摘要：居住問(wèn)題關(guān)系著國(guó)民生計(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定，所以“高房?jī)r(jià)”問(wèn)題必須予以重視。過(guò)高的房?jī)r(jià)使居民減少了對(duì)其他消費(fèi)品的支出，降低了人民的生活質(zhì)量，也影響內(nèi)需的擴(kuò)大而制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時(shí)，高房?jī)r(jià)會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)資本存量增多，長(zhǎng)此以往會(huì)制約我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐。本文以從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)為視角，運(yùn)用使用價(jià)值、價(jià)值理論、生產(chǎn)過(guò)剩、地租等內(nèi)容對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行分析，找到真正解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的方法。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；使用價(jià)值；價(jià)值理論；生產(chǎn)過(guò)剩；地租

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-000-02

引言

我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為GDP的增長(zhǎng)做了很大貢獻(xiàn)，所以我國(guó)的調(diào)控政策一直集中于“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”的“過(guò)快”上。國(guó)家認(rèn)為徹底的抑制房?jī)r(jià)很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩盤(pán)，最終帶來(lái)金融危機(jī)，所以政策總是在邊緣處徘徊，未能根本觸動(dòng)。但是房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，會(huì)引起居民消費(fèi)水平的下降、房屋資源浪費(fèi)、社會(huì)創(chuàng)造力下降等問(wèn)題。[1]所以，必須找到有效的解決方式。

一、科學(xué)指標(biāo)衡量我國(guó)的高房?jī)r(jià)

為什么說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)高？這種房?jī)r(jià)是合理的嗎？為了科學(xué)的證明我國(guó)的房?jī)r(jià)高，我們需要幾個(gè)客觀的指標(biāo)。第一是房?jī)r(jià)收入比，它是指房屋價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，我國(guó)遵行的合理區(qū)間是3-6倍，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示：2015年，剔除可售型的保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2倍。第二個(gè)是空置率，是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示：目前一線(xiàn)城市住房空置率22%，二線(xiàn)城市24%，三、四線(xiàn)城市26%，以上兩個(gè)指標(biāo)鮮明地表明了我國(guó)的高房?jī)r(jià)。

二、從馬克思主義的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)出發(fā)看我國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題

（一）商品的使用價(jià)值視角

馬克思曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“物的有用性使物成為使用價(jià)值”。[2]房屋具有使用價(jià)值，它的有用性就是供人們居住。既然它的有用性是通過(guò)滿(mǎn)足人的居住展現(xiàn)出來(lái)的，那么房屋這種商品就必須以滿(mǎn)足消費(fèi)者居住的需要為交易目的，在交易完成后人們使用了它的居住功能，才算實(shí)現(xiàn)了它的使用價(jià)值。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，并且受我國(guó)傳統(tǒng)文化“居者有其屋”的深遠(yuǎn)影響，買(mǎi)房子成了我國(guó)年輕人的主要目標(biāo)，“需要房子的人買(mǎi)不起，不需要的人瘋狂買(mǎi)”是目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況。[3]這些不需要房子的人就是想利用房產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)耐顿Y和投機(jī)者，而為什么我國(guó)對(duì)房屋的投資和投機(jī)行為如此瘋狂呢？首先，目前我國(guó)市場(chǎng)利率低，人們寧可將貨幣放在手中也不愿意儲(chǔ)蓄，閑置資金的增加為投資和投機(jī)提供了基礎(chǔ)；其次，我國(guó)的股票、債券等金融產(chǎn)品市場(chǎng)尚不成熟，人們也不愿意冒險(xiǎn)將錢(qián)放到股票市場(chǎng)中，相比之下房產(chǎn)具有保值和增值的特點(diǎn)，更適合投資。多方面的綜合因素使得投資和投機(jī)行為活躍，壓制了真正對(duì)房屋有需求的消費(fèi)者。

