大，為30%-40%，按照《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅收入，企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，土地價(jià)款可從銷(xiāo)售額中扣除，因此，營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將顯著降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)都可以用來(lái)抵稅，購(gòu)入當(dāng)年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，這有利于企業(yè)加快投資改造的步伐。營(yíng)改增前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)售營(yíng)業(yè)款的5%預(yù)繳稅，而營(yíng)改增后預(yù)收款的預(yù)征率降至3%，這有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流通率。長(zhǎng)期來(lái)看，營(yíng)改增有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時(shí)提升行業(yè)集中度。

三、營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作管理

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自身的稅收意識(shí)，健全會(huì)計(jì)核算制度，調(diào)整會(huì)計(jì)核算科目，規(guī)范賬務(wù)處理流程，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。營(yíng)改增后稅負(fù)的高低跟增值稅抵扣息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，盡量選擇具有一般納稅人資格的建筑企業(yè)和材料供應(yīng)商，確認(rèn)能夠取得正規(guī)、足額的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，確保能夠順利抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。企業(yè)要加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，規(guī)范發(fā)票的開(kāi)具和保管，以防進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣所帶來(lái)的不必要損失。同時(shí)認(rèn)真反思和彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，確保賬實(shí)相符，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)票流失、偷稅漏稅等問(wèn)題。

（二）甲供材涉稅問(wèn)題的處理

在實(shí)際工程中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)復(fù)雜，一般有包工包料和甲供材料兩種計(jì)價(jià)模式。營(yíng)改增前，兩種計(jì)價(jià)模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大，而營(yíng)改增后兩種計(jì)價(jià)模式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賦稅會(huì)產(chǎn)生巨大的影響?？傮w來(lái)看，營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與一般納稅人合作有利于降低稅負(fù)，而且選擇甲供材料模式更為有利，但是甲供比例太高時(shí)施工單位應(yīng)納增值稅額增大，就傾向于選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)降低。為此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位可采取聯(lián)合采購(gòu)模式，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)付款，供應(yīng)商直接開(kāi)具17%增值稅發(fā)票給施工單位。為了解決甲供材料供應(yīng)中存在的價(jià)差問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以成立專(zhuān)門(mén)的采購(gòu)類(lèi)貿(mào)易公司。項(xiàng)目公司具備物資經(jīng)銷(xiāo)資質(zhì)和一般納稅人資格，負(fù)責(zé)從供應(yīng)商處采購(gòu)“甲供材料”，然后提供給施工單位，同時(shí)開(kāi)具甲供材料的增值稅專(zhuān)用發(fā)票供施工方抵扣，進(jìn)而降低工程成本。

（三）積極開(kāi)展稅收籌劃工作

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持及時(shí)溝通，及時(shí)爭(zhēng)取各種優(yōu)惠，并且合理運(yùn)用各種優(yōu)惠政策開(kāi)展稅收籌劃工作。例如，一般材料物資的稅率是 17%，而房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，自己采購(gòu)大額物資，以獲得盡量多的抵扣。如果購(gòu)貨對(duì)象是小規(guī)模納稅人，就可以要求盡量高的價(jià)格折扣。在實(shí)際招標(biāo)采購(gòu)中，可實(shí)施批量采購(gòu)或集中采購(gòu)，提高議價(jià)能力，確保高質(zhì)低價(jià)，還能獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票。如果部分項(xiàng)目無(wú)法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移。企業(yè)應(yīng)合理利用納稅與抵扣的時(shí)間差，盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，與此同時(shí)盡量延遲開(kāi)出銷(xiāo)售發(fā)票，以提高資金的時(shí)間價(jià)值。營(yíng)改增后企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)都可以用來(lái)抵稅，這利好商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可積極投資與持有商業(yè)地產(chǎn)，為企業(yè)開(kāi)辟新的利潤(rùn)空間。

四、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增是一柄雙刃劍，有利于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，應(yīng)對(duì)失策的話可能反而帶來(lái)巨大的壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)稅制改革形勢(shì)，認(rèn)真面對(duì)營(yíng)改增的影響，充分利用營(yíng)改增政策，積極制定稅務(wù)籌劃方案，加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)內(nèi)部控制，切實(shí)享受到營(yíng)改增政策的減稅效果，促進(jìn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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