C=CBNweekly
B=Petra Blazkova
中國是全球房地產投資者的主要投資目的地之一,美國商業(yè)地產咨詢機構Real Capital Analytics(RCA)2017年2月發(fā)布的報告顯示,中國在2016年超越了日本和澳大利亞,首次成為亞太地區(qū)最大的商業(yè)地產投資市場。吸引海外資本流入的同時,中資地產商正在加速對海外商業(yè)地產的布局。在商業(yè)地產這一熱門投資領域,機會與挑戰(zhàn)并存。
C:你認為近五年來,外國對中國的商業(yè)地產投資發(fā)生了怎樣的變化?
B:我們的數(shù)據(jù)顯示,2016年全年中國房地產投資總額增長了10%,達到365億美元。僅僅是2016年第四季度,中國房地產的交易總額就達到140億美元,比上一年同期增長了32%。同期,一些二線城市的交易量上升,重慶、天津、杭州的二手房交易量上升超過200%,這3座城市還進入了亞太地區(qū)前25個投資目的地清單。除了國內的投資者和購房者,中國房地產市場還吸引了很多海外投資者。中國正在向全球房地產投資者的主要投資目的地轉型,投資市場日趨成熟。這其中最主要的原因是中國經濟仍然在增長,商業(yè)活性不斷提升,金融市場和房地產市場更加完善,且結合得日益緊密。第二個原因是人口特征的變化,城市化進程對大城市的地產勢能產生了釋放作用。另外一個值得注意的是中國提出的“一帶一路”戰(zhàn)略,這會吸引越來越多的海外投資者進入中國從事商業(yè)投資。中國市場的體量很大,如果在全球范圍內跟蹤以商業(yè)地產開發(fā)為目的的土地銷售行為,可以發(fā)現(xiàn)基本上有40%都來自中國市場。最近,國際貨幣基金組織發(fā)布的關于中國未來經濟增長趨勢的報告,同樣顯示中國房地產市場將繼續(xù)向好。
C:近年來,越來越多的中資地產商,例如萬達、碧桂園、綠地集團等,都去國外投資商業(yè)地產,在這個過程中會遇到哪些困難?
B:中國已經超過韓國、日本、新加坡、澳大利亞,成為最大的資本凈輸出國。從區(qū)域來看,中國資本往往選擇一些主流市場,交易決策速度也很快。這是中資地產商海外投資的兩大特點。短期來看,這種勢頭會繼續(xù),而且不限于房地產投資市場?,F(xiàn)在,通過一些成功的交易案例,中國資本在全球市場上已經有了較強的影響力,這在交易體量和數(shù)量上都體現(xiàn)了出來。說到中國投資人在全球資本市場面臨的挑戰(zhàn),我們認為,這是每一個全球投資人所共有的。投資行為本身會受到諸多不確定因素的影響,對于任何國家的投資人來說都是如此。海外投資的風險包括進入時點、退出渠道、政治和匯率風險等,因此,任何一個境外投資者都需要考慮好這些問題,確保其投資決策在未來很長一段周期內是正確 的。
C:中資地產商如果有意投資國外商業(yè)地產,可以從哪些渠道獲取項目信息?
B:其一是通過中介公司。國外有很多提供交易信息的中介公司,這些交易在市場上往往有很多競標者。其二是通過目標市場的本土化合作伙伴,獲取非公開競標項目。這種本土的合作伙伴不僅僅是地產開發(fā)商,還可能是基金公司或其他資本方。它們的共同特點是對當?shù)厍闆r比較了解,在當?shù)赜泻芏鄡?yōu)勢,和它們合作能避免信息不對稱的問題。另外,還有一種情況來自需求方。例如有一個中資地產商要到海外投資,它的代表會直接和業(yè)主談判,創(chuàng)造交易機會。
C:如今,中國的商業(yè)地產存量很大,你判斷是否面臨著發(fā)展上的困難?
B:在商業(yè)地產領域,供給和需求是兩個重要的指標。我們會關注項目的去化率,也就是說,商業(yè)地產被租掉的速度有多快。從去化率來看,中國商業(yè)地產的空置率是很低的。因此,一線城市中收入穩(wěn)定、租戶有信譽、配套設施完善且交通便利的核心資產很受投資方歡迎,有很好的發(fā)展空間,三四線城市的商業(yè)地產項目由于數(shù)據(jù)透明度較差,較難判斷。(采訪:施歌)