滿向昱 呂雪征 易成棟

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，對國民經(jīng)濟運行存在巨大影響。作為首都的北京是一個國際型大都市，是全國政治和文化中心，房地產(chǎn)業(yè)在其城市經(jīng)濟中占的比重比較大，同時相比全國其他城市發(fā)展速度較快，肩負著拉動消費、增加投資、啟動內(nèi)需、穩(wěn)定金融等重要功能。在2014年房地產(chǎn)投資增速下滑的形勢下，“房地產(chǎn)調(diào)控政策如何調(diào)整和如何制定房地產(chǎn)業(yè)十三五發(fā)展規(guī)劃”等問題引起了社會各界的廣泛關注。全面認識房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度和對城市經(jīng)濟的影響及其變化，對政府制定科學的政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護城市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，具有十分重要的意義。

美國經(jīng)濟學家列昂惕夫（Leontief，1936［1］） 開創(chuàng)的投入產(chǎn)出模型在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)程度研究方面得到了廣泛應用，例如研究多國的產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)業(yè)特性分類（錢納里等，1995［2］）。后來，也有一些學者將它應用到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性研究中（Liu等，2014［3］）。以前的研究多分析了中國某一年的房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效果（劉洪玉，2006［4］；王國軍和劉水杏，2004［5］； 劉水杏，2004［6］； 閆永濤等，2007［7］； 趙龍節(jié)和閆永濤，2007［8］； 中國投入產(chǎn)出學會課題組等，2006［9］），以及根據(jù)1997年、2000年和2002年投入產(chǎn)出表（Li等，2015［10］） 和根據(jù)1997、2002和2007年投入產(chǎn)出表來分析房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的地位及其變化（李玉杰和王慶石，2011［11］）；但很少有對房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟的關系研究，例外的有利用2005年數(shù)據(jù)對北京房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度的研究（黃碩等，2010［12］） 和利用2002年數(shù)據(jù)對上海房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度的研究（上海大學城市經(jīng)營研究中心，2006［13］）?，F(xiàn)有的研究存在以下問題：一是在不同的論文中使用狹義的房地產(chǎn)業(yè)與廣義的房地產(chǎn)業(yè)（包括建筑業(yè)中的房地產(chǎn)投資），造成對房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用的研究結論差異巨大；二是這些研究使用的投入產(chǎn)出表比較老，結果需要更新，并且很少進行縱向的比較，只有比較研究才能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟影響的變化；三是在多年的比較中，忽略將各年的投入產(chǎn)出表調(diào)整為統(tǒng)一口徑，影響了研究結果的準確性。

本文基于2000—2012年北京市的投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，從關聯(lián)關系維度來研究房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟技術聯(lián)系及其對各產(chǎn)業(yè)的波及效應。與以前研究不同的是，一是本文建立基于二進制一致性矩陣的按比例分配矩陣，將2000—2012年的投入產(chǎn)出表分解組合成為統(tǒng)計口徑一致的行業(yè)，進行動態(tài)對比。二是在研究房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的波及效應時，現(xiàn)有的認識分歧較大：有些認為它的影響較大，有的則認為它的影響較小。爭論的根源在于是廣義的房地產(chǎn)業(yè)還是狹義的房地產(chǎn)業(yè)。Ahuja等（2010）［14］發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為20%左右，約占GDP的9%。而在北京等特大城市，它的占比更高，因此很多人認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻很大。然而從國民經(jīng)濟核算角度來看，房地產(chǎn)投資屬于建筑業(yè)的產(chǎn)值，而非房地產(chǎn)業(yè)。為了比較廣義的房地產(chǎn)業(yè)（包含房地產(chǎn)投資）和狹義的房地產(chǎn)業(yè)的影響，本文嘗試將建筑工程和安裝工程從建筑業(yè)中剝離出來調(diào)整到房地產(chǎn)業(yè)中，采用改進的影響力系數(shù)與感應度系數(shù)公式間接地推算廣義的房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動和推動作用，并與狹義的房地產(chǎn)業(yè)進行比較，力求更全面、更深入地了解和把握北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)特性及其對城市經(jīng)濟的帶動能力，并研究其變動趨勢。

