◆李一森 ◆羅緒富

營改增全面擴圍背景下廈門房地產(chǎn)業(yè)試點改革效應(yīng)分析

◆李一森 ◆羅緒富

自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入營改增試點范圍。房地產(chǎn)業(yè)作為廈門地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，全面試點擴圍后對廈門房地產(chǎn)業(yè)究竟影響幾何？文章從廈門房地產(chǎn)業(yè)2016年各項稅收數(shù)據(jù)、廈門營改增試點前后房地產(chǎn)業(yè)的稅收發(fā)展現(xiàn)狀，分析營改增的影響，結(jié)合當下廈門房地產(chǎn)企業(yè)試點政策執(zhí)行中尚存在的一些問題，提出進一步完善的建議。

營改增；房地產(chǎn)；效應(yīng)分析

全面營改增試點擴圍的一項重要內(nèi)容就是將不動產(chǎn)納入增值稅的抵扣范圍。作為試點改革的一個重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅自身可以實現(xiàn)減稅，其他眾多行業(yè)也會因為房地產(chǎn)全面擴圍而獲得巨大的改革紅利。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，涉及面廣，社會關(guān)注度高。作為廈門地方經(jīng)濟的重要推動力，近些年廈門房地產(chǎn)業(yè)的稅收增長迅猛，已經(jīng)成為當?shù)刎斦闹匾愂諄碓础１疚乃芯亢陀懻摰姆康禺a(chǎn)業(yè)既包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的新建商品房（即一手房），也包括房地產(chǎn)市場上進行流通和轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)（即二手房）。本文結(jié)合廈門房地產(chǎn)業(yè)各項稅收數(shù)據(jù)，分析營改增試點后廈門房地產(chǎn)業(yè)的稅收發(fā)展現(xiàn)狀及其改革影響，結(jié)合當下廈門房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，提出進一步完善的建議。

一、廈門房地產(chǎn)業(yè)擴圍前后稅收狀況

（一）2016年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入情況

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是各地稅收收入的一個重要來源。房地產(chǎn)業(yè)通常涉及增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅等稅種。2016年5月1日以后，房地產(chǎn)業(yè)由征收營業(yè)稅全面改為征收增值稅，因此，2016年房地產(chǎn)業(yè)的稅收既包括營業(yè)稅也包括增值稅。

2016年，廈門市房地產(chǎn)行業(yè)共繳納各種稅收合計250.44億元，①本文相關(guān)稅收數(shù)據(jù)由廈門市國家稅務(wù)局和廈門市地稅局按照稅種收入的實際入庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計而得。具體收入情況如圖1所示：增值稅30.48億元，占比12.17%；營業(yè)稅27.99億元，占比11.18%；企業(yè)所得稅80.01億元，占比31.95%；個人所得稅8.4億元，占比3.35%；土地增值稅70.7億元，占比28.23%；契稅22.58億元，占比9.02%；房產(chǎn)稅4.37億元，占比1.74%；城鎮(zhèn)土地使用稅0.61億元，占比0.24%；其他5.28億元，占比2.11%。從上述各種稅收比例構(gòu)成分析，企業(yè)所得稅對廈門房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻最大，占比接近三分之一；其次是土地增值稅；增值稅和營業(yè)稅占比相當。后期隨著營業(yè)稅的消失，增值稅的比重將有較大幅度提高，預(yù)示著營改增后，廈門市房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入將主要由增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個主體稅種構(gòu)成。

圖1 2016年廈門房地產(chǎn)行業(yè)各項稅收收入結(jié)構(gòu)