（二）價(jià)值理論視角

從馬克思的《資本論》中我們知道，商品價(jià)值的組成包括三個(gè)部分：不變資本，就是生產(chǎn)某種商品所需要的土地、設(shè)備等；可變資本，是通過(guò)工人和勞動(dòng)對(duì)象的結(jié)合創(chuàng)造的價(jià)值；剩余價(jià)值，是資本家剝脫工人剩余勞動(dòng)所得到的。從這三方面分析房屋的價(jià)值構(gòu)成，它包括屬于不變資本的土地、建筑設(shè)備，屬于可變資本的勞動(dòng)工人創(chuàng)造的價(jià)值，以及在房屋建造和出售過(guò)程中產(chǎn)生的剩余價(jià)值。[4]商品的價(jià)值規(guī)律是：受供求關(guān)系影響，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。我國(guó)房屋價(jià)值在包含了上述構(gòu)成價(jià)值的三部分之外，也包含了由于供求關(guān)系導(dǎo)致的高出價(jià)值的部分，但高出的這部分已經(jīng)嚴(yán)重偏離價(jià)值規(guī)律，雖然有專(zhuān)家預(yù)言過(guò)：受價(jià)值規(guī)律影響，不管房?jī)r(jià)怎么高，最終都要降下來(lái)以符合價(jià)值規(guī)律。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)病態(tài)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已經(jīng)不像是可以被價(jià)值規(guī)律左右的，放任不管的后果就是房地產(chǎn)泡沫最終破裂。2017年4月1日 ，中共中央、國(guó)務(wù)院決定在河北省雄縣、安新、容城以及周邊部分地區(qū)設(shè)立國(guó)家級(jí)新區(qū)。此政策一出臺(tái)，該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瞬間有了新面貌，很多消費(fèi)者都是連夜趕往該地區(qū)咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了幾番。像這種蜂擁的情況在京津冀地區(qū)還有很多，如果說(shuō)能用價(jià)值規(guī)律去辯護(hù)這類(lèi)現(xiàn)象，為房地產(chǎn)目前的高價(jià)開(kāi)脫，那么我國(guó)的房?jī)r(jià)不可能被根本遏制。

（三）生產(chǎn)過(guò)剩的視角

生產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩會(huì)導(dǎo)致危機(jī)，這是馬克思的論斷。我們?cè)诖嘶A(chǔ)上從房地產(chǎn)供給的角度來(lái)分析房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。[5]我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是馬克思眼中的資本家，資本家是只受利益驅(qū)使的，為了獲得更多的利潤(rùn)，他們會(huì)將積累的資本不斷地用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，生產(chǎn)出遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者需求的產(chǎn)量（我們這里所指的消費(fèi)者就是對(duì)房屋有真正居住需求的消費(fèi)者），而在社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的大背景下這些消費(fèi)者的工資無(wú)論怎樣增加，支付能力也終究有限。就算是投資或投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)了大量房屋，他們也只是為了增值出售，而不是居住，無(wú)論房子在開(kāi)發(fā)商手里，還是屬于投資投機(jī)者，房屋的性質(zhì)并沒(méi)有變，這些房子都是待出售以獲得利潤(rùn)的商品，唯一變化的就是價(jià)格。房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)象已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)辯了，生產(chǎn)過(guò)剩帶來(lái)了供求矛盾，爆發(fā)危機(jī)的可能性越來(lái)越大。美國(guó)上個(gè)世紀(jì)三十年代爆發(fā)大危機(jī)，就是由生產(chǎn)過(guò)剩引起的，資本家為了保持高價(jià)格寧可將牛奶倒掉也不愿意降價(jià)賣(mài)給工人。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在寬松的信貸環(huán)境中不斷擴(kuò)大生產(chǎn)，再加上炒房者的推波助瀾，房屋供給與需求落差很大，過(guò)剩嚴(yán)重，似乎在醞釀著一場(chǎng)危機(jī)。