二、投入產(chǎn)出理論、模型和方法、數(shù)據(jù)簡介

（一）投入產(chǎn)出理論、模型和方法簡介

投入產(chǎn)出理論認為，在國民經(jīng)濟活動中，其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務需要作為每個產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的投入要素，并且該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務也作為其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動的投入要素。利用投入產(chǎn)出模型可定量分析經(jīng)濟運行中各產(chǎn)業(yè)之間的這種投入與產(chǎn)出、供給與需求的經(jīng)濟技術聯(lián)系。投入產(chǎn)出模型包括投入產(chǎn)出表以及投入產(chǎn)出數(shù)學模型，二者通過各個投入產(chǎn)出系數(shù)聯(lián)系。常見的投入產(chǎn)出系數(shù)有產(chǎn)業(yè)關聯(lián)系數(shù)、產(chǎn)業(yè)波及效應系數(shù)、產(chǎn)業(yè)總帶動系數(shù)。各項系數(shù)的具體計算公式參見經(jīng)典的投入產(chǎn)出分析教材（夏明和張紅霞，2013［15］）。

產(chǎn)業(yè)關聯(lián)系數(shù)包括了產(chǎn)業(yè)后向關聯(lián)系數(shù)、前向關聯(lián)系數(shù)。產(chǎn)業(yè)后向關聯(lián)系數(shù)為某產(chǎn)業(yè)同向本產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟技術聯(lián)系的密切程度，并從后向直接關聯(lián)和后向完全關聯(lián)兩個方面分析，通常采用的指標是直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)。直接消耗系數(shù)衡量某產(chǎn)業(yè)對提供要素的產(chǎn)業(yè)的直接需求拉動作用程度；完全消耗系數(shù)度量一個產(chǎn)業(yè)對另一個產(chǎn)業(yè)的直接和間接需求拉動作用程度。

產(chǎn)業(yè)前向關聯(lián)系數(shù)反映了某產(chǎn)業(yè)同需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟技術聯(lián)系程度，通常從前向直接關聯(lián)和前向完全關聯(lián)兩個層面分析，相應的系數(shù)為直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)。大的直接分配系數(shù)說明某產(chǎn)業(yè)對需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務的產(chǎn)業(yè)有更大的直接供給推動作用；大的完全分配系數(shù)意味著某產(chǎn)業(yè)對直接和間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務的產(chǎn)業(yè)的供給推動作用越大。

用房地產(chǎn)業(yè)對應的完全消耗系數(shù)測度后向拉動效應，用完全分配系數(shù)度量前向推動效應，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)的總帶動效應為帶動系數(shù)，用其對該產(chǎn)業(yè)的后向需求拉動效應與前向供給推動效應求和得出。

在國民經(jīng)濟活動中，按照不一樣的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)方式，某產(chǎn)業(yè)的變動引起與其直接關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的變化，并進而引起與后者直接和間接關聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的變化，不斷傳遞下去，這樣影響力逐漸衰減的過程，就是產(chǎn)業(yè)波及。它對國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的影響就是產(chǎn)業(yè)波及效應。影響力系數(shù)和感應度系數(shù)等指標通常被用來描述產(chǎn)業(yè)間波及效應強度大小。

影響力系數(shù)表示，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，某產(chǎn)業(yè)多一個單位的最終使用時，對各產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求的波及效應，它反映了某產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動能力。當影響力系數(shù)為1時，表示該產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)對別的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及效應等于社會平均影響程度；當影響力系數(shù)比1大時，表示該產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)對別的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及影響程度大于社會平均影響程度；反之亦然。顯然，越大的影響力系數(shù)表明該產(chǎn)業(yè)對別的產(chǎn)業(yè)的拉動作用越大。

感應度系數(shù)表示，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，當各產(chǎn)業(yè)都增加一個單位最終使用時，某產(chǎn)業(yè)因此而受到的需求感應水平，即需要某產(chǎn)業(yè)為各產(chǎn)業(yè)（包括本產(chǎn)業(yè)）的生產(chǎn)提供多少產(chǎn)出量。當感應度系數(shù)為1時，表示某產(chǎn)業(yè)所受到的感應程度等于全社會平均感應程度；當感應度系數(shù)比1大時，表示某產(chǎn)業(yè)所受到的感應程度高于全社會平均感應程度；反之亦然。越大的感應度系數(shù)表明該產(chǎn)業(yè)受到別的產(chǎn)業(yè)需求的影響越大。

