史友興

面積誤差有尺可度 太過(guò)任性可不買單

商品房建設(shè)工程屬于比較大的工程項(xiàng)目，對(duì)于房屋的面積，不可能確保與合同約定的面積完全一致，正因如此，相關(guān)法律允許房屋面積有一定的合理誤差。但有些開(kāi)發(fā)商交付房屋的面積與合同約定的面積存在很大的誤差，仍要求購(gòu)房者按合同約定的面積交付房款，從而引發(fā)糾紛。

2014年1月25日，浙江平陽(yáng)市民董尚義付給平陽(yáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱平陽(yáng)公司）10萬(wàn)元購(gòu)房定金，并于同年2月16日與平陽(yáng)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定平陽(yáng)公司將一套建筑面積為258.05平方米（其中套內(nèi)面積為205.9平方米）的房屋以380余萬(wàn)元出售給董尚義。合同第六條約定當(dāng)事人選擇建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，董尚義有權(quán)退房；董尚義退房的，平陽(yáng)公司在董尚義提出退房之日起且已辦理完成退房手續(xù)后30日內(nèi)將董尚義已付款退還給董尚義，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息。合同簽訂當(dāng)日，董尚義一次性付清剩余購(gòu)房款，并支付了車位費(fèi)1萬(wàn)元。

2015年8月25日，平陽(yáng)公司出具給董尚義的入伙費(fèi)用結(jié)算單（一）上載明：董尚義所購(gòu)買的商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實(shí)測(cè)面積242.36平方米，實(shí)際應(yīng)退房款231145元。

董尚義認(rèn)為，其所購(gòu)的房屋建筑面積縮水了約6%，超過(guò)了誤差比絕對(duì)值3%，其有權(quán)選擇退房，便要求平陽(yáng)公司退房。

平陽(yáng)公司提出，合同中約定的是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，而非實(shí)測(cè)建筑面積與約定建筑面積誤差比，因董尚義還未辦理產(chǎn)權(quán)證，因此尚不符合解除合同條件。

董尚義遂將平陽(yáng)公司告上了法庭。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合同約定，涉案商品房約定的建筑面積為258.05平方米，其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積誤差應(yīng)在7.7415平方米內(nèi)，然而涉案商品房合同中將不應(yīng)計(jì)算面積的10.62平方米屋面平臺(tái)計(jì)入到建筑面積內(nèi)，因此不論涉案商品房的所有權(quán)證何時(shí)取得，都不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積與合同上約定的建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的事實(shí)，倘若繼續(xù)以取得涉案商品房的所有權(quán)證才能主張解除《商品房買賣合同》，則對(duì)董尚義有失公平，故對(duì)董尚義要求解除涉案《商品房買賣合同》的訴請(qǐng)，予以支持?，F(xiàn)董尚義要求平陽(yáng)公司返還因購(gòu)買涉案商品房而支付的購(gòu)房款和利息及登記費(fèi)，于法有據(jù)，予以支持。

最終，法院判決解除董尚義與平陽(yáng)公司簽訂《商品房買賣合同》；董尚義協(xié)助平陽(yáng)公司辦理商品房的備案登記撤銷手續(xù)；平陽(yáng)公司退還董尚義購(gòu)房款380余萬(wàn)元及利息，同時(shí)退還車位款1萬(wàn)元。

根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

建筑質(zhì)量堪憂 新房破敗令人鬧心

花巨資買套房不容易，拿到新房鑰匙的時(shí)候自然很高興，入住后如果新房出現(xiàn)墻體開(kāi)裂、墻壁脫落、房屋滲漏、門窗漏風(fēng)等質(zhì)量問(wèn)題，不但會(huì)嚴(yán)重破壞房主的心情，甚至?xí)l(fā)鄰里糾紛，令人十分鬧心。

蕪湖市民高洪泉購(gòu)買了蕪湖某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱蕪湖公司）開(kāi)發(fā)的一套房屋。自房屋交付后，高洪泉發(fā)現(xiàn)屋頂、墻面多處出現(xiàn)滲漏，蕪湖公司及物業(yè)公司多次派人維修，仍然無(wú)法解決滲漏問(wèn)題。此后數(shù)年，高洪泉一直與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)公司協(xié)商解決房屋滲漏問(wèn)題，均無(wú)果，高洪泉因此一直不能入住該房屋，也無(wú)法將該房出租或出售。

2015年5月，經(jīng)蕪湖市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站調(diào)查確認(rèn)，高洪泉購(gòu)買的房屋除了部分墻面仍存在修補(bǔ)色差問(wèn)題，大部分已修好。高洪泉遂訴至法院，要求判令蕪湖公司賠償其房屋空置期間的物業(yè)費(fèi)、租金損失、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失合計(jì)76185.93元。

在審理過(guò)程中，高洪泉向法院提出申請(qǐng)，委托相關(guān)評(píng)估單位對(duì)該房自2011年元月至2015年5月期間的租金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為63500元。

蕪湖公司提出：首先，房屋雖存在部分質(zhì)量問(wèn)題，但經(jīng)維修后，并不影響正常居住使用，房屋存在的滲漏問(wèn)題也沒(méi)有達(dá)到影響正常居住和使用的程度。其次，租金損失是期待利益，不是實(shí)際損失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不應(yīng)賠償租金損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來(lái)，屋頂、墻面多處出現(xiàn)裂縫，并多次出現(xiàn)滲漏情況，數(shù)年來(lái)反復(fù)、多次維修，導(dǎo)致高洪泉一直無(wú)法正常入住。涉案房屋的性質(zhì)為住宅，高洪泉在獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)后仍無(wú)法居住、使用，也無(wú)法對(duì)外出租，甚至難以出售，故蕪湖公司應(yīng)按照涉案房屋在2010年元月至2015年5月期間可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金63500元予以賠償，并支付評(píng)估費(fèi)用1000元。遂判決蕪湖公司賠償高洪泉損失64500元，并將屋內(nèi)墻壁色差予以修補(bǔ)并使之恢復(fù)原狀。

對(duì)于房屋質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，購(gòu)房人如何維權(quán)，法律法規(guī)規(guī)定得比較籠統(tǒng)，維權(quán)的難度比較大，主要的補(bǔ)救方式還是維修。遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題，盡可能與開(kāi)發(fā)商先行協(xié)商，共同制定維修方案。如果協(xié)商不成，可向質(zhì)監(jiān)站投訴。如果裝修后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要請(qǐng)權(quán)威的房屋鑒定公司出具鑒定報(bào)告，證明是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題而非裝修所致，再同開(kāi)發(fā)商協(xié)商或找質(zhì)監(jiān)站處理。不過(guò)，質(zhì)監(jiān)站只負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量的維修問(wèn)題，賠償問(wèn)題還需要走司法程序。