鄭永年：房地產與中國社會命運

鄭永年，新加坡國立大學東亞研究所所長

在今天的中國，把房地產與中國社會的命運聯(lián)系起來，可能很多人已經不會感覺到過于夸張了。也就是說，房地產決定了中國社會的命運，是進步還是退步，穩(wěn)定還是不穩(wěn)定，是改革還是革命，是幸福還是悲慘。

實際上，很多年來，房地產的變化是最能牽動中國社會的神經，而今天這種情況變得更為嚴峻了。在政府調控接連失效之后，人們已經對房地產失去了信心，自私的人們都在瘋狂，希望在泡沫破滅之前進行最后的一搏。

近年來，中央高層多次強調：“房子是用來住的，不是用來炒的。” 但現實剛好相反，房子被用來炒，而不是用來住的。這個趨勢越來越嚴峻，在住房大量空置的同時，房價繼續(xù)快速上漲。去年年底，中央經濟工作會議討論中國經濟的幾個不平衡，其中一個就是房地產和實體經濟之間的失衡。房地產經濟對實體經濟的負面影響是顯然的，不需要多說。

炒一套房的價值相當于一個不小的實體經濟公司數十年的努力。“上市公司買房救公司”“兩個有房產的人結婚相當于兩個上市公司的合并”“為了買房，一個老太太結婚數次”等等新聞報道，一直充斥著新聞媒體。

確切地說，住房在中國已經遠遠超出其“居住”的自然屬性，而涉及到個人、家庭、集體、道德倫理等等方面。歷史地看，世界上沒有一個國家的住房，能夠像中國那樣牽動著社會方方面面的變化。

中國房地產領域發(fā)展到今天的局面，是幾個方面全面失效的結果。

一、經濟學的失效。經濟學家從簡單的供需出發(fā)，把重點放在土地供應和人口自由流動。如果住房有充足的供應，那么就不會出現現在這樣的情況。不過，很顯然，房地產并非供需市場決定的。一線城市供應不足，而二三線城市住房大量過剩。經濟學也假定，如果戶口制度改革容許人口自由流動，那么情況就可以改變。不過，即使在沒有自由流動的情況下，政府怎么做也無法控制人們涌向一線城市。北、上、廣、深這些一線城市的人口，已經超過2000多萬了，還沒有停止的跡象。

二、政府經濟政策的失效。多年來，政府千方百計采取各種限購政策，但效果不僅不佳，反而使局勢惡化。限購只是暫時現象，一旦放松，泡沫變得更大，不僅沒有消耗掉泡沫，反而使得泡沫擴展得更快。

三、市場的失效。因為中國本來就不存在一般意義上的市場（或者說概念中的市場根本不存在），市場的失效非常容易理解。因此，不管一線城市的房價多么離譜，人們還是拼命離開二三線城市，擁擠到一線城市。這里，價格因素不起任何作用，大城市的房價越高，人們越瘋狂；而二三線城市的低價住房則吸引不了人們的興趣。

四、社會壓力的失敗。中國社會一直對房地產的現狀感到不滿，也用各種途徑表達著不滿，但社會的壓力顯然沒有反映到政府的政策上面，或者市場波動上面。一個現實的矛盾是，盡管人們普遍感到不滿，但人人都想成為房地產的“利益相關者”，從中得到一份利益。對沒有住房的人來說，不滿是真正的；但對很多已經有住房的人來說，不滿針對的只是利益分配不公，或者希望再多得一些利益。

避免房地產泡沫破滅需要大變化

如果要避免房地產的破滅，就必須有傷筋動骨的變化。一旦房地產泡沫破滅，那么傷筋動骨的不僅僅是房地產市場本身了，而很可能是整個中國社會。一些觀察家已經指出，越來越高的房價已經使得一些社會群體，尤其是年輕人群體對政府的執(zhí)政能力失去信心。人人需要住房，當人們看不到希望的時候，這種情緒的產生是很自然的事情。

建立完善的房屋施工安全管理體系，使施工安全管理與施工質量管理相協(xié)調，并形成房屋建筑市場安全施工管理的完整系統(tǒng)。要明確工程控制人員的具體安全責任，對工程任務進行分解，使工程的安全目標控制成為體系，并以此為依據來完善工作制度。各個建筑企業(yè)應該為員工定期舉辦安全管理講座，通過各種實踐性的學習強化完其安全管理意識，在安全管理講座舉辦完畢之后，建筑企業(yè)應該組織施工人員進行安全管理知識討論，通過實踐交流與合作探究，不斷的強化員工的安全管理意識。凡是施工現場必須配有安全監(jiān)理及專職的安全員來負責施工現場的指導工作，保障能夠及時發(fā)現建設過程中的質量問題及安全隱患。

中國房地產今天所面臨的困境，并不是房地產本身的問題，而是城市體制問題，是城市化模式問題。房地產病只是中國城市化模式的一個反映而已。

由于中國政治和行政體制的特殊性，優(yōu)質資源高度集中在幾個大城市，尤其是一線城市。在優(yōu)質資源高度集中的情況下，所有意在促進社會進步的改革顯得“違反”人性，從而變得無效，甚至失敗。