（二）數(shù)據(jù)來源和處理說明

本文的數(shù)據(jù)源于北京市 2000、2002、2005、2007、2010和2012年的貨幣投入產(chǎn)出表（MIOTs）。它們都是基于不同的行業(yè)分類，相互之間存在一定的差異。為了與2012年投入產(chǎn)出表的行業(yè)分類保持一致，這里將2000、2002、2005、2007、2010年的貨幣投入產(chǎn)出表，建立基于二進制一致性矩陣的按比例分配矩陣，將這些投入產(chǎn)出表分解組合成為統(tǒng)計口徑一致的行業(yè)，便于對比。

三、北京房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應及其變化

房地產(chǎn)市場的波動會直接波及相關的產(chǎn)業(yè)，特別是消耗系數(shù)比較大的產(chǎn)業(yè)會因房地產(chǎn)業(yè)巨大的需求拉動作用得到較快的發(fā)展，而分配系數(shù)比較大的產(chǎn)業(yè)會因房地產(chǎn)業(yè)巨大的供給推動作用得到較快的發(fā)展。從房地產(chǎn)消耗系數(shù)及分配系數(shù)角度，可以測度房地產(chǎn)業(yè)與哪些產(chǎn)業(yè)密切關聯(lián)。確定房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)的方法是，首先將后向、前向關聯(lián)度分別按降序進行排列，然后計算平均關聯(lián)度（均值）。關聯(lián)度高于均值的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關聯(lián)度大于0但低于均值對應的產(chǎn)業(yè)則與房地產(chǎn)業(yè)并非密切關聯(lián)；關聯(lián)度為0時，表明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)沒有關聯(lián)關系。這里計算了關聯(lián)度最高的十大產(chǎn)業(yè)（見表1），并分析了它們名次的變化。

(1)現(xiàn)代化指標。綠色礦山的建設需要有技術作為基本保障，礦山開采企業(yè)現(xiàn)有的技術水平應達到國際基本標準。同時，在開采過程中，應確保對礦山周圍環(huán)境不會造成污染，保證礦山正常開采。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動效應及其變化

這里利用直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)，對北京市房地產(chǎn)業(yè)的中間投入結構進行分析，對房地產(chǎn)業(yè)與其后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的技術經(jīng)濟聯(lián)系程度進行定量分析。直接消耗系數(shù)反映了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化水平和中間投入占總投入的比重，以及它對其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務的需求。研究2000—2012年投入產(chǎn)出表發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)有些波動，但是一些產(chǎn)業(yè)一直保持在前十名。

1.與北京市房地產(chǎn)業(yè)一直具有相對密切的需求聯(lián)系，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排序相對穩(wěn)定的行業(yè)包括金融、租賃和商務服務業(yè)、建筑業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)6個產(chǎn)業(yè)。其中，在直接消耗系數(shù)排名上，金融業(yè)基本都處于前列。此外，從2002年起租賃和商務服務業(yè)始終處于前三位的排名。交通運輸、倉儲和郵政業(yè)在2012年排名在11位，其他年份都在前十名。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動比較大的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術服務，通信設備、計算機和其他電子設備，化學產(chǎn)品，批發(fā)和零售，金屬制品、機械和設備修理服務，儀器儀表，文化、體育和娛樂，石油、煉焦產(chǎn)品和核燃料加工品，科學研究和技術服務。

3.來自于服務業(yè)的投入逐漸上升，來自于制造業(yè)和建筑業(yè)的投入呈下降趨勢。這反映了房地產(chǎn)業(yè)的服務化傾向和建筑業(yè)的影響下降。

表1 基于直接消耗系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向直接關聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

同理得到完全消耗系數(shù)（見表2）。它反映了房地產(chǎn)業(yè)直接和間接消耗其他產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟拉動效應。與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向完全關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，但隨著時間變化也有一些變化?？傮w來看，具有以下特點：

1.與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有相對密切的需求聯(lián)系，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排名相對穩(wěn)定的行業(yè)有金融，通信設備、計算機和其他電子設備，交通運輸、倉儲和郵政，租賃和商務服務業(yè)，電力熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)5個產(chǎn)業(yè)。從排名來看，金融業(yè)、租賃和商務服務業(yè)基本始終處于前三位。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動比較大的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術服務，科學研究和技術服務，批發(fā)和零售，化學產(chǎn)品，石油、煉焦產(chǎn)品和核燃料加工品，造紙印刷和文教體育用品，文化、體育和娛樂，建筑，住宿和餐飲，金屬冶煉和壓延加工品，煤炭采選產(chǎn)品，交通運輸設備。

