彭慶宸

摘要：作為全國四個直轄市之一，重慶直轄以來發(fā)展迅速，近三年GDP增速位列全國第一。但是和北上廣等大城市不同，重慶的房價一直不高，也鮮有人去重慶炒房。本文將分析重慶房價“不溫不火”的原因，其中將具體分析地票制度，并作出評價。

關(guān)鍵詞：重慶；房價；地票制度

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

前不久，雄安新區(qū)成立，大批炒房者涌入雄安，這足以說明當(dāng)今炒房的瘋狂程度。但是，四大直轄市之一，經(jīng)濟發(fā)展迅猛的重慶卻很少受到炒房者的青睞，這和重慶房價低并且未來上漲空間不大密不可分。從2010到2015年，重慶GDP增長了98%，人均收入增長了55%，房價卻只漲了15%。以主城區(qū)之一沙坪壩區(qū)為例，這里有南開中學(xué)、重慶一中和重慶八中三所全國知名高中，以及“985”、“211”重慶大學(xué)，但是沙坪壩區(qū)的房價維持在每平方米8000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣等大城市。重慶房價為什么明顯比其他大城市低呢？房屋作為一種商品，有供方和需方，從供給和需求層面來看，供給增大或需求減少都可能導(dǎo)致房價走低，經(jīng)過分析不難發(fā)現(xiàn)，重慶房價低的原因主要是供給，而不是需求。重慶的土地供應(yīng)制度為房價穩(wěn)定貢獻(xiàn)了重要力量，其中大名鼎鼎的便是地票制度。

2007年，國務(wù)院批準(zhǔn)了重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)。2008年11月17日，重慶市政府在第二十二次常務(wù)會議上通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》。2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，以“地票”作為主要交易標(biāo)的，從此地票交易制度開始逐步走上舞臺。原重慶市長黃奇帆就是地票制度的見證者、參與者和推動者，可以說黃奇帆這位金融知識淵博的市長對重慶市房價的穩(wěn)定功不可沒。地票制度，即將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾，引導(dǎo)農(nóng)民將其復(fù)墾為符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，再經(jīng)過土地管理部門的驗收，在保障農(nóng)村發(fā)展需要后，騰出建設(shè)用地指標(biāo)，以地票方式在市場上進(jìn)行公開交易，在全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)使用。從地票制度的定義上，我們可以看到三個關(guān)鍵的“地”，一是農(nóng)村閑置用地，二是耕地，三是建設(shè)用地。地票制度的好處一目了然，將本來閑置的土地利用起來，開發(fā)為耕地和建設(shè)用地，保護了耕地，增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了農(nóng)村的發(fā)展，更重要的是，建設(shè)用地指標(biāo)大大增加了用于建設(shè)樓房的土地，有效抑制了地價上漲，地價低了，消費者買房時的房價也低了。十年前，重慶在研究統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的問題時，黃奇帆希望能把重慶市城鄉(xiāng)資源要素，特別是土地方面的要素統(tǒng)籌考慮。而當(dāng)時重慶發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，城市土地資源有限；而在農(nóng)村，因為大量人口外出務(wù)工，土地閑置現(xiàn)象普遍。農(nóng)村的人均建設(shè)用地面積明顯高于全國水平，達(dá)到了220至250平方米。結(jié)合重慶實際情況，為了有效緩解城市建設(shè)用地緊張，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展，地票制度應(yīng)運而生。2010后，北上廣等地的房價飆升，而重慶因為地票制度的實行，保證了充足的土地供應(yīng)，維持了房價的穩(wěn)定。到2016年5月，重慶累計交易的地票達(dá)到了17.7萬畝，地票制度每年能為重慶增加14%左右的供地。

可以說，充足的土地供應(yīng)是重慶房價“不溫不火”的主要原因。但其他一些重要因素也為重慶房價的穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。我認(rèn)為主要有以下幾點。一是重慶保障房制度做得比較好，比如重慶百姓俗知的公租房。2015年，重慶保障房的供地占比達(dá)到了22%。保障房制度有效保證了低收入群體能通過低價租房等方式入住保障房，另一方面，也相當(dāng)于增加了住房供應(yīng)，抑制了房價上漲。二是重慶雖然是直轄市并且發(fā)展迅速，但是地處西部，和北上廣以及沿海的發(fā)達(dá)城市相比，仍有不小差距，這也導(dǎo)致了重慶人口流出大于流入，大量重慶人外出去北京等地務(wù)工，而來重慶的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去北京等地的人口。此外，重慶人均收入與北京等地相比相對較低也是房價較低的原因之一。三是人口年齡結(jié)構(gòu)，2010年全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，重慶0-14歲人口比例為17.6%， 60歲以上人口為14.7%，兩者均在全國十大城市中位居第二高，而15-59歲人口比例僅為67.71%，是全國十大城市最低。這意味著重慶勞動人口比率低并且撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)相對較重，這也在一定程度上抑制了購房需求。四是重慶因為地理等原因，住房的樓層普遍較高，20層以上的高樓屢見不鮮，和北京形成了鮮明對比。相同的土地面積，房屋數(shù)量卻更多，大大增加了住房的供應(yīng)量。

如今在北京，普通人想要購買一套住房已經(jīng)非常困難。而對于大多數(shù)中國人來說，擁有一套自己的住房是夢寐以求的事情。因此，對老百姓來說，房價低是喜聞樂見的，這也能解釋為什么重慶人的幸福感較高。重慶穩(wěn)定的房價，很大程度上是因為土地供應(yīng)的充足，這也得益于黃奇帆的高瞻遠(yuǎn)矚。2016年12月30日，黃奇帆向重慶人大辭去重慶市長職務(wù)。許多人認(rèn)為重慶房價會暴漲，炒房者也蠢蠢欲動。但是，重慶隨后出臺三大措施嚴(yán)控房價，嚴(yán)控哄抬房價的行為，重慶房價將繼續(xù)保持穩(wěn)定?？梢钥吹?，政府政策對房價的走勢有著重要的作用?！爸貞c模式”對其他城市有著借鑒性意義。比如北京，可以開發(fā)郊區(qū)或京津冀邊界土地，增加土地供應(yīng)?，F(xiàn)在，有開發(fā)商將40年期的商服用地開發(fā)為住宅，以比正常房價低的價格出售，這樣做是不可取的，但也從側(cè)面反映了供地的緊張。再比如房屋的去庫存，去的應(yīng)該是三四線城市的庫存，而不是一二線城市的庫存，因為許多一二線城市的房價已經(jīng)很高，房屋供應(yīng)已經(jīng)很緊張了。希望“重慶模式”能在結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況后，運用到更多城市中，希望每一個努力奮斗的人都能擁有自己的住房。

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