（二）2009年至2016年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入趨勢及占比變化

2009年，廈門市房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入為49.16億元，占廈門市全部稅收收入的12.22%。隨后，房地產(chǎn)業(yè)稅收隨著廈門房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫快速增長，房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模也不斷提高。2012年，廈門房地產(chǎn)稅收跨過百億元大關(guān)，稅收占比達到19.45%。2012年至2016年這四年廈門房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平穩(wěn)，三年間房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入穩(wěn)定在200億元上下，行業(yè)稅收收入的占比穩(wěn)定在23%左右。2016年廈門房地產(chǎn)市場向好，行業(yè)稅收收入和比重出現(xiàn)較大幅度增長。（如表1所示）

表1 2009—2016年廈門市房地產(chǎn)業(yè)稅收情況 單位：億元

“十二五”期間，廈門房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入和稅收比重持續(xù)提高，2016年，受到整體經(jīng)濟形勢向好以及廈門即將召開金磚會議等諸多積極因素的影響，廈門房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達到了峰值（見圖2），稅收收入250.44億元，占比也達到了25.21%。

圖2 廈門房地產(chǎn)2009—2016年稅收收入趨勢

（三）房地產(chǎn)業(yè)稅收彈性①稅收彈性=每年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增幅÷每年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增幅。逐年提高

2009年廈門地方經(jīng)濟開始提出一個嶄新的概念：島內(nèi)外發(fā)展一體化。這一全新施政理念促使島外各區(qū)加快開發(fā)建設(shè)的步伐，也為廈門房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機。后續(xù)幾年隨著廈門島內(nèi)外一體化的加速推進，加上地方政府的政策扶持、土地資源的充分供應(yīng)，廈門房地產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收彈性也逐年提高，房地產(chǎn)作為廈門城市支柱性產(chǎn)業(yè)的地位逐步得到了確立。

以下通過2009年至2016年廈門房地產(chǎn)業(yè)稅收情況及產(chǎn)值情況表（表2）和廈門房地產(chǎn)行業(yè)歷年稅收收入彈性趨勢圖（圖3）來進一步說明廈門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況。從表2和圖3可以看出，2009年至2016年廈門GDP產(chǎn)值和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值都保持一種高速增長趨勢，且房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占比相應(yīng)呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長態(tài)勢。與此同時，八年間廈門房地產(chǎn)業(yè)稅收的貢獻比例也呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，且增長態(tài)勢強于產(chǎn)值的增長態(tài)勢，繼而導(dǎo)致廈門房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入彈性呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢（如圖3）?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)成為廈門地方經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的同時，行業(yè)稅收的重要性正在日益提高。

表2 2009—2016年廈門市房地產(chǎn)稅收情況及產(chǎn)值情況 單位：億元

圖3 廈門房地產(chǎn)行業(yè)歷年稅收收入彈性

（四）廈門房地產(chǎn)業(yè)全面營改增擴圍后稅收負擔分析

截至2016年12月屬期，廈門房地產(chǎn)業(yè)項下細分行業(yè)“房地產(chǎn)開發(fā)”有企業(yè)682戶，占房地產(chǎn)業(yè)總戶數(shù)比例為70.6%，其中，一般納稅人238戶，小規(guī)模納稅人444戶；細分行業(yè)“不動產(chǎn)銷售”企業(yè)284戶，占房地產(chǎn)業(yè)總戶數(shù)比例為29.4%，其中，一般納稅人71戶，小規(guī)模納稅人213戶。與繳納營業(yè)稅相比，廈門房地產(chǎn)業(yè)試點納稅人2016年5—12月累計減稅13,740.82萬元。其中，31戶一般納稅人增稅，增稅2458.7萬元；207戶一般納稅人減稅，減稅16,028.61萬元，增減相抵后凈減稅13,569.91萬元；該行業(yè)小規(guī)模納稅人全部減稅，2016年5—12月累計減稅170.91萬元。

二、營改增全面擴圍后廈門房地產(chǎn)業(yè)試點改革產(chǎn)生的效應(yīng)

