牛犁+胡祖銓

2016年我國經(jīng)濟工作主要任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫存。目前，社會各界對房地產(chǎn)高庫存的認知比較一致，但對庫存水平的具體判斷存在一定的分歧和混淆。究其原因，是對房地產(chǎn)庫存的界定模糊，加上部分統(tǒng)計缺乏或不公開，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存水平難以準確測算。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動流程、工程跨期變換關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及適當(dāng)合理的估計，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)庫存水平進行測算，并提出房地產(chǎn)去庫存的政策建議。

一、房地產(chǎn)庫存的界定及合理區(qū)間

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，商品房生產(chǎn)過程先后經(jīng)歷已出讓未開發(fā)土地、已開工未取得預(yù)售許可、開工并已取得預(yù)售許可、已竣工等四個階段。從常用的庫存概念考慮，一般將具有相對成熟形態(tài)的產(chǎn)成品作為庫存，也就是已竣工未出售的商品房，在我國現(xiàn)實情況下還有幾塊房產(chǎn)應(yīng)包括在庫存內(nèi)。

首先，考慮到商品房銷售的75%左右采用預(yù)售模式，因此在界定商品房庫存時需要有所變通，應(yīng)該充分考慮到預(yù)售商品房的庫存。其次，保障性住房是和商品房相對獨立的住房體系，在統(tǒng)計上沒有完全納入到房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中。保障性住房（不包括限價房和經(jīng)濟適用房）基本上屬于申請-審核-分配性質(zhì)的，不能自由上市交易，除年度新開工和基本建成套數(shù)對外公布，其他詳細數(shù)據(jù)不公開。在大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)中，由于配套設(shè)施不能及時跟上、選址偏僻、質(zhì)量較低等原因，一些保障性住房項目出現(xiàn)空置率比較高的現(xiàn)象。最后，游離在政策法規(guī)之外的小產(chǎn)權(quán)房也屬于房地產(chǎn)范疇，并且規(guī)模較大。小產(chǎn)權(quán)房沒有取得土地、規(guī)劃、工程等許可，未納入到現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中，無法獲得準確的建設(shè)、銷售和庫存等數(shù)據(jù)?？偨Y(jié)起來，簡單用“已竣工未出售的商品房”衡量房地產(chǎn)庫存至少存在著三個方面的低估，一是沒有考慮期房庫存情況；二是沒有考慮保障性住房等的庫存情況；三是沒有考慮小產(chǎn)權(quán)房的庫存情況。

基于上述分析，考慮到保障性住房和小產(chǎn)權(quán)房數(shù)據(jù)或不公開或缺少統(tǒng)計，基于嚴謹性和準確性，本文將房地產(chǎn)庫存分為兩個層次，分別是狹義房地產(chǎn)庫存和廣義房地產(chǎn)庫存。除此之外，在廣義房地產(chǎn)庫存的基礎(chǔ)上增加保障性住房庫存、小產(chǎn)權(quán)房庫存，則是完整意義上的全口徑庫存，有待統(tǒng)計完善后進一步研究。

——狹義房地產(chǎn)庫存，口徑為現(xiàn)房庫存，是指報告期末已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中“商品房待售面積”的概念，不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋。通過狹義庫存可以計算商品房空置率，用于判斷商品房市場發(fā)展狀況。

——廣義房地產(chǎn)庫存，口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

值得強調(diào)的是，本文沒有將待開發(fā)土地面積、未取得預(yù)售許可的施工項目納入到房地產(chǎn)庫存中。原因在于，待開發(fā)土地面積還沒有進行開工建設(shè)，完全可以通過改變土地屬性轉(zhuǎn)作其他用途，相當(dāng)于原材料的概念，不能視為房地產(chǎn)庫存。未取得預(yù)售許可的施工項目屬于還沒有形成商品房相對完整形態(tài)、資金投入尚未超過一定比例的在建工程，存在較大的爛尾風(fēng)險，也不宜作為房地產(chǎn)庫存。否則，會泛化房地產(chǎn)庫存的概念，過分夸大房地產(chǎn)庫存真實水平。

目前，合理的房地產(chǎn)庫存范圍尚無嚴格界定，比較有代表性的看法主要有：住建部副部長齊驥認為，“高庫存”是指一個城市的住房庫存量超過合理區(qū)間，高過12-18個月的銷售量；中國指數(shù)研究院認為，合理去化周期一般為6-12個月左右；中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心認為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個月?？梢钥闯?，相對認可的合理去化周期的上限是18個月。

