陸敏輝 浙江理工大學(xué)

房價與地價的互動性研究

陸敏輝 浙江理工大學(xué)

了解房價居高不下的原因可以切實解決老百姓住房難的問題，對如何維持房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展也尤為重要。地價作為房價組成的要素，兩者的相關(guān)性一直備受爭議。文章通過梳理房價與地價互動性研究的主要視角，對有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜合評述，旨在了解清楚二者的機(jī)理對于政策制定、社會安穩(wěn)的重要性。

房價 地價 互動性

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民生產(chǎn)總值中的地位日漸凸顯，持續(xù)上漲的房價已經(jīng)將國內(nèi)多數(shù)的普通百姓排擠在消費群體之外。即使在已經(jīng)購房的家庭中，大部分人都承受著高昂的房貸，各種社會不公問題頻繁曝光，兩極分化格局嚴(yán)重。16年，一二線城市房價又出現(xiàn)了爆炸式上升，讓還處在觀望狀態(tài)的購房者措手不及。與此同時，各地炒房者的態(tài)勢又開始復(fù)燃，房價一波波被推高。

在過去的十年里，中國房地產(chǎn)價格上漲了6倍左右，貨幣的泡沫化與不動產(chǎn)價格的上漲形成對應(yīng)狀態(tài)，人民群眾的收入?yún)s沒有跟上房價上漲的節(jié)奏，買房越來越困難。從13年1-6月的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，僅房地產(chǎn)一科就占國民生產(chǎn)總值的14.8%，所有類別中唯一超越房地產(chǎn)的項目是制造業(yè)，由此可見中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在非常態(tài)。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者關(guān)于地價與房價二者之間的互動性研究主要有以下三類：

第一類研究從供求關(guān)系出發(fā)，假定土地價格為住宅價格的組成要素之一，以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一般均衡為基礎(chǔ)，探討房價與地價之間的互動性。在分析房價、地價之間的定量關(guān)系時，著名學(xué)者史密斯（1976）也將土地作為房價要素之一，根據(jù)供求探討二者之間的比例。無獨有偶，Osuilivan(2000)研究得到土地價格上漲是房價上漲的結(jié)果，而房價上漲是因為需求量上漲；第二類研究是以空間經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)來研究二者的互動性。美國著名學(xué)者S.T.Somerville(2004)通過建立空間競爭模型進(jìn)行檢驗，經(jīng)過模型順利驗證高房價不是高地價導(dǎo)致的，而是因為空間結(jié)構(gòu)不合理。艾森（1964）默認(rèn)高房價是高地價引致的，構(gòu)建了購地者之間競爭模型，將研究對象固定在各個開發(fā)商之間。慕斯（1969）認(rèn)為此類研究人為忽略了土地供給的彈性，只考慮需求者的競爭，也就是說，完全不考慮土地供給者的個人偏好以及其根據(jù)市場浮動所做出的投機(jī)行為，他們的唯一行為只是被動的接受需求者的最高價；第三類研究是以計量經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，從定性的角度運(yùn)用了計量工具。二十世紀(jì)六十年代，研究者W.Alonso，L.wingo等著重研究市場均衡問題，全面分析了各方面成因，對如何有效利用現(xiàn)有資源提出了合理意見。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)教授奧沙利文著眼于供需關(guān)系，他認(rèn)為需求導(dǎo)致競爭，因為供小于需，土地市場不夠飽滿，導(dǎo)致了地價上漲。80年代之后，研究者開始關(guān)注市場走向問題，溫茨巴奇認(rèn)為，房價和地價受到周圍環(huán)境的影響，因為地域?qū)Ψ慨a(chǎn)價值有顯著影響。作為不動產(chǎn)，它的價值沒有一個統(tǒng)一的市場，一二線城市和三四線城市間的區(qū)別很大，這種區(qū)分無法通過投機(jī)行為被拉平。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的楊慎認(rèn)為，現(xiàn)階段我國土地成本在房價中所占比重已達(dá)45%-50%，部分城市的發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，個別城市的財政收入幾乎等同于賣地收入。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林等開發(fā)商也贊同這一觀點，市場規(guī)律顯示，每一個高地價的出現(xiàn)必然會引起周邊房市的震蕩。據(jù)此，一二線城市普遍出現(xiàn)的房價上漲與地價上漲有不可忽視的關(guān)系。

但供求決定房價而非地價是供職于土地系統(tǒng)的專業(yè)人士的普遍看法。而國土資源部則表示，應(yīng)該是房價決定地價，而不是地價決定房價。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，他不否認(rèn)國資部所給出的統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)，但此推論僅建立在單一而不全面的案例上，以此妄下斷定還不夠謹(jǐn)慎。

（三）文獻(xiàn)綜述總結(jié)

近年來，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的熱議話題，房價和地價的關(guān)系也因此延伸到一個社會所有部門主要擔(dān)憂的方向。政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商和學(xué)者對于這件事各持己見?？偟膩碚f，有三個角度:

從相互因果關(guān)系視角來看，土地價格是房地產(chǎn)價格上漲的一個因素但不是唯一決定因素，反之亦然。我們應(yīng)該根據(jù)不同時期不同的土地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)開發(fā)的不同狀態(tài)分析房價和土地價格之間的因果關(guān)系；從派生需求的視角來看，維特（1971）和曼寧（1988）創(chuàng)建了土地市場的派生需求理論模型，從城市空間的角度來看，提出住房需求和土地價格由房地產(chǎn)價格決定；從成本驅(qū)動的角度來看，作為住房成本的一個組成部分，土地價格勢必影響到住房價格。

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