陸敏輝 浙江理工大學(xué)

房價(jià)與地價(jià)的互動(dòng)性研究

陸敏輝 浙江理工大學(xué)

了解房價(jià)居高不下的原因可以切實(shí)解決老百姓住房難的問題，對(duì)如何維持房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展也尤為重要。地價(jià)作為房價(jià)組成的要素，兩者的相關(guān)性一直備受爭議。文章通過梳理房價(jià)與地價(jià)互動(dòng)性研究的主要視角，對(duì)有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜合評(píng)述，旨在了解清楚二者的機(jī)理對(duì)于政策制定、社會(huì)安穩(wěn)的重要性。

房價(jià) 地價(jià) 互動(dòng)性

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民生產(chǎn)總值中的地位日漸凸顯，持續(xù)上漲的房價(jià)已經(jīng)將國內(nèi)多數(shù)的普通百姓排擠在消費(fèi)群體之外。即使在已經(jīng)購房的家庭中，大部分人都承受著高昂的房貸，各種社會(huì)不公問題頻繁曝光，兩極分化格局嚴(yán)重。16年，一二線城市房價(jià)又出現(xiàn)了爆炸式上升，讓還處在觀望狀態(tài)的購房者措手不及。與此同時(shí)，各地炒房者的態(tài)勢又開始復(fù)燃，房價(jià)一波波被推高。

在過去的十年里，中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲了6倍左右，貨幣的泡沫化與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲形成對(duì)應(yīng)狀態(tài)，人民群眾的收入?yún)s沒有跟上房價(jià)上漲的節(jié)奏，買房越來越困難。從13年1-6月的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，僅房地產(chǎn)一科就占國民生產(chǎn)總值的14.8%，所有類別中唯一超越房地產(chǎn)的項(xiàng)目是制造業(yè)，由此可見中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在非常態(tài)。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者關(guān)于地價(jià)與房價(jià)二者之間的互動(dòng)性研究主要有以下三類：

第一類研究從供求關(guān)系出發(fā)，假定土地價(jià)格為住宅價(jià)格的組成要素之一，以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一般均衡為基礎(chǔ)，探討房價(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)性。在分析房價(jià)、地價(jià)之間的定量關(guān)系時(shí)，著名學(xué)者史密斯（1976）也將土地作為房價(jià)要素之一，根據(jù)供求探討二者之間的比例。無獨(dú)有偶，Osuilivan(2000)研究得到土地價(jià)格上漲是房價(jià)上漲的結(jié)果，而房價(jià)上漲是因?yàn)樾枨罅可蠞q；第二類研究是以空間經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)來研究二者的互動(dòng)性。美國著名學(xué)者S.T.Somerville(2004)通過建立空間競爭模型進(jìn)行檢驗(yàn)，經(jīng)過模型順利驗(yàn)證高房價(jià)不是高地價(jià)導(dǎo)致的，而是因?yàn)榭臻g結(jié)構(gòu)不合理。艾森（1964）默認(rèn)高房價(jià)是高地價(jià)引致的，構(gòu)建了購地者之間競爭模型，將研究對(duì)象固定在各個(gè)開發(fā)商之間。慕斯（1969）認(rèn)為此類研究人為忽略了土地供給的彈性，只考慮需求者的競爭，也就是說，完全不考慮土地供給者的個(gè)人偏好以及其根據(jù)市場浮動(dòng)所做出的投機(jī)行為，他們的唯一行為只是被動(dòng)的接受需求者的最高價(jià)；第三類研究是以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，從定性的角度運(yùn)用了計(jì)量工具。二十世紀(jì)六十年代，研究者W.Alonso，L.wingo等著重研究市場均衡問題，全面分析了各方面成因，對(duì)如何有效利用現(xiàn)有資源提出了合理意見。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)教授奧沙利文著眼于供需關(guān)系，他認(rèn)為需求導(dǎo)致競爭，因?yàn)楣┬∮谛?，土地市場不夠飽滿，導(dǎo)致了地價(jià)上漲。80年代之后，研究者開始關(guān)注市場走向問題，溫茨巴奇認(rèn)為，房價(jià)和地價(jià)受到周圍環(huán)境的影響，因?yàn)榈赜驅(qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值有顯著影響。作為不動(dòng)產(chǎn)，它的價(jià)值沒有一個(gè)統(tǒng)一的市場，一二線城市和三四線城市間的區(qū)別很大，這種區(qū)分無法通過投機(jī)行為被拉平。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的楊慎認(rèn)為，現(xiàn)階段我國土地成本在房價(jià)中所占比重已達(dá)45%-50%，部分城市的發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，個(gè)別城市的財(cái)政收入幾乎等同于賣地收入。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林等開發(fā)商也贊同這一觀點(diǎn)，市場規(guī)律顯示，每一個(gè)高地價(jià)的出現(xiàn)必然會(huì)引起周邊房市的震蕩。據(jù)此，一二線城市普遍出現(xiàn)的房價(jià)上漲與地價(jià)上漲有不可忽視的關(guān)系。

但供求決定房價(jià)而非地價(jià)是供職于土地系統(tǒng)的專業(yè)人士的普遍看法。而國土資源部則表示，應(yīng)該是房價(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房價(jià)。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，他不否認(rèn)國資部所給出的統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，但此推論僅建立在單一而不全面的案例上，以此妄下斷定還不夠謹(jǐn)慎。

（三）文獻(xiàn)綜述總結(jié)

近年來，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的熱議話題，房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系也因此延伸到一個(gè)社會(huì)所有部門主要擔(dān)憂的方向。政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商和學(xué)者對(duì)于這件事各持己見。總的來說，有三個(gè)角度:

從相互因果關(guān)系視角來看，土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)因素但不是唯一決定因素，反之亦然。我們應(yīng)該根據(jù)不同時(shí)期不同的土地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)開發(fā)的不同狀態(tài)分析房價(jià)和土地價(jià)格之間的因果關(guān)系；從派生需求的視角來看，維特（1971）和曼寧（1988）創(chuàng)建了土地市場的派生需求理論模型，從城市空間的角度來看，提出住房需求和土地價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格決定；從成本驅(qū)動(dòng)的角度來看，作為住房成本的一個(gè)組成部分，土地價(jià)格勢必影響到住房價(jià)格。

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