鄭剛

【摘要】 本文以成都市房地產(chǎn)為例，采用多元回歸分析法，研究了不同優(yōu)質(zhì)程度以及不同階段教育資源對住宅價格的影響差異，得出了以下結(jié)論：第一，無論是針對總樣本，還是單獨(dú)針對幼兒園、中學(xué)和大學(xué)，優(yōu)質(zhì)教育資源和普通教育資源對其周圍1000米以內(nèi)的住房價格的影響并無顯著差異；第二，不同階段的教育資源對其周圍住房價格的影響有顯著差異。其中，小學(xué)對房價的帶動作用最高，中學(xué)和幼兒園與其相比顯著較低，大學(xué)與其無顯著差異。

【關(guān)鍵詞】 異質(zhì)教育資源；住宅價格；優(yōu)質(zhì)教育資源；不同階段的教育資源

學(xué)區(qū)房有狹義和廣義之分，狹義的學(xué)區(qū)房是指能按照“就近免試入學(xué)”原則就讀于特定區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)中小學(xué)的房屋；廣義的學(xué)區(qū)房則指毗鄰教育資源，能滿足人們教育學(xué)習(xí)生活需求的房屋，這些教育資源涵蓋不同優(yōu)質(zhì)程度，以及不同階段的學(xué)校，包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)以及大學(xué)（江堅(jiān)，2010）。隨著近年來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展以及社會對教育公平的要求不斷提高，學(xué)區(qū)房因其稀缺性，不僅成為投資者的重要選擇對象，也引起了學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。

國內(nèi)已有研究以定性分析為主，只有極少數(shù)文獻(xiàn)對學(xué)區(qū)房相關(guān)問題進(jìn)行了定量研究，如文嘉琪（2011）利用搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，對上海市長寧區(qū)的學(xué)區(qū)房價格走勢進(jìn)行了簡單的統(tǒng)計(jì)分析；王曦等（2010）以南京市鼓樓區(qū)的13個學(xué)區(qū)房以及13個非學(xué)區(qū)房項(xiàng)目為分析樣本，運(yùn)用因子分析法對學(xué)區(qū)房的價格形成機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究。而關(guān)于異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響，尚無文獻(xiàn)進(jìn)行分析。本文從廣義學(xué)區(qū)房的角度出發(fā)，以成都市為例，從不同優(yōu)質(zhì)程度以及不同階段兩個維度，研究異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響。本文的研究在填補(bǔ)國內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域研究空白的同時，可以為學(xué)區(qū)房的投資者如何投資，以及房地產(chǎn)開發(fā)商如何進(jìn)行教育地產(chǎn)開發(fā)提供建議。

一、實(shí)證設(shè)計(jì)

（一）樣本來源

本文結(jié)合成都市學(xué)校的區(qū)位分布以及是否優(yōu)質(zhì)，分別在不同區(qū)域選取了數(shù)個幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)作為中心點(diǎn)。其中，幼兒園、小學(xué)與中學(xué)的優(yōu)質(zhì)與否是根據(jù)其是否為重點(diǎn)學(xué)校和示范學(xué)校作為判斷依據(jù)，大學(xué)是否優(yōu)質(zhì)是根據(jù)其是否為一本院校作為判斷依據(jù)。本文抽取了優(yōu)質(zhì)和普通幼兒園、小學(xué)、中學(xué)各10所，優(yōu)質(zhì)和普通大學(xué)各4所，并圍繞所選學(xué)校，采集其1000米以內(nèi)的樓盤信息作為樣本數(shù)據(jù)。剔除信息不完全的個體，共獲取162個樓盤的信息。

表1展示了樣本樓盤的區(qū)域分布與均價。從該表中可知，本文所抽樣的五城區(qū)中，學(xué)區(qū)房價格有較大的差異，其中以錦江區(qū)最高、成華區(qū)最低。而隨著城市的外延，學(xué)區(qū)房價格也在不斷下降。以上數(shù)據(jù)都說明，區(qū)域性以及與城市中心的距離都對學(xué)區(qū)房價格有重要影響。

表2展示了異質(zhì)教育資源周圍學(xué)區(qū)房的價格差異。從表2的Panel A可以看出，無論是針對哪個階段的教育資源，優(yōu)質(zhì)資源周圍的學(xué)區(qū)房價格始終高于普通資源。在不同的階段，大學(xué)和小學(xué)周圍的學(xué)區(qū)房價格較高，幼兒園和中學(xué)周圍較低。Panel B展示了不同階段教育資源的學(xué)區(qū)房價格差異，發(fā)現(xiàn)只有中學(xué)和小學(xué)周圍的學(xué)區(qū)房價格在10%的水平下有顯著差異。