（四）地租的視角

馬克思認(rèn)為“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它當(dāng)作排斥其他一切人的，只服從自己私人意志的領(lǐng)域。”[6]這鮮明的表明了土地壟斷權(quán)的重要性。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)土地具有壟斷地位的人并不是開(kāi)發(fā)商，而是政府。分稅制的改革調(diào)動(dòng)了中央和地方政府的積極性，同時(shí)地方政府為了增加財(cái)政收入也走上了圈地開(kāi)發(fā)的道路，與開(kāi)發(fā)商形成了某種合作關(guān)系，由政府向開(kāi)發(fā)商出售壟斷土地，政府從中獲取高額壟斷地租，開(kāi)發(fā)商在高額的不變資本上自然要提高房屋的價(jià)格，高房?jī)r(jià)最終卻是由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。土地資源是有限的，并且使用權(quán)都集中在政府手中，政府能夠以壟斷價(jià)格向開(kāi)發(fā)商出售土地，而房?jī)r(jià)下降后會(huì)使得土地出售的利潤(rùn)降低，財(cái)政收入減少，所以政府自然不希望房?jī)r(jià)下降。在以GDP為主的考核制度下，政府盲目地追求著GDP的增長(zhǎng)，卻忽視了人們生活的幸福指數(shù)，所以政府在這方面職能的發(fā)揮是缺失的，也正因?yàn)槁毮苋笔?，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)一再升高。[7]

三、抑制房?jī)r(jià)的建議

（一）切實(shí)增加保障性住房供給，健全房屋租賃市場(chǎng)

國(guó)家指出住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。為了解決民生問(wèn)題，為了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，要保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)的可持續(xù)性，而住房問(wèn)題就是勞動(dòng)力再生產(chǎn)的基本問(wèn)題。[8]為了達(dá)到滿(mǎn)足普通居民的住房要求、并促使房?jī)r(jià)自動(dòng)回落的雙贏效果，首先，政府需要積極發(fā)揮職能，增加保障性住房的供給，投資保障性住房項(xiàng)目，如“安居工程”，或者與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商收購(gòu)庫(kù)存房產(chǎn)，作為政府的保障性住房，并且國(guó)家也要對(duì)政策實(shí)施的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，防止半途而廢、無(wú)疾而終的現(xiàn)象發(fā)生。利用保障性住房的低價(jià)格，使供求逐漸走向平衡，總體房?jī)r(jià)下降并趨于穩(wěn)定。其次，要健全房屋租賃市場(chǎng)，我國(guó)傳統(tǒng)文化影響了人們居住的觀念，居民都以擁有自己的房產(chǎn)為目標(biāo)，這也是我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)一直得不到發(fā)展的原因之一。政府應(yīng)該向居民宣傳新型的住房觀念，鼓勵(lì)一些人以房屋租賃代替房屋購(gòu)買(mǎi)以緩解住房緊張，并且要加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)；監(jiān)督房屋租賃市場(chǎng)的交易程序；逐步建立健全有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)。

（二）打破政府對(duì)土地的壟斷，改變盲目追求GDP增長(zhǎng)的現(xiàn)狀

高房?jī)r(jià)與政府對(duì)土地的壟斷有直接的關(guān)系。政府對(duì)土地具有使用權(quán)的壟斷，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作之后將土地出售以增加財(cái)政收入，房?jī)r(jià)越高，不僅政府手中的土地越值錢(qián)，開(kāi)發(fā)商的需求也會(huì)越大，財(cái)政收入就靠政府出售土地、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地這種手段增加了。政府將土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，除了會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲、房屋庫(kù)存增加外，還會(huì)使城市用地面積擴(kuò)大，嚴(yán)重威脅耕地、林地。國(guó)家應(yīng)改變地方政府對(duì)土地壟斷的現(xiàn)狀，嚴(yán)格管控地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的土地交易。地方政府應(yīng)該在國(guó)家的政策制度之下，合理規(guī)劃城市用地，杜絕盲目開(kāi)發(fā)。自我國(guó)實(shí)行分稅制以來(lái)，地方的財(cái)政狀況一直不樂(lè)觀，為了保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，地方政府盲目追求GDP增長(zhǎng)，把GDP作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，嚴(yán)重忽視了居民的生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)狀況。國(guó)家要完善對(duì)各級(jí)政府的考核制度，調(diào)整GDP的作用，更好的發(fā)揮中央和地方政府強(qiáng)國(guó)富民的職能。