3.與房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)相比，它的完全消耗系數(shù)反映的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)大致相同，但通信設備、計算機和其他電子設備，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)的關聯(lián)度和排名略有差異。這反映了它們的間接投入比較高。

表2 基于完全消耗系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向完全關聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

（二）房地產(chǎn)業(yè)的供給推動效應及其變化

作為基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品幾乎被所有產(chǎn)業(yè)作為其生產(chǎn)要素（比如作為生產(chǎn)空間等），但是其使用數(shù)量和比率在不同產(chǎn)業(yè)間卻大不相同。在一些產(chǎn)業(yè)中，它很重要，就另一些產(chǎn)業(yè)而言，它則沒有那么重要。分配系數(shù)可以定量分析國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴水平，并進一步分析房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的供給推動能力的大小及差異。直接分配系數(shù)能夠反映北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務主要被分配到哪些直接關聯(lián)部門作為中間投入，完全分配系數(shù)能夠反映北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務主要被分配到哪些直接關聯(lián)部門和間接關聯(lián)部門作為中間投入。

同理得到直接分配系數(shù)（見表3）。北京市房地產(chǎn)業(yè)的直接前向關聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，但隨著時間的流逝，也出現(xiàn)了一些變化?？傮w來看，具有以下特點：

1.在與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密需求聯(lián)系的行業(yè)中，除了房地產(chǎn)業(yè)本身外，始終在前十名和排名相對穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，住宿和餐飲，信息傳輸、軟件和信息技術服務，公共管理、社會保障和社會組織，租賃和商務服務，科學研究和技術服務7個產(chǎn)業(yè)。其中金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)基本保持在前五。

2.排名在前十，但變動較大的行業(yè)有通信設備、計算機和其他電子設備，水利、環(huán)境和公共設施管理，教育，文化、體育和娛樂等。

表3 基于直接分配系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向直接關聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

同理得到完全分配系數(shù)（見表4）。與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向完全關聯(lián)度最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，但隨著時間的推移，也有一些變化。總體來看，具有以下特點：

1.在與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密需求聯(lián)系的行業(yè)當中，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排名相對穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，交通運輸、倉儲和郵政，建筑，科學研究和技術服務，住宿和餐飲，公共管理、社會保障和社會組織，租賃和商務服務8個產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)與直接分配系數(shù)得到的十大關聯(lián)產(chǎn)業(yè)基本一致，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動這些行業(yè)的發(fā)展，也反映了北京的產(chǎn)業(yè)結構以第三產(chǎn)業(yè)為主。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動比較大的行業(yè)有電力、熱力的生產(chǎn)和供應行業(yè)，它的排名從2000年的25名逐漸上升到2007年以后的第6名。這與直接分配系數(shù)不同，可能是由該行業(yè)對房地產(chǎn)間接關聯(lián)需求的增長引起的。

房地產(chǎn)業(yè)對城市所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用和前向推動作用之和為房地產(chǎn)業(yè)對城市所有產(chǎn)業(yè)的帶動效應。經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對北京的所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用、前向推動作用和總帶動效應總體下滑，在前一階段逐漸減少，而在后一階段有所增加，呈現(xiàn)先下降后上升和總體下降的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用在2000、2002、2005、2007、2010、2012年的系數(shù)分別為1.728、1.384、0.988、0.826、1.560和1.206。房地產(chǎn)業(yè)的前向推動作用在2000、2002、2005、2007、2010、2012年的系數(shù)分別為 1.158、1.072、0.211、0.488、0.442和0.796。房地產(chǎn)業(yè)的帶動系數(shù)在 2000、2002、2005、2007、2010、2012年分別為 2.886、 2.456、 1.199、 1.314、 2.002和2.002。

表4 基于完全分配系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向完全關聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

四、北京市房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動作用分析

影響力系數(shù)和感應度系數(shù)用來評價房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮的作用。房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)表明，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，當房地產(chǎn)業(yè)增加一個單位的最終使用時，它對各產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)波及影響程度；房地產(chǎn)業(yè)感應度系數(shù)表明，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，當各產(chǎn)業(yè)增加一個單位的最終使用時，帶來房地產(chǎn)業(yè)的需求所增加的程度，即需要房地產(chǎn)業(yè)為其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。