本文還研究了樓盤與教育資源的距離對其價格的影響。首先，本文按照距離從低到高對樣本進(jìn)行排序，將其等分為十組，第1組的距離最短，并計(jì)算各組內(nèi)優(yōu)質(zhì)和普通資源旁學(xué)區(qū)房的價格，結(jié)果如表3所示?？梢园l(fā)現(xiàn)，隨著樓盤與教育資源的距離不斷增加，房價并未呈現(xiàn)出明顯遞減的趨勢。

由于統(tǒng)計(jì)分析并未控制其他變量在其中的作用，本文將通過進(jìn)一步的實(shí)證分析，來精確測量異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響。

（二）變量選擇及模型設(shè)計(jì)

本文的目的是要研究異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響，對相關(guān)因變量和自變量的描述如下。

1.因變量和自變量

（1）學(xué)區(qū)房價格。由于本文是以學(xué)區(qū)房附近的樓盤作為研究對象，因此以搜房網(wǎng)上樓盤的即時均價作為學(xué)區(qū)房價格的衡量指標(biāo)，對其取對數(shù)，記為HP。

（2）異質(zhì)教育資源。一是優(yōu)質(zhì)和普通之分，用虛擬變量HQ代表，當(dāng)樓盤最鄰優(yōu)質(zhì)資源時取1，否則取0；二是不同階段的教育資源之分，由于有四個階段，因此用三個虛擬變量GA，MS，UN代表，當(dāng)教育資源分別為幼兒園、中學(xué)和大學(xué)時取1，否則取0。

2.控制變量

為了準(zhǔn)確檢驗(yàn)異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響，本文將盡量排除其他因素在其中的作用。因此，將引入一系列的控制變量（Rosen，1974；溫海珍，2005）。

（1）區(qū)位因素。一是樓盤與天府廣場的距離，對其取對數(shù)，記為D1；三是樓盤所處的區(qū)域，由于本文的樣本來自于青羊、武侯、成華、金牛和錦江區(qū)，用四個虛擬變量來衡量，L1、L2、L3和L4，當(dāng)樓盤分別屬于青羊、武侯、成華、金牛區(qū)時取1，否則取0。

（2）鄰里因素。如果樓盤1000米以內(nèi)有商場、公交車站、銀行、醫(yī)院以及其他教育資源，則每樣記一分，得分范圍為0-5分，該變量記為SF。

（3）樓盤因素。①樓盤年齡，從樓盤開盤時間起算，記為YEAR；②樓盤建筑面積和規(guī)劃戶數(shù)，分別對其取對數(shù)，并記為AREA和NUM；③樓盤的容積率和綠化率，分別記為PR和GR；④樓盤類型，用變量TYPE代表，當(dāng)樓盤屬于普通住宅、商業(yè)住宅，分別取1和2；⑤裝修情況，記為FIT，當(dāng)樓盤屬于毛坯、簡裝和精裝時，分別取1、2、3。

由于自變量眾多，本文首先對其相互之間的相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)變量PR，即容積率，與多個變量存在顯著相關(guān)性。如其與D1之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)-0.503，并在1%的水平下顯著。因此，為了避免多重共線性，將其從控制變量中剔除。

本文將通過以下三個模型來檢驗(yàn)異質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響。

模型（1）是為了檢驗(yàn)優(yōu)質(zhì)教育資源與普通教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響是否不同。如果回歸系數(shù)β顯著異于0，說明二者差異明顯。如果模型（2）中回歸系數(shù)β1、β2和β3顯著異于0，則說明大學(xué)、幼兒園和中學(xué)對學(xué)區(qū)房價格的影響與小學(xué)之間有顯著差異。如果模型（3）中回歸系數(shù)β4、β5和β6顯著，則分別說明優(yōu)質(zhì)大學(xué)、優(yōu)質(zhì)幼兒園及優(yōu)質(zhì)中學(xué)對學(xué)區(qū)房價格的影響顯著高于普通大學(xué)、普通幼兒園及普通中學(xué)。

二、實(shí)證分析

表4展示了模型（1）的回歸結(jié)果。從表中可以看出，自變量HQ的系數(shù)為0.026，并不顯著。說明優(yōu)質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響雖然高于普通資源，但二者間的差別統(tǒng)計(jì)上并不明顯。控制變量中，區(qū)位特征D1的回歸系數(shù)為-0.263，在1%的水平下顯著，表明隨著與城市中心距離的增加，學(xué)區(qū)房價格會不斷下降；變量L2、L3和L4的系數(shù)均為負(fù)，且在10%的水平下顯著異于0，表明武侯、成華、金牛區(qū)等區(qū)位對學(xué)區(qū)房價格的影響顯著低于錦江區(qū)，而由于L1的回歸系數(shù)雖為負(fù)，卻并不顯著，說明青羊區(qū)與錦江區(qū)卻并無顯著區(qū)別。樓盤特征中，變量FIT、GR對學(xué)區(qū)房價格有顯著影響，表明隨著裝修程度的提高、綠化率的提高以及樓盤規(guī)劃戶數(shù)的減少，都會帶來學(xué)區(qū)房價格的升高。而變量YEAR、TYPE和AREA的回歸系數(shù)卻并不顯著，表明樓盤的年齡、類型及建筑面積對學(xué)區(qū)房價格并無顯著影響。這可能是因?yàn)楸疚乃捎玫臉颖局校?0%左右的樓盤均為期房，自變量缺乏變化，而建筑類型、規(guī)劃面積又在一定程度上與規(guī)劃戶數(shù)、綠化率相關(guān)，因此當(dāng)幾者同時放入模型時，會有部分變量呈現(xiàn)無顯著解釋力度的現(xiàn)象。

