于杰

摘要：營改增即將營業(yè)稅改為征收增值稅，這是我國國務院根據社會發(fā)展不斷變革的形勢所推行的政策，目的在于減輕各個行業(yè)稅負并促進其經濟發(fā)展。2012年只在服務業(yè)和交通運輸行業(yè)開展試點，隨著時間的推移，營改增的試點行業(yè)也在不斷擴大，現如今房地產行業(yè)也被納入其中。房地產企業(yè)經營范圍較廣，運營周期較長，相關費用種類也很繁雜，因此營改增政策的推行將對房地產企業(yè)產生重大的影響。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；影響；對策

為了適應社會經濟發(fā)展的需要，我國稅制體系主要經歷了營業(yè)稅和增值稅同時征收、增值稅轉型、營業(yè)稅改為征收增值稅這幾個階段。2016年5月，營改增在全國范圍內推行，這一稅制體系的變革最大的優(yōu)勢就在于避免了重復征稅，在減輕企業(yè)稅負的同時還促進各行業(yè)的結構轉型，提高其在國際上的競爭力。房地產企業(yè)主要負責房地產的開發(fā)、售賣和管理，由于房地產企業(yè)的經營范圍較廣、資金流動性較大、投入成本較高，因此在營改增全面推行之前，房地產企業(yè)一直占據我國納稅主體的絕大部分，營改增從很大程度上減輕了房地產企業(yè)的稅負負擔，且有助于房地產企業(yè)內部更加規(guī)范化的管理，但在產生積極影響的同時，稅制變革對房地產企業(yè)還有很多消極影響。針對房地產企業(yè)，深入分析營改增給其帶來的消極影響并提出一些合理性建議，希望能對房地產企業(yè)的未來發(fā)展有所幫助。

一、營改增對房地產企業(yè)的影響

（一）營業(yè)成本增加

房地產營業(yè)成本即建設成本，建設成本大多來源于人力資源成本、開發(fā)建設成本、材料購買成本、施工成本。我國施工工人的工資大幅度上漲，而房地產企業(yè)需要聘請大量的工人，聘請的工人里面農民工占絕大多數，農民工的存在不利于工資的進項稅抵扣，使得企業(yè)用人成本增加。在房地產建設施工過程中，企業(yè)需要租賃大量的大型施工機器，這些機器租金和專業(yè)操作人員的工資都很高，也增加了房地產企業(yè)的營業(yè)成本。

（二）流動資金緊張

不同于其他經濟組織，房地產企業(yè)的經營方式和公司性質比較特殊，需要先繳納土地出讓金，預售交房，根據預售收入提前繳納相應稅款，而進項稅款、工程款往往都是要推遲獲得的，造成房地產企業(yè)無法及時取得增值稅專用發(fā)票，也就無法及時抵扣進項稅，這在一定程度上增加房地產企業(yè)的支出，使房地產企業(yè)流動資金緊張甚至還有可能出現資金斷流的風險。

（三）增值稅專項發(fā)票收集困難

房地產企業(yè)經營項目較為復雜，在購買一些原材料的時候種類繁多，供應商大多都是小額納稅人，提供增值稅專項發(fā)票難度很大，進度很慢。另一方面，房地產企業(yè)用人成本也較高，針對高額的人工成本，增值稅專項發(fā)票難以提供。此外，基于房地產企業(yè)的自身特點，各個項目的地點較為分散，一旦有資金的支出，商家對征稅的意識比較單薄，也沒有提供增值稅專項發(fā)票的能力，這些因素造成了增值稅專項發(fā)票收集困難，房地產營業(yè)成本上升，降低了企業(yè)整體利潤。

（四）業(yè)務水平有待提高

營業(yè)稅改為征收增值稅后，相關的稅率稅法和政策條例也發(fā)生了變化，這就要求內部人員要加強對政策法規(guī)的學習。財務人員若沒有及時了解新的核算規(guī)則和新增的計財科目，對自己的業(yè)務不熟悉，就很容易在平時的資金核算過程中犯錯誤，對房地產企業(yè)的稅務工作產生影響。其次企業(yè)采購部人員購買的材料種類多、工作量大，若沒有及時地在財務部門登記支出金額和妥善保管增值稅專項發(fā)票，就會增加房地產企業(yè)的資金壓力，因此房地產企業(yè)各部門人員的業(yè)務水平還有待提高。

二、房地產企業(yè)應對營改增風險的策略

（一）做好稅務規(guī)劃，控制企業(yè)成本

營改增會大大增加房地產企業(yè)的營業(yè)成本，相比傳統(tǒng)的營業(yè)稅為主的納稅人主體，增值稅納稅人主體具有更大的籌劃空間，房地產企業(yè)可以在這一點上多進行規(guī)劃，控制稅務額度，進而降低工程成本?？傮w上來說，主要做好以下兩點。第一，由于房地產企業(yè)營改增政策的復雜性，有條件的企業(yè)可以設立專門的稅務部門，針對增值稅發(fā)票做好對比與認證工作，以便實現后續(xù)增值稅發(fā)票的正常抵扣。如果企業(yè)沒有相應的條件，也應該做好相應發(fā)票的對比管理工作，尤其是要熟悉發(fā)票的管理流程，避免由于操作的失誤導致的稅務抵扣失敗。第二，由于相比原來的營業(yè)稅為主體的交稅模式，增值稅在形式上更加的靈活，具有“抵、減、扣”等多種形式的交稅形式，這就賦予了房地產企業(yè)更大的籌劃空間，也給了交稅部門更加自由的交稅形式。因此，房地產企業(yè)在進行增值稅交稅工作時，應當更加詳細的規(guī)劃各種交稅途徑，采用為自身企業(yè)創(chuàng)造最大價值的方式進行交稅工作。