一般而言，影響力系數(shù)較大的產(chǎn)業(yè)主要集中在加工迂回度較高的制造業(yè)，它對社會生產(chǎn)具有很強的輻射、拉動效應；影響力系數(shù)較小的產(chǎn)業(yè)大多數(shù)為服務性產(chǎn)業(yè)。感應度系數(shù)較大的產(chǎn)業(yè)主要是一些和物質(zhì)生產(chǎn)領域直接相關的服務性產(chǎn)業(yè)及基礎性產(chǎn)業(yè)；感應度系數(shù)較小的產(chǎn)業(yè)多是與日常生活關系較密切的服務性產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟發(fā)展過程中，感應度系數(shù)大的產(chǎn)業(yè)起的制約作用較大，特別是在經(jīng)濟快速增長階段，它們會先感應到社會需求的壓力，它們的及時發(fā)展會推動社會經(jīng)濟的發(fā)展。

但是，從許多基于投入產(chǎn)出表口徑計算影響力系數(shù)與感應度系數(shù)的研究結果看，房地產(chǎn)業(yè)排名十分靠后，這與很多人認為房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟增長中有重要的地位并不一致。分析其原因，一是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，建筑業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，前者側(cè)重房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，后者側(cè)重于房地產(chǎn)服務，然而二者通常密不可分，僅僅分析服務功能的房地產(chǎn)業(yè)實際上低估了其對國民經(jīng)濟的影響。二是國內(nèi)外學者對影響力系數(shù)與感應度系數(shù)的傳統(tǒng)計算方法也提出了廣泛質(zhì)疑。較為一致的看法是：影響力系數(shù)和感應度系數(shù)的分子計算方法不合理；同時，將各部門最終產(chǎn)品等權平均的方法也不夠科學。因此，本文分析房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的推動和拉動作用時，考慮到廣義房地產(chǎn)業(yè)兼具第二、三產(chǎn)業(yè)特性的特殊性，嘗試將建筑工程和安裝工程從建筑業(yè)中剝離出來調(diào)整到房地產(chǎn)業(yè)中，采用改進的影響力系數(shù)與感應度系數(shù)公式間接地推算廣義的房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動和推動作用，并與狹義的房地產(chǎn)業(yè)比較。本文采用加權平均法（劉起運，2002［16］）計算影響力系數(shù)，其經(jīng)濟含義為某一部門最終產(chǎn)品影響力與國民經(jīng)濟最終產(chǎn)品綜合（平均）影響力之比。這個方法考慮了各產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品的權重不同，因此能更真實地反映國民經(jīng)濟當年某種最終產(chǎn)品的平均影響力。改進方法計算得到的產(chǎn)業(yè)排序，不僅受制于產(chǎn)業(yè)影響力大小，還受到該年度最終產(chǎn)品的實物構成的影響。

（一）北京房地產(chǎn)業(yè)的拉動能力及其變化

從改進的影響力系數(shù)而言，房地產(chǎn)業(yè)對北京城市經(jīng)濟的拉動能力不斷降低，由2000年的第2名逐漸下滑到2012年的12名。它表明房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及影響程度高于全社會平均影響水平，但是低于一些制造業(yè)，并且逐年降低（見表5），也表明房地產(chǎn)業(yè)在北京城市經(jīng)濟中的地位下滑。

表5 2000—2012年北京市影響力系數(shù)排名前十的行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)排名

從沒有采用調(diào)整方法的影響力系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)對北京城市經(jīng)濟的拉動能力也是不斷下行，位序從2000年的第27名逐漸跌至2010年的40名。由此可見，包含了房地產(chǎn)投資的調(diào)整方法造成了房地產(chǎn)業(yè)的拉動能力提高。

（二）北京房地產(chǎn)業(yè)的感應能力及其變化

從改進的感應度系數(shù)來看，北京房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟發(fā)展的感應變化較小，但感應度排名不斷下降，從2000年的第9名逐漸下滑到2005年以后的20名左右（見表6）。它意味著房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的感應程度處在所有行業(yè)的居中位置，一般比第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)和零售業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)低，并且逐年下降。

