文/張兆利（律師）

案例：2014年底，早已厭倦了城市喧囂生活的薛大伯退休后，與老伴兒到郊區(qū)農(nóng)村買(mǎi)下了劉老漢的三間瓦房一套，簡(jiǎn)單裝修后，就搬到了鄉(xiāng)下。誰(shuí)料僅僅過(guò)了兩年，薛大伯老兩口的田園生活即被中斷。原來(lái)，劉老漢在外打工的兒子在家鄉(xiāng)訂下親事，劉老漢打算將薛大伯居住的這套房屋給兒子做婚房，便向薛大伯提出了收回房屋的要求，后者當(dāng)然予以回絕。然而隨后，劉老漢一紙?jiān)V狀遞到法庭，請(qǐng)求判令薛大伯退還房屋。法院經(jīng)審理，認(rèn)定雙方的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效。判決被告將房屋退還原告，由原告退還被告購(gòu)房款并支付房屋裝修費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前，因農(nóng)民將自家私房賣給城鎮(zhèn)居民或其他村民而引發(fā)的糾紛日益增多。這種房屋買(mǎi)賣合同是否有效要視具體情況而定。由于我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的宅基地管理制度，雖然房屋可以買(mǎi)賣，但宅基地禁止買(mǎi)賣。我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出租、出賣住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！庇纱说弥?，我國(guó)法律對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋持否定態(tài)度。

時(shí)下，不少城鎮(zhèn)居民對(duì)到農(nóng)村買(mǎi)房心存僥幸，認(rèn)為大產(chǎn)權(quán)的使用年限是70年，小產(chǎn)權(quán)則沒(méi)有使用年限，可以永久使用。然而實(shí)際情況是，小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門(mén)也不會(huì)給予購(gòu)房合同備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓不具有任何法律效力。