二、我國房地產(chǎn)庫存的基本現(xiàn)狀

從全國層面看，2015年末我國商品房待售面積7.2億平方米，據(jù)此計算的狹義房地產(chǎn)庫存去化周期為6.7個月，處于合理區(qū)間。期房待售面積為25.1億平方米，據(jù)此計算的廣義房地產(chǎn)庫存總量為32.3億平方米，廣義庫存去化周期為30.2個月，超過庫存合理區(qū)間上限67.8%。從我國實際情況看，廣義庫存去化周期能更好地反映房地產(chǎn)市場實際運行情況。比如，2013年我國商品房銷售量價齊升，銷售面積增速達到17.3%，高出上年增速15.5個百分點，而當(dāng)年商品房竣工面積僅增長2%。理論上當(dāng)年房地產(chǎn)庫存應(yīng)該明顯下降，去化周期縮短，然而狹義去化周期不降反升，其原因在于商品房銷售火爆的主要是期房，現(xiàn)房待售面積反而大幅增加了35.2%。廣義房地產(chǎn)庫存去化周期能夠更加全面準確地反映房地產(chǎn)市場變化，2013年廣義去化周期為23.1個月，較上年減少了1.3個月，符合市場邏輯。

從大中城市看，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化，不同類型城市商品房庫存差異較大。一線城市及重點二線城市庫存壓力不大，可售商品房庫存去化周期基本都在18個月以內(nèi)，處于合理區(qū)間，而且2015年去化周期有所縮短。但是，多數(shù)三四線城市商品房庫存高企，存在嚴重消化壓力，部分城市可售商品房去化周期高達30個月以上。

三、有效化解房地產(chǎn)庫存的政策建議

房地產(chǎn)庫存過多，主要是近些年高房價刺激下開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，地方政府受益于土地財政推波助瀾，然而房價過高明顯降低了居民的購買能力，導(dǎo)致有效需求不足，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重供過于求局面。做好中央經(jīng)濟工作會議提出的“去庫存”任務(wù)，應(yīng)按照“誰投資誰負責(zé)”的市場經(jīng)濟原則，建立由房地產(chǎn)開發(fā)商、政府、購房者共同承擔(dān)“庫存消化成本”的分擔(dān)機制，加快深化戶籍和住房制度改革，強化消費和供給端引導(dǎo)，擴大有效需求，分流轉(zhuǎn)化部分供給，推動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

（1）加強土地供應(yīng)管控。各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。

（2）引導(dǎo)降低商品住房價格。政府要明確去庫存的成本分擔(dān)機制，營造主要依靠市場進行去庫存的可預(yù)期環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價銷售。各級政府應(yīng)加快清理稅費等推高房價的各種不合理政策措施，研究通過降低地價來推動房價回落的政策措施。endprint

（3）培育新市民住房需求。除極少數(shù)超大城市外，全面落實農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，支持農(nóng)民工進城落戶，加快農(nóng)民工市民化進程，培育潛在購房需求。完善住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房資金成本，激活購房投資需求。推動房地產(chǎn)政策回歸以市場為主導(dǎo)，逐步清理和取消限貸限購等行政性措施。

（4）用好用足住房公積金。通過放寬住房公積金提取條件、落實住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個人住房貸款實際額度等，重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購房需求。擴大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。

（5）加快住房保障方式轉(zhuǎn)變。提高棚改貨幣化安置比例，積極推進政府組織棚改居民購買商品房安置方式。也可采取政府集中購買在建或已建成普通商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房，但應(yīng)以存量普通商品住房為主，并且購置價格不得高于所在區(qū)域同類普通商品住房的上年平均價格。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

（6）推動發(fā)展住房租賃市場。建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場，保護房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。積極培育以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（7）推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)推動產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，改善配套環(huán)境，適應(yīng)市民多元化、個性化需求。支持跨界地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產(chǎn)，推動符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。推進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強風(fēng)險抵御能力。

（8）強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。深化房地產(chǎn)市場分析研判，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險排查力度，高度關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)，防范金融風(fēng)險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

牛犁：國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部宏觀經(jīng)濟研究室主任，副研究員

胡祖銓：國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部助理研究員

（來源：國家信息中心）endprint