營改增是財稅體制改革的重頭戲，其主基調(diào)是實行全面減稅。房地產(chǎn)業(yè)納入試點擴圍，微觀層面上，不僅房地產(chǎn)試點納稅人自身可以減稅，廣大制造業(yè)、商品流通業(yè)、采掘業(yè)等原增值稅納稅人也會因新增不動產(chǎn)所含的增值稅納入抵扣而減稅，重復(fù)征稅的因素得到進一步消除；宏觀層面上，試點擴圍有利于擴大企業(yè)投資規(guī)模，增強企業(yè)經(jīng)營活力，應(yīng)對當前的經(jīng)濟下行壓力，緩解企業(yè)的經(jīng)營困難，以及調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為部分產(chǎn)能過剩的制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造更好的外部環(huán)境。

（一）房地產(chǎn)業(yè)減稅效應(yīng)顯著

截至2016年12月屬期，廈門市納入營改增試點的房地產(chǎn)企業(yè)966戶，較試點初期的952戶增加14戶，增長1.47%，即試點改革以來廈門每月凈增加房地產(chǎn)企業(yè)1.5戶。2016年房地產(chǎn)企業(yè)戶均銷售收入為5003.96萬元。統(tǒng)計期間，廈門房地產(chǎn)行業(yè)戶數(shù)在略有增加的前提下，依然實現(xiàn)了銷售收入的逐月增長，這反映出廈門房地產(chǎn)行業(yè)的市場份額在逐步擴大。截至2016年12月屬期，廈門房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)改征的應(yīng)納增值稅收入22.9億元，占全市應(yīng)納增值稅收入的23.8%，平均稅負4.81%，較同期營業(yè)稅稅負下降3.86%。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資增速擴大

營改增是從供給側(cè)發(fā)力，對企業(yè)實現(xiàn)全面減稅的同時，產(chǎn)生了刺激企業(yè)投資需求的作用。依據(jù)增值稅原理，一般納稅人在進項抵扣增加時，會自動實現(xiàn)企業(yè)增值稅稅負的實質(zhì)性降低，而增加進項抵扣的主要途徑之一就是增加企業(yè)的固定資產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計，廈門2016年新引進開工項目105個，房地產(chǎn)行業(yè)總投資765.8億元，營改增可以為這些企業(yè)抵扣進項稅84.24億元，充實企業(yè)現(xiàn)金流33.7億元，極大地促進了企業(yè)投資活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)試點改革有力促進上下游鏈條完整和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)業(yè)營改增有力地促進了房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈完整。上游方面，房地產(chǎn)行業(yè)試點改革倒逼其他行業(yè)增值稅鏈條趨于完善。更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在項目投資時重點關(guān)注報價的含稅與不含稅因素，項目的招投標、造價核算以及過程控制將與增值稅稅制緊密結(jié)合，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會要求項目施工方能夠提供11%的增值稅專票，項目也會更多選擇甲供材形式，以便取得17%的進項抵扣。下游方面，房地產(chǎn)試點改革也會積極促進不同區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，促使原增值稅行業(yè)和其他試點行業(yè)通過固定資產(chǎn)升級改造和業(yè)務(wù)多元化完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計，2016年5—12月廈門全市新增固定資產(chǎn)投資抵扣322.41億元，通過增加下游企業(yè)的不動產(chǎn)抵扣進一步放大試點改革的減稅效應(yīng)，并逐步影響整個地方經(jīng)濟體系的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)的營改增通過打通制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的鏈條抵扣機制，消除了市場要素流動的障礙，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，有助于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，形成合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。此外，營改增的全面擴圍，出口退稅政策由貨物向服務(wù)領(lǐng)域全面延伸，營造了國內(nèi)外企業(yè)公平的競爭環(huán)境，有利于推進我市出口結(jié)構(gòu)向勞務(wù)服務(wù)比重上升、高附加值產(chǎn)品比重上升的方向發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)營改增試點改革存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的稅負變動與實際制度設(shè)計不一致