對比改進的影響力和感應度系數(shù)來看，北京市房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高，位列2～12名，比全社會平均水平高，隨著時間推移，排名有所下滑；感應度系數(shù)不是很高，位列9～22名，通常在20名左右，在所有行業(yè)中居中。并且改進的感應度系數(shù)比影響力系數(shù)小，它意味著房地產(chǎn)業(yè)對北京市城市經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用較強，然而拉動能力不斷下滑；對城市經(jīng)濟發(fā)展的感應并不十分敏感，北京城市經(jīng)濟的發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響有限。

表6 2000—2012年北京市感應度系數(shù)排名前十的行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)排名

從沒有采用調(diào)整方法的感應度系數(shù)來看，北京房地產(chǎn)業(yè)受城市經(jīng)濟的推動能力也是逐年下降，排名從2000年的第14名逐漸下降到2010年的34名。由此可見，包含了房地產(chǎn)投資的調(diào)整方法造成了房地產(chǎn)業(yè)的感應能力的提高。

五、結論及政策建議

綜述本文的研究結果，得出以下結論：第一，房地產(chǎn)業(yè)對北京城市經(jīng)濟的后向需求拉動的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，始終在前十名和排名比較穩(wěn)定的行業(yè)有金融、租賃和商務服務業(yè)、建筑業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)，并且它拉動的第三產(chǎn)業(yè)占比上升和建筑業(yè)占比下降，房地產(chǎn)業(yè)的直接投入和間接投入在不同產(chǎn)業(yè)間存在一定的不同。第二，房地產(chǎn)業(yè)對北京城市經(jīng)濟的前向供給推動的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，始終在前十名和排名比較穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，科學研究和技術服務，住宿和餐飲，公共管理、社會保障和社會組織，租賃和商務服務7個產(chǎn)業(yè)等，都是第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的直接和間接需求在不同產(chǎn)業(yè)間存在一定的不同。第三，房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動能力和受城市經(jīng)濟的推動能力位于中間水平，前者較強。房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟有一定的拉動作用，但是它的影響力呈下降態(tài)勢，在城市經(jīng)濟中的地位下降。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到城市經(jīng)濟的推動作用相對較小，即北京城市經(jīng)濟的發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響有限。而且，隨著時間的推移，房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的總帶動效應逐漸降低。值得注意的是，這一結果與人們對房地產(chǎn)業(yè)作用較大的認識有較大差異，造成這種差異的根本原因在于對房地產(chǎn)業(yè)范圍的界定。本文是基于投入產(chǎn)出方法來研究北京市房地產(chǎn)業(yè)的波及效應，對房地產(chǎn)的界定必須從理論的嚴謹性、投入產(chǎn)出表的利用以及國際比較等方面考慮。在投入產(chǎn)出核算中，各國的房地產(chǎn)業(yè)均隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，不包括房屋及其他建筑物的施工活動等內(nèi)容，當前的投入產(chǎn)出表中沒有與廣義的房地產(chǎn)業(yè)相對應的統(tǒng)計，而人們認識中的房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營范圍更寬泛。通過調(diào)整加入了房地產(chǎn)投資以后的房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動能力和受城市經(jīng)濟的推動能力都有很大的提升。

據(jù)此，本文提出以下建議：一是要理性認識房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中的定位，不宜過分夸大它的拉動作用，制定合理的政策促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，以及和其他產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。當前北京房地產(chǎn)供求關系正處在從供不應求逐漸走向供求平衡的階段，依然要采取政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如增加土地商品住房供應，加強保障房建設和棚戶區(qū)改造，取消限貸和限價政策，結合房地產(chǎn)稅制改革，逐步取消限購政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費和帶動城市經(jīng)濟增長。這還要求轉(zhuǎn)換政府角色，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎作用，減少政府對房地產(chǎn)市場的干預。二是房地產(chǎn)業(yè)有向服務化、精細化和專業(yè)化方向發(fā)展的趨勢。在北京存量交易逐漸超過了新房交易量的情況下，政府應采取政策鼓勵房地產(chǎn)服務質(zhì)量的提升和信息化水平的提高。企業(yè)也需采取措施應對產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。三是準確定位城市功能，為了保經(jīng)濟增長和促進就業(yè)，應對房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動效應下降，北京應重新定位和建立新的支柱產(chǎn)業(yè)，如戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

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