盧偉寧

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成之一，受前幾年美國次貸危機(jī)帶來的全球金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的消極影響，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。本文就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制出發(fā)，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，深入探究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體且行之有效的措施，以期我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化以及健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不合理，融資不恰當(dāng)致使企業(yè)存在無法償還債務(wù)、投資者預(yù)先期望的收益下降的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

1.償債風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)資金多數(shù)來源于銀行的貸款，大部分企業(yè)在開發(fā)的初期資金主要依靠負(fù)債，依據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過警戒水準(zhǔn)。企業(yè)投入自有資金太少，一旦發(fā)生房屋成交量下降，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就存在不確定性，不能如期償還銀行的借貸本息的幾率增大，企業(yè)就存在償債風(fēng)險(xiǎn)。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營加大企業(yè)的負(fù)債比率，對債權(quán)人的債權(quán)保證程度就自然而然地下降，企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道籌措資金的難度肯定就會升級，房地產(chǎn)企業(yè)就存在籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)

貸款利率上浮帶動公司的成本增加，實(shí)際的收益遠(yuǎn)少于預(yù)期，所以利率的波動很大程度影響著負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本上升致使按揭貸款買房的成本增加，這樣就降低了投資者買房的欲望，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利益損失，利率風(fēng)險(xiǎn)是房企產(chǎn)企業(yè)最大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因

1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資額大、開發(fā)周期長、占用資金時間長、項(xiàng)目調(diào)整能力差等特征，部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為僅需取得工程土地使用權(quán)，依照圖紙組織施工，投入一定的資金，工程就可以如期竣工帶回經(jīng)濟(jì)收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從財(cái)務(wù)預(yù)算方面對土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等作精細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，造成企業(yè)無法明確目標(biāo)利潤，就沒辦法測算各項(xiàng)成本指標(biāo)，財(cái)務(wù)管理的作用就僅僅只是基礎(chǔ)的會計(jì)核算。

2.成本費(fèi)用管理不嚴(yán)

部分房地產(chǎn)企業(yè)將目光只停留在工程進(jìn)度和質(zhì)量方面，輕視對財(cái)務(wù)部門的成本費(fèi)用控制。企業(yè)財(cái)務(wù)人員機(jī)械式地算賬，簡單、粗糙的財(cái)務(wù)成本核算造成整個企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算異常艱難，間接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)所有資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系失調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，負(fù)債資金高達(dá)60%至90%，自有資本與借入資本的不恰當(dāng)比例給企業(yè)受益帶來負(fù)面效果，甚至關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程和企業(yè)存亡。

4.缺乏現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用的長期經(jīng)營過程，資金的周轉(zhuǎn)周期比較長，資本變現(xiàn)能力不足，企業(yè)現(xiàn)金流管理水平還有很大的進(jìn)步空間，企業(yè)與上級企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部各部分之間在現(xiàn)金流管理、使用、利益分配有權(quán)責(zé)不分明，管理秩序紊亂的問題。

5.缺乏健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

內(nèi)部審計(jì)機(jī)制監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)營管理活動、財(cái)務(wù)指標(biāo)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要控制方式。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制還有待完善，審計(jì)時間無規(guī)律，審計(jì)準(zhǔn)則模棱兩可等現(xiàn)象比比皆是，嚴(yán)重不利于企業(yè)對于可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)地防控。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施

1.做好財(cái)務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算、資本預(yù)算的基礎(chǔ)上，具體安排好企業(yè)資金的收入、支出，取得、投放，經(jīng)營成果和其分配。在項(xiàng)目預(yù)算方面，切實(shí)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，提升項(xiàng)目開發(fā)決策的準(zhǔn)確性；在資金預(yù)算方面，參照企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況，財(cái)務(wù)部門合理規(guī)劃資金需求、使用計(jì)劃，建立財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。

2.嚴(yán)格控制成本

房地產(chǎn)企業(yè)要在盡量細(xì)化開發(fā)產(chǎn)品科目中的核算對象，依據(jù)管理控制的規(guī)定，在開發(fā)成本約銷售科目中細(xì)化成本對象。企業(yè)在工程開發(fā)設(shè)計(jì)階段，事先規(guī)劃好成本，讓實(shí)際的花費(fèi)與計(jì)劃成本更加接近，切實(shí)把握涉及到成本的方方面面，嚴(yán)格將成本控制在企業(yè)的合理預(yù)期范圍。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在合理的負(fù)債經(jīng)營范圍內(nèi)，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在充分度量企業(yè)的償債能力的基礎(chǔ)上，向外籌措項(xiàng)目的尚缺資金。嚴(yán)格把控自有資金與借入資金的比例，維持合理的企業(yè)資本組成成分，掌握多元化的融資渠道，降低企業(yè)負(fù)債。對于預(yù)售房款、債權(quán)融資等傳統(tǒng)的融資途徑要不斷加強(qiáng)，對于股票融資、債權(quán)融資等融資途徑要不斷開拓。優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)吸引外部投資者的投資興趣，擴(kuò)大并豐富資金來源，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視資金的管理，尤其是在過程無法按時竣工，大量資金無法流暢運(yùn)轉(zhuǎn)的時候，更要制定科學(xué)靈活的資金使用計(jì)劃，保障企業(yè)經(jīng)營對資金的需求量，具體有以下幾點(diǎn)措施：

（1）嚴(yán)格監(jiān)控財(cái)務(wù)收支，資金調(diào)度要進(jìn)行合理安排；（2）提高應(yīng)收賬款的回收速度，建設(shè)項(xiàng)目施工、營銷的資金必須保障；（3）重新整理庫存，減少存貨資金的占用；（4）費(fèi)用的支出必須嚴(yán)格把關(guān)，預(yù)防超支，杜絕不必要的資金浪費(fèi)；（5）加強(qiáng)投入資金的安全、合理性，實(shí)現(xiàn)投入資金利益最大化。

5.完善內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一定的時期，就開始顯現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作的重要性，過程控制、主動控制是內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)，事前、事中嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)管理工作，做好風(fēng)險(xiǎn)評估、防范的關(guān)鍵性風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃中。同時也要做好事后審計(jì)工作，將監(jiān)督、控制職能切實(shí)體現(xiàn)在內(nèi)部審計(jì)工作中，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，推動房地產(chǎn)企業(yè)又快又好，健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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