營改增的制度設(shè)計是通過對小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，按3%的征收率使其稅負降低；對一般納稅人，通過鼓勵投資，擴大規(guī)模和就業(yè)，獲取和控制進項抵扣發(fā)票，減輕稅收負擔。與此同時，對一些特殊行業(yè)給予過渡性的制度安排，比如建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。然而，經(jīng)過8個月的全面營改增數(shù)據(jù)跟蹤以及稅負統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負變動與制度設(shè)計不一致。主要原因有三方面：一是一些過渡性的老項目如果企業(yè)選擇一般納稅人計稅方式，在實際的生產(chǎn)經(jīng)營過程中由于難以取得足夠增值稅專用發(fā)票，造成實際稅負的上升；二是一些房地產(chǎn)新項目因土地拆遷難度較大而無法取得正規(guī)的財政票據(jù)，使得土地價款的扣除無法實現(xiàn)；三是房地產(chǎn)新項目選擇一般納稅人計稅方式，因前期取得土地成本較低，項目開發(fā)過程中增值額較大，進而導(dǎo)致實際增值稅稅負高于原營業(yè)稅5%的稅率。

（二）企業(yè)適應(yīng)稅制的水平各不相同

營改增全面擴圍之后，在稅務(wù)征管中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)稅制的水平差異較大，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于營改增政策的了解不夠透徹。主要體現(xiàn)在一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，因其本身還沒有形成規(guī)模，在全國實行無差別的營改增政策下，企業(yè)財務(wù)管控制度沒有及時跟蹤到位，企業(yè)在增值稅的開票、報稅以及計稅方式的選擇上出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致其生存壓力加大，進而直接影響到個別企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)。

（三）過渡稅率的適用期限存在不定性

1994年稅制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稅率一直都是5%。雖然營改增全面擴圍給房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定的增值稅稅率是11%，但在計算企業(yè)銷售額時允許扣除土地出讓金。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地出讓金后的余額為銷售額，因此土地出讓金的占比會直接影響房地產(chǎn)項目的稅收負擔水平。與此同時，在財稅〔2016〕36號文附件2中還針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售試點前開工的老項目以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小規(guī)模納稅人允許其可以選擇簡易計稅方式，適用5%的征收率。此外，對于二手房轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，試點政策也基本延續(xù)了營業(yè)稅的政策規(guī)定。這些試點政策的制度設(shè)計雖然總體上可以保證房地產(chǎn)業(yè)順利實現(xiàn)營改增，但是過渡稅率的適用期限存在一定的不確定性。增值稅正式立法之前，過渡稅率的變動將可能直接影響房地產(chǎn)業(yè)的試點改革效應(yīng)。

（四）對行業(yè)密切相關(guān)的部分政策修訂未及時到位

營改增全面擴圍的一大特點是將不動產(chǎn)納入增值稅的抵扣范圍，基本實現(xiàn)向消費型增值稅轉(zhuǎn)型的目標。但在房地產(chǎn)業(yè)全面實施營改增一段時間以來，有個別企業(yè)反映對試點的稅收政策尚無法適應(yīng)，對行業(yè)密切相關(guān)的部分政策還存在疑惑。例如：按照2016年15號公告第七條規(guī)定，不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額：可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率；而財稅〔2016〕36號文附件2確定的改變用途計算的可抵扣進項稅額的公式為：可抵扣進項稅額＝固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率。對于兩者計算口徑政策規(guī)定的差異，后續(xù)政策尚需進一步明確。

四、房地產(chǎn)業(yè)營改增試點需進一步完善的建議

目前營改增全面擴圍還處在試點階段，房地產(chǎn)業(yè)營改增也需要在試點改革探索中發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗，改進和完善增值稅制度和運行機制。

