崔妍

摘要： 從土地儲(chǔ)備的試點(diǎn)再到土地儲(chǔ)備的推廣，都已經(jīng)成為政府為了培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一項(xiàng)政策工具。拓展融資渠道，建立多元的土地儲(chǔ)備融資機(jī)制，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，是保證土地儲(chǔ)備制度獲得可持續(xù)發(fā)展必須思考的重要解決辦法。

Abstract： From the pilot of land reserve to the promotion of land reserve， it has become a policy tool for the government to make macro-control of real estate in order to cultivate and standardize the land market. Expanding the financing channels and establishing a diversified land reserve financing mechanism to reduce the financing costs and risks is an important solution to ensure that the land reserve system must be considered for sustainable development.

關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目融資；土地收購(gòu)儲(chǔ)備；土地市場(chǎng)

Key words： project financing；land acquisition reserve；land market

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）19-0062-02

0 引言

由于我國(guó)的土地市場(chǎng)不斷地完善，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制在我國(guó)的很多地方都形成了一定的規(guī)模，而且成果喜人。我國(guó)國(guó)土資源部目前頒布了相關(guān)條令，里面提到，以后只要土地的性質(zhì)是經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，想要出讓土地的話就一定得通過(guò)拍賣(mài)、奪標(biāo)或者掛牌出售，這樣一來(lái)，在進(jìn)行土地收稿儲(chǔ)備時(shí)，就必須考慮更多的東西。這個(gè)機(jī)制涵蓋了以下四個(gè)階段，第一是對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)，第二是對(duì)土地進(jìn)行整理，第三是對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第四是對(duì)土地進(jìn)行出讓。因?yàn)樯婕暗皆S多方面的影響，比如說(shuō)土地的資產(chǎn)量過(guò)大、對(duì)土地進(jìn)行整理時(shí)費(fèi)用過(guò)高、和對(duì)土地進(jìn)行運(yùn)作時(shí)所消耗的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，所以要合理運(yùn)作土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的話就得需要大量的資金。目前各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備的融資來(lái)源非常有限，能否有效解決融資的問(wèn)題使土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵。

在土地融資的過(guò)程中，項(xiàng)目融資是一種能夠發(fā)揮非常重要作用的融資方式。項(xiàng)目的股東為了能進(jìn)行項(xiàng)目的融資，特地建立一家項(xiàng)目公司，這種項(xiàng)目公司可以把公司的營(yíng)收用來(lái)還款，通過(guò)這樣來(lái)籌集資金，用整個(gè)公司作為擔(dān)保。在許多大型的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目中比如說(shuō)高速公路、鐵路等項(xiàng)目會(huì)使用這種融資方式。最近幾年，采取資產(chǎn)證券化的形式來(lái)發(fā)行土地信托投資激進(jìn)是土地項(xiàng)目融資的主要集中體現(xiàn)。現(xiàn)在，有些市為了能籌集土地收購(gòu)儲(chǔ)備的錢(qián)，會(huì)推出一些信托基金。土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過(guò)籌集資金的結(jié)構(gòu)來(lái)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)。綜合不同種項(xiàng)目融資方式的長(zhǎng)處，經(jīng)過(guò)一系列的協(xié)議來(lái)構(gòu)建更加有用的項(xiàng)目融資模式。

1 土地項(xiàng)目融資的參與者

土地項(xiàng)目的融資過(guò)程非常繁雜，它包括了許多的參與者，主要包括以下這些。

1.1 項(xiàng)目提出者

一些政府部門(mén)及其下的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)提出對(duì)土地項(xiàng)目進(jìn)行資金的籌集，這些機(jī)構(gòu)通常是真正需要項(xiàng)目融資的人。因?yàn)橐恍┓蓷l例的限制，這些管理部門(mén)或者土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通常很難在形式或法律上占據(jù)主要地位，想要處理好這種政策風(fēng)險(xiǎn)，就必須進(jìn)行項(xiàng)目融資。

1.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者

項(xiàng)目融資的主體稱作項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者，是由發(fā)起人所成立的具有獨(dú)立性的項(xiàng)目公司。當(dāng)土地項(xiàng)目進(jìn)行融資時(shí)，一些土地的開(kāi)發(fā)公司，通常是一些土地的管理或者收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)成為這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者。它們一般能夠得到政府的許可，得到特批的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，用公司的財(cái)產(chǎn)和營(yíng)收來(lái)?yè)?dān)保，來(lái)募集資金，從而來(lái)經(jīng)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目。

1.3 放貸人

通常他們都是向我國(guó)的一些國(guó)有銀行或者商業(yè)性質(zhì)的銀行進(jìn)行貸款，也有通過(guò)一些基金項(xiàng)目來(lái)籌集資金，還會(huì)向一些國(guó)外的銀行或者一些開(kāi)發(fā)銀行來(lái)進(jìn)行資金的募集，還有一個(gè)很重要的資金來(lái)源就是一些信托的投資公司。