（三）完善我國(guó)的投資市場(chǎng)，緩解房地產(chǎn)投資投機(jī)壓力

目前我國(guó)市場(chǎng)利率低，房?jī)r(jià)上漲也造成了通貨膨脹率不斷上漲。在這種市場(chǎng)環(huán)境之下，居民的儲(chǔ)蓄量大幅度減少，人們選擇將大量的貨幣持有在手中。同時(shí)，我國(guó)的股票市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，具有很強(qiáng)的投機(jī)性。為了避免股票的高風(fēng)險(xiǎn)，人們把目光集中到既可以保值又可以升值的房地產(chǎn)，增加房屋的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量，抬高了房屋的價(jià)格。為了應(yīng)對(duì)這種狀況，首先，國(guó)家應(yīng)該建立健全有關(guān)股票市場(chǎng)信息公開(kāi)的法律法規(guī)，嚴(yán)格監(jiān)督上市市場(chǎng)的信息公開(kāi)程序；其次，投資者也要改變觀念，正確認(rèn)識(shí)股票市場(chǎng)，合理合法的進(jìn)行股票交易。另外，我國(guó)股票市場(chǎng)的定性也存在問(wèn)題，將股票市場(chǎng)定位成“為了服務(wù)于國(guó)有企業(yè)”本身就不利于股票市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家和政府的有關(guān)部門(mén)要對(duì)股票市場(chǎng)定性、定位進(jìn)行調(diào)整。

（四）加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，合理分配居民收入

為了有效抑制我國(guó)的高房?jī)r(jià)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也是必要手段。國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，雖然有利于GDP的增長(zhǎng)，但終究不是長(zhǎng)久之計(jì)?？v觀世界歷史，沒(méi)有哪些國(guó)家的強(qiáng)大起來(lái)是依靠房地產(chǎn)業(yè)。[9]因此，現(xiàn)在要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐，鼓勵(lì)人才創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新，以創(chuàng)新要素驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)；不斷優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)的資源配置，將國(guó)有資產(chǎn)投向一些重要領(lǐng)域和重要行業(yè)；土地資源是有限的，合理規(guī)劃使用土地，發(fā)展節(jié)約型產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變可以使國(guó)家發(fā)展的注意力集中到更多的行業(yè)和領(lǐng)域，改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。除此之外，房?jī)r(jià)上漲與居民收入差距過(guò)大也有關(guān)系。收入過(guò)高的人群的邊際消費(fèi)傾向也低，他們用手里閑置的錢(qián)買(mǎi)房子、炒房子，刺激了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的開(kāi)發(fā)，使房?jī)r(jià)上漲國(guó)家和政府可以通過(guò)適當(dāng)?shù)亩愂諄?lái)調(diào)節(jié)收入，還可以通過(guò)完善股票、基金、債券市場(chǎng)，讓投資者轉(zhuǎn)移投資焦點(diǎn)，或者鼓勵(lì)私人創(chuàng)業(yè)，為富人手中閑置的資金找到合理的投資渠道，既可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)崗位，還可以抑制房?jī)r(jià)需求，最終達(dá)到降房?jī)r(jià)的效果。

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作者簡(jiǎn)介：趙琳琳（1993-），女，漢族，河北人，單位及學(xué)位：首都師范大學(xué)管理學(xué)院——研究生在讀，主要從事社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論研究。