（二）加速現金流轉，減少財務壓力

房地產企業(yè)由于自身工作特點的原因，具有業(yè)務復雜，資金流量巨大等特點。在實行了增值稅為主體的交稅模式之后，不少房地產企業(yè)出現了資金周轉困難，甚至資金鏈斷裂等現象。要應對這種現象的發(fā)生，房地產企業(yè)應該優(yōu)先滿足在建工程的需要，通過最大限度上預售等方式加大回款的力度，加速資金流轉速度，減少資金在中間流轉上所用的成本。通過這樣的方式，在一定程度上能夠減少資金鏈斷裂的風險，也能夠在較大的程度上降低財務壓力。

（三）梳理稅務流程，調整發(fā)票管理辦法

房地產企業(yè)稅務工作繁重，核算比較復雜，實行營改增條例后，稅務流程也會發(fā)生變化，財務人員要加強對新稅務流程的梳理，結合企業(yè)自身情況，改進原來的工作方式。增值稅專項發(fā)票關系著進項稅的抵扣，收集發(fā)票的難度較大，在處理企業(yè)業(yè)務時，優(yōu)先考慮能及時提供增值稅專用發(fā)票的大企業(yè)，在優(yōu)先選擇的基礎上，相關負責人應該仔細檢查增值稅專用發(fā)票，確保發(fā)票完整、準確、真實，對比較可疑的增值稅發(fā)票要進行調查，嚴厲打擊偽造發(fā)票，及時催繳相關增值稅專用發(fā)

票，聯(lián)合制定一套適合自身特點的發(fā)票管理辦法，減少漏洞發(fā)生，降低企業(yè)壓力。

（四）加強內部培訓，提高業(yè)務水平

房地產企業(yè)領導要加強對內部人員的培訓工作，聘請專業(yè)人員對相關政策條例進行解讀，定期組織大家互相學習交流，營造良好的學習氛圍。財務部門在房地產企業(yè)的正常運轉中有著舉足輕重的地位，納稅或者核算過程中出現錯誤都會給房地產企業(yè)帶來不必要的損失。除了讓財務人員熟悉新政策，還要調動其他部門人員的積極性，相互配合制定出一套更為完善的規(guī)章制度，改變以前傳統(tǒng)的陳舊性的觀念，要與時俱進，敢于創(chuàng)新。對于業(yè)績較好的工作人員，要實行獎勵制度，對于常犯錯誤的工作人員，要及時指出改正并采取一定處罰措施。個人與集體的利益息息相關，大家相互督促和學習才能最大限度地降低營改增給房地產企業(yè)帶來的消極影響。

三、總結

營改增稅制體系改革是我國針對社會發(fā)展現狀所提出的政策，這一政策能夠在較大的程度上推進各行各業(yè)的健康發(fā)展。而對于房地產企業(yè)來說，這項政策具有更加復雜的特點。房地產企業(yè)在新的政策條件之下想要獲得更好的發(fā)展，勢必要明白新政策對自身企業(yè)所能造成的影響，之后通過具體的分析采取適當的應對策略?？傮w上來說，由于營改增后3%-17%多檔稅率、甚或是不征稅稅率或*稅率等的存在，對于房地產企業(yè)來說是豐富了進項發(fā)票的取得方式，也給了房地產企業(yè)更加靈活的規(guī)劃方式。具體分析不同稅率進項發(fā)票的取得途徑，結合房地產企業(yè)自身業(yè)務特點為自身企業(yè)創(chuàng)造更大的價值是每一個房地產企業(yè)工作者都應該思考的問題，從長遠的眼光來看，其為自身企業(yè)創(chuàng)造的價值也必將是可觀的。因此，房地產企業(yè)需要適應在新的形式下不斷調整自身的財務系統(tǒng)，揚長避短，從而才能將改變轉化為自身發(fā)展的動力，幫助企業(yè)健康積極的發(fā)展，為企業(yè)在新的政策新式之下創(chuàng)造更大的價值空間。

參考文獻：

[1]楊晨，許惠媛，殷婷婷.關于“營改增”對于房地產企業(yè)影響的文獻綜述[J].經濟研究導刊，2017（03）：78-79.

[2]陸勇.試論營改增對房地產企業(yè)財務管理的影響[J].行政事業(yè)資產與財務，2016（09）：18-19.

[3]毛賢豐.營改增對房地產企業(yè)的影響[J].財經界（學術版），2015（21）：256+258.

（作者單位：山東中投建邦置業(yè)有限公司）