1.4 擔(dān)保人

項(xiàng)目為了籌集資金，需要有人對(duì)其進(jìn)行擔(dān)保。這些擔(dān)保人通常由投資這個(gè)項(xiàng)目的人、有直接利益相關(guān)的人和一些專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)組成。有直接利益相關(guān)的機(jī)構(gòu)包括有政府一些部門(mén)以及一些商業(yè)的機(jī)構(gòu)。比如土地整理開(kāi)發(fā)公司提供的完工擔(dān)保等。

1.5 房地產(chǎn)投資人

進(jìn)行房地產(chǎn)投資的人主要是一些真正需要土地的人，他們是購(gòu)買(mǎi)土地的人，他們根據(jù)簽訂預(yù)出讓合約來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的資金籌集。

1.6 投行

這些投資銀行通常不插手項(xiàng)目籌集資金的過(guò)程，他們只是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，幫助項(xiàng)目公司處理一些籌集資金過(guò)程中的瑣事，比方說(shuō)和一些放貸的機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系。

1.7 中間人

中間人一般只是在項(xiàng)目籌集資金的時(shí)候，提供一些額外的幫助的機(jī)構(gòu)，包括了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)事務(wù)所和律師事務(wù)所等。

2 土地項(xiàng)目融資的程序

在土地項(xiàng)目融資時(shí)，它其中的流程非常嚴(yán)謹(jǐn)和復(fù)雜，與融資的各方面參與方都有涉及。通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)對(duì)土地融資的基本步驟進(jìn)行安排，從而能高效利用項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)，來(lái)設(shè)計(jì)出最適合土地融資的特定融資模式，這是非常難的，必須與我國(guó)相關(guān)的土地和金融政策及法律法規(guī)進(jìn)行結(jié)合。

①政府的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投資一些股本金，與此同時(shí)也可以吸納一些社會(huì)的資本，想要籌集資金，可以建立一個(gè)土地開(kāi)發(fā)公司，必須對(duì)這個(gè)土地開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)的范圍和目的有很好的了解；還要讓這家公司從政府那里獲取到政府特批的許可經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后再進(jìn)行資金的籌集。建立一個(gè)這樣的項(xiàng)目公司，不但可以防止一些行政單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的相關(guān)制約，而且讓政府成為公司的主要投資者，這樣政府在進(jìn)行相關(guān)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)就可以進(jìn)行壟斷。而且，建立起這樣一個(gè)公司，可以對(duì)相關(guān)的方面進(jìn)行關(guān)系打點(diǎn)，可以有效減少政府在籌集資金過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

②項(xiàng)目公司對(duì)將要收購(gòu)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行確認(rèn)，并且在相關(guān)部門(mén)的幫助下，得到這塊地的利用規(guī)劃，而且在土地進(jìn)行拆遷、整理或者對(duì)土地進(jìn)行基礎(chǔ)的設(shè)施建設(shè)時(shí)，公司要對(duì)這些方面負(fù)責(zé)。還能請(qǐng)外面專業(yè)的土地開(kāi)發(fā)公司來(lái)負(fù)責(zé)這些方面。；這之后就可以對(duì)土地開(kāi)始準(zhǔn)備預(yù)出讓，通過(guò)投標(biāo)、競(jìng)拍或掛牌銷(xiāo)售的模式，項(xiàng)目公司和土地開(kāi)發(fā)商之間應(yīng)簽訂土地預(yù)出讓合約，讓開(kāi)發(fā)商部分或者全額繳納土地的出讓金。這樣就可以保證無(wú)論提貨與否，都需要付款，根據(jù)簽訂的銷(xiāo)售的合約，來(lái)給買(mǎi)方籌集資金，這樣在之后籌集資金時(shí)，就有了一定的信用。而且，這樣一來(lái)就能事先給開(kāi)發(fā)投資商處理好許多土地立項(xiàng)和土地規(guī)劃的手續(xù)，有效減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間。

③這種項(xiàng)目公司可以向政府的相關(guān)土地機(jī)構(gòu)來(lái)尋求擔(dān)保；而且，貸款人要向項(xiàng)目公司尋求項(xiàng)目本身的股本金和土地預(yù)出讓協(xié)議的擔(dān)保。而且，項(xiàng)目公司和土地整理開(kāi)發(fā)公司之間簽訂完工協(xié)議，讓他們來(lái)把一開(kāi)始的荒地變成之后的建設(shè)好的土地項(xiàng)目，由這些土地開(kāi)發(fā)公司來(lái)對(duì)準(zhǔn)時(shí)完工進(jìn)行擔(dān)保，簽訂一些合約來(lái)確保有一定的追索權(quán)，從而來(lái)籌集資金。如此一來(lái)，既可以提升項(xiàng)目的信用度，還能有效減少在籌集資金的過(guò)程中，政府所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