表5展示了模型（2）的回歸結(jié)果。從中可以看出，變量GA和MS的回歸系數(shù)分別為-0.165和-0.231，且都在5%的水平下顯著，表明幼兒園與中學(xué)對學(xué)區(qū)房價格的影響顯著低于小學(xué)對學(xué)區(qū)房價格的影響。比較二者的系數(shù)大小可知，幼兒園對學(xué)區(qū)房價格的帶動作用相對最小。變量UN的回歸系數(shù)為-0.013，但并不顯著，表明大學(xué)對學(xué)區(qū)房價格的帶動作用也低于小學(xué)，但二者的區(qū)別并不顯著?？刂谱兞康幕貧w系數(shù)與模型（1）的回歸結(jié)果基本相同，除了變量AREA在10%的水平下顯著為正外，表明隨著建筑面積的增加，學(xué)區(qū)房房價會上升。

表6展示了模型（3）的回歸結(jié)果。自變量中HQ*GA、HQ*MS和HQ*UN均為正，但均不顯著，表明無論是幼兒園、還是中學(xué)和大學(xué)，優(yōu)質(zhì)教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響與普通資源無顯著區(qū)別?？刂谱兞康幕貧w系數(shù)與模型（1）和（2）的回歸結(jié)果類似。

三、結(jié)論

本文以成都市房地產(chǎn)為例，采用多元回歸分析法，研究了不同優(yōu)質(zhì)程度以及不同階段教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響差異，得出了以下結(jié)論。

第一，無論是針對總樣本，還是單獨(dú)針對幼兒園、中學(xué)和大學(xué)，優(yōu)質(zhì)教育資源和普通教育資源對其周圍1000米以內(nèi)的住房價格的影響并無顯著差異。造成此結(jié)論可能有兩方面的原因，一是本文所抽取的各類學(xué)校雖根據(jù)是否為重點(diǎn)和示范院校本劃分為優(yōu)質(zhì)和普通，但學(xué)校質(zhì)量并無顯著差異，抽樣偏差導(dǎo)致兩類樣本間的區(qū)別不明顯；二是由于近年來國家對教育均衡性的重視不斷提高，各類學(xué)校的教育資源呈趨同性，除了少數(shù)學(xué)校能獲得更多及優(yōu)質(zhì)資源外，大部分學(xué)校的質(zhì)量都差不多。

第二，不同階段的教育資源對其周圍住房價格的影響有顯著差異。其中，小學(xué)對房價的帶動作用最高，中學(xué)和幼兒園與其相比顯著較低，大學(xué)與其無顯著差異。本文就“購房時最希望毗鄰哪個階段的教育資源”對成都市市民進(jìn)行隨機(jī)訪問，獲得的213個回復(fù)中有45%選擇小學(xué)，40%選擇中學(xué)；當(dāng)就“如果認(rèn)為教育資源是影響住房升值最重要因素，主要考慮哪類教育資源時”，有37%選擇小學(xué)，25%選擇中學(xué)，27%選擇大學(xué)。因此，無論是自住還是投資，小學(xué)都成為家庭的首要選擇。在調(diào)查中，在回答“小學(xué)學(xué)區(qū)房和中學(xué)學(xué)區(qū)房哪個更重要”時，大部分被訪者都認(rèn)為小學(xué)學(xué)區(qū)房更重要。有以下幾個方面的原因，一是小學(xué)是教育的基礎(chǔ)階段，重點(diǎn)小學(xué)有利于孩子有一個好的基礎(chǔ)和起點(diǎn)，否則即便以較差的成績進(jìn)了好的初中，也不一定有好的未來，而如果小學(xué)成績好，則可以考一個好的中學(xué)，不需要為此購置學(xué)區(qū)房；二是小學(xué)時小孩較小，住在學(xué)校附近更方便。因此，對于投資者和開發(fā)商來說，可以投資小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房或是在地產(chǎn)開發(fā)商中引入優(yōu)秀的小學(xué)資源，以獲取更高的投資收益。

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