（一）正確看待稅制改革過程中部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增減變化

增值稅本身屬于間接稅，稅收負擔問題應(yīng)該放在一個更長的時間軸來看。影響房地產(chǎn)企業(yè)短期稅負水平的因素很多：有些進項發(fā)票的取得需要重新梳理供應(yīng)商，且簽訂新的商業(yè)合同需要一個過程；有些企業(yè)大規(guī)模的項目開發(fā)才剛剛開始；有些大型房地產(chǎn)公司有很多分支機構(gòu)，存在總分機構(gòu)進項錯配問題，導(dǎo)致部分分支機構(gòu)稅負上升；許多類似因素都直接影響房地產(chǎn)企業(yè)短期稅負水平。因此，當前營改增還不到一年，房地產(chǎn)行業(yè)尚需要有一個熟悉稅制的過程，部分企業(yè)稅負的增減變化需要一個更長的時間來觀察、分析。

（二）解決好部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負變動異常的問題

從目前的情況看，部分試點企業(yè)稅負異動主要原因在于不動產(chǎn)抵扣不足，這包括不允許抵扣、不允許全部抵扣、無法全部抵扣和無法部分抵扣等。從增值稅原理和稅負形成機制的角度看，解決問題的關(guān)鍵還在于調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)行的不動產(chǎn)抵扣制度和抵扣范圍。應(yīng)對抵扣項目、抵扣界限、抵扣程度進行科學(xué)測算和界定，使得試點企業(yè)可以實現(xiàn)進項稅額的完全抵扣，強化增值稅抵扣的減稅效應(yīng)，尤其是強化不動產(chǎn)抵扣制度對創(chuàng)新發(fā)展的激勵作用。

（三）通過完善稅收征管引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地適應(yīng)增值稅新稅制

營改增全面實施，稅源范圍更加廣泛，基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的需要，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通過完善稅收征管引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地適應(yīng)增值稅新稅制。一方面要及時總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)營改增后增值稅征管的特點、規(guī)律和經(jīng)驗，規(guī)范稅收征管，簡并征管流程，為中小房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅成本。另一方面要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)機制與方式，充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維，借助金稅三期實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收工作質(zhì)量和效能的提升，創(chuàng)新稅收執(zhí)法的方式，轉(zhuǎn)變稅收管理理念，將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和稅收征管有機結(jié)合起來，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的稅收治理能力。

（四）及時調(diào)整和完善房地產(chǎn)業(yè)試點政策不明確的問題

在增值稅完全立法之前，營改增試點采取區(qū)域試點、行業(yè)試點、逐步推進的方式進行。房地產(chǎn)業(yè)的試點政策設(shè)計具有過渡性特征，國地稅對該行業(yè)的征管銜接略顯生硬，個別房地產(chǎn)業(yè)的試點政策存在需進一步明確的情況。例如，對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的說法，當前不同地區(qū)之間的界定尚存在分歧。有些地區(qū)以不動產(chǎn)交付給買受人的時點作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間，有些以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為判斷標準，有些以房屋權(quán)屬變更登記確認的時間作為應(yīng)稅行為的時點等。因此，從精準有效發(fā)揮增值稅功能作用的角度看，后續(xù)應(yīng)當在實踐中及時調(diào)整和完善房地產(chǎn)業(yè)試點政策不明確的問題，更加科學(xué)地界定試點過渡政策的征收范圍、征稅對象與征稅時點。

[1]江蘇省鹽城市國家稅務(wù)局課題組.供給側(cè)改革背景下江蘇房地產(chǎn)業(yè)營改增政策效應(yīng)探析[J].稅收經(jīng)濟研究，2016,(6).

[2]田效先.“營改增”背景下遼寧房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展現(xiàn)存問題及對策[J].地方財政研究，2016,(8).

[3]胡怡建,田志偉.營改增宏觀經(jīng)濟效應(yīng)的實證研究[J].稅務(wù)研究，2016,(11).

（責任編輯：李新）

F812.422

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2095-1280(2017)02-0067-06

李一森，男，廈門市國家稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處干部；羅緒富，男，廈門市國家稅務(wù)局稅收科學(xué)研究所所長。