④想要找到最合適的放貸機(jī)構(gòu)，就得尋求一些投資銀行的幫助。放貸機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行和房地產(chǎn)信托基金，這樣可以讓增加融資渠道，使融資的風(fēng)險(xiǎn)降低，籌集更多的資金。放貸機(jī)構(gòu)把錢(qián)放給項(xiàng)目公司，從而來(lái)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行收購(gòu)。在簽訂的貸款合約中，要對(duì)雙方的責(zé)任和義務(wù)有一定的規(guī)定。項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)恋睾?，要?duì)土地開(kāi)始開(kāi)發(fā)和整理，把一開(kāi)始的荒地變成之后的建設(shè)好的土地項(xiàng)目，對(duì)預(yù)出讓合約上的內(nèi)容一一履行。項(xiàng)目公司在拿到了資金后，必須依照貸款協(xié)議來(lái)按時(shí)歸還貸款的本金和利息。

3 土地項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)

土地項(xiàng)目融資是一種較為特別的融資方法，和其他的融資方法相比，土地項(xiàng)目融資不僅可以最大可能的對(duì)融資要求進(jìn)行滿足，還可以將各方面的關(guān)系都打點(diǎn)好。

①有些土地在進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，需要大量的錢(qián)并且所需要的時(shí)間特別長(zhǎng)，項(xiàng)目融資就可以對(duì)滿足這些特點(diǎn)，可以有效緩解土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的壓力，同時(shí)對(duì)市政的開(kāi)發(fā)建設(shè)也非常有好處。項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在許多方面，比方說(shuō)可以體現(xiàn)在城市的危房改造項(xiàng)目或者大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。

項(xiàng)目融資不僅可以在債務(wù)上得到很大的比例，并且還能享有一定的稅收優(yōu)惠政策。通過(guò)項(xiàng)目融資，可以用很少的錢(qián)來(lái)得到很高的負(fù)債比例。這是其他的籌集資金的特點(diǎn)是比不了的。項(xiàng)目融資的負(fù)債比重通常處于60%到80%，有些比較好的項(xiàng)目再加上有好的擔(dān)保人來(lái)?yè)?dān)保，甚至可以全額負(fù)債。而且，項(xiàng)目公司可以把在土地上英里的錢(qián)來(lái)進(jìn)行稅前的支出，這樣可以有效減少公司所要交的各種稅。

②土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和土地籌集資金經(jīng)營(yíng)方面的矛盾是一直都存在的，項(xiàng)目融資可以很好地緩和這些矛盾?，F(xiàn)在，因?yàn)楹芏嘞嚓P(guān)法律條例的限制，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)想要全面進(jìn)行土地的籌集資金時(shí)，依然會(huì)面臨很多障礙，還得面臨一定程度上的政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，不但可以解決政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以解決項(xiàng)目融資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 土地項(xiàng)目融資中要注意的問(wèn)題

土地項(xiàng)目融資牽扯到了許多利益。在進(jìn)行土地項(xiàng)目融資時(shí)，必須把融資作為核心來(lái)對(duì)各方面關(guān)系進(jìn)行處理，這關(guān)系到了是否能成功地籌集到資金。

①必須給融資部門(mén)科學(xué)的制定對(duì)政府追求索賠的責(zé)任。放貸機(jī)構(gòu)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估以及融資機(jī)構(gòu)的制定共同決定了項(xiàng)目融資追索的方式以及程度。在項(xiàng)目籌集資金時(shí)，必須要簽訂相關(guān)的擔(dān)保合約，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度得到提升，有效把風(fēng)險(xiǎn)和政府隔離開(kāi)。

②增加項(xiàng)目公司股本金的融資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目公司的籌集資金的能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的水平。政府雖然是大股東，并且通過(guò)財(cái)政的收入或者土地的收益來(lái)當(dāng)作股本來(lái)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，但是它的資金數(shù)量有限而且股本金非常單一，我們能在保證政府控股的前提下，再社會(huì)上的資本進(jìn)行吸收，比如從一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司或者投資機(jī)構(gòu)籌集資金，從而增強(qiáng)項(xiàng)目公司的實(shí)力，有效增強(qiáng)項(xiàng)目土地融資的運(yùn)作能力，這樣才能對(duì)各方參與的積極性進(jìn)行充分調(diào)動(dòng)。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度有效推進(jìn)了土地使用制度方面的改革，想要對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度進(jìn)行完善，就必須解決籌集資金這一重要環(huán)節(jié)。必須全面發(fā)揮土地融資中項(xiàng)目融資的托用，使土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度穩(wěn)健發(fā)展。

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