這種例子比比皆是。例如，因為一線城市太大了，人太多了，需要減少人口，因此很多城市都在出臺驅趕沒有城市居住權的人（往往是農民工和窮人）的政策，但問題在于窮人最需要交通便利、能夠找得到工作的城市。例如，城市的醫(yī)院太擁擠了，但問題在于只有在城市才能找到好醫(yī)院、好醫(yī)生，老百姓為了一條命而到城市找醫(yī)院和醫(yī)生是人性所趨。例如，城市里的學區(qū)房盡管已經太貴了，但房價還是拼命往上漲，這只是因為城市的學校太好了，人們只有把自己的小孩送入這些學校，才會有一個更好的未來。

更為重要的是，大城市所具有的優(yōu)質資源，使得城市聚集的既得利益者的規(guī)模越來越大，勢力也越來越強，這更使得改革變得越來越困難。例如，討論多年的房地產稅遲遲不能成為現實，只是反映了既得利益者的阻力是多么有效這樣一個現實。更多的既得利益者需要更多的優(yōu)質資源，也能得到他們所需要的資源，因為既得利益者是中國社會最有權勢的群體。

事實上也如此。這些年來，國家的優(yōu)質資源源源不斷地流向大城市，而很多二三線城市則得不到應當有的資源，更不用說是鄉(xiāng)鎮(zhèn)了。大城市越來越富，中小城市越來越窮，城市間的差異，便是利益在不同社會階層的差異的反映。

如果這個邏輯不改變，那么結果必然是整個國家的發(fā)展會變成幾個大城市的發(fā)展，即圍繞著北、上、廣、深幾個大城市。實際上，這也正是有關部門、專家學者所設計的發(fā)展模式，即大城市群模式。如前面所說，大城市盡管已經過大，仍然繼續(xù)在擴張。城市的擴張已經變得不可控制，而擴張的最后結果便會是“大爆炸”。

今天，中國已經形成了農村包圍城市、小城市包圍大城市的局面，并且越往城市中心越富裕，越往城市邊緣越貧窮。隨著經濟的下行，人們的工資（尤其是高校畢業(yè)生）不見增長，但房價越來越貴。即使有一天，這些人會因為城市高昂的成本，而被迫移向二三線城市，甚至更小的城市轉移，但因為二三線城市優(yōu)質資源的缺乏、就業(yè)的不足等因素，他們中的很大一部分便會成為“革命”的后備軍。

畢竟，在今天的中國社會，人們已經實現了接受高等教育的基本權利，也產生了權利的概念；一旦在現實中，這些群體實現不了自己基本的權利，他們便會轉向政治。這個趨勢在香港、臺灣已經表現得非常清楚，也發(fā)生在世界上其他很多地方，無論是發(fā)達的西方，還是仍然處于發(fā)展過程中的非西方國家。

房地產和實體經濟之間的嚴重失衡

中央政府已經注意到了房地產和實體經濟之間的嚴重失衡，現在在努力改變這個失衡。但正如本文所分析的那樣，房地產問題并非房地產本身所引起，而是中國的城市化模式所致。因此，通過管控房地產（例如限購）已經不足以實現房地產和實體經濟的平衡，更不足以促成社會均衡的進步。現在解決問題的思路仍然是房地產本身，而沒有把房地產置于城市化模式中來考量，因此所出臺的舉措遠遠不夠。要改變房地產的嚴峻形勢，必須做一些大的改革舉措。有幾個改革舉措可以考量。

第一，實現“新三線計劃”，把優(yōu)質資源分散到二三線城市。大城市集中了過多的優(yōu)質資源，不僅已經造成了巨大的浪費，而且使得改革不可能。政府先行，要把一些政府機構搬到二三線城市。這方面，中國可以利用“官本位”的傳統(tǒng)，政府機構走到哪里，優(yōu)質資源就會跟隨到哪里。

一些大型國有企業(yè)也可以搬離大城市，走向二三線城市。優(yōu)質的學校、醫(yī)院和社會服務機構可以在二三線城市設置分支機構，總部留在城市以減少阻力，但總部定期派優(yōu)質專業(yè)人才去二三線城市工作，就如同政府內部的干部交流制度那樣。

第二，實現“居者有其屋”的政策。二三線的很多城市面臨著嚴峻的房地產泡沫，而越來越多的大城市年輕人沒有居所。為什么不可以實現“居者有其屋”呢？在優(yōu)質資源逐漸流向二三線城市的同時，通過“居者有其屋”政策鼓勵和吸引年輕人到那里進行就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。這樣，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪費，也可以促進二三線城市的可持續(xù)發(fā)展。

第三，二三線城市社會政策的改進。隨著優(yōu)質資源分散到二三線城市，那里的社會政策也可以跟進。例如，隨著老齡化社會的來臨，可以在二三線城市建設更多的醫(yī)院、養(yǎng)老院等。各類學校、體育設施、文化娛樂設施等也可以跟進建設。

第四，加快小城鎮(zhèn)建設和農村的現代化。要考慮到，即使中國的城市化達到了發(fā)達國家的水平，即70%的水平，也仍然會有5億多人口生活在農村。要避免這個龐大的群體“包圍”城市，對城市構成不可承受的壓力，那么就不可以忽視農村建設。

而且，因為教育的擴張和農民工這個特殊階層的形成，今天的農民已經不再是“日出而作、日入而息”的傳統(tǒng)農民，而是具有和城市居民同樣權利觀念的新農民。如果忽視了這個群體的權利觀，那么將會是巨大的政治錯誤。因此，小城鎮(zhèn)建設和農村的現代化成為必須，這個過程既可以實現經濟的可持續(xù)發(fā)展，也可以為政治和社會的穩(wěn)定打下基礎。