郝苗

【摘要】個(gè)人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)必不可少的關(guān)鍵性組成要素，由于受到各種主客觀因素影響，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)頻繁出現(xiàn)，急需要采取針對(duì)性措施有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展。本文從商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀入手，深入剖析了商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，如：優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境、健全內(nèi)部信貸管理機(jī)制等措施。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個(gè)人住房抵押貸款 信用風(fēng)險(xiǎn) 分析

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展概述

（一）個(gè)人住房抵押貸款的含義

個(gè)人住房抵押貸款是指借款人將登記在自己名下的房產(chǎn)作為抵押，向中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等商業(yè)銀行申請(qǐng)用于個(gè)人的人民幣擔(dān)保貸款。個(gè)人住房抵押貸款可被用于消費(fèi)、購(gòu)車(chē)、經(jīng)營(yíng)等方面。其也是商業(yè)銀行多種貸款業(yè)務(wù)中一項(xiàng)極其重要的業(yè)務(wù)，具有多樣化的特點(diǎn)，比如，利潤(rùn)穩(wěn)定、操作便捷。

（二）個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

自1980年以來(lái)，我國(guó)積極推進(jìn)住房商品化，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了飛速的發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模也迅速膨脹。伴隨個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為近幾年銀行利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)，在銀行貸款總額方面，個(gè)人住房抵押貸款占到20%～40%，而從2012～2016年個(gè)人住房抵押貸款情況（表1）來(lái)看，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。但在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，房貸不良貸款率也開(kāi)始有所上升。根據(jù)已經(jīng)公布的7家上市銀行（即中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行）的年度公報(bào)分析得來(lái)，2015年7家個(gè)人住房不良貸款額為144.28億，2015年為125.64億，而不良貸款率也由2014年的0.25%上升為2015年的0.30%。由此可以看出，個(gè)人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)漸漸暴露出來(lái)。

個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中威脅著銀行業(yè)的健康發(fā)展，為了維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，政府當(dāng)局和銀行內(nèi)部都積極地采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施。自2013年2月以來(lái)，針對(duì)房?jī)r(jià)迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問(wèn)題，政府部門(mén)出臺(tái)了以“國(guó)五條”為代表的房產(chǎn)新政策。一方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)了；另一方面，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的減少，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的不穩(wěn)定性也逐步降低。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

目前由于各主客觀因素的影響，各商業(yè)銀行不可避免的面臨著各類風(fēng)險(xiǎn)。

（一）借款人造成的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房抵押貸款中，貸款申請(qǐng)人違背合同規(guī)定之后，貸款無(wú)法在約定期限內(nèi)收回。在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行常遇到的風(fēng)險(xiǎn)之一，一旦出現(xiàn)，會(huì)對(duì)其造成不可估量的影響。信用風(fēng)險(xiǎn)主要的表現(xiàn)是，借款人在還款過(guò)程中不能按規(guī)定償還本息。例如借款人在取得貸款后經(jīng)濟(jì)條件由于一些因素急劇下降，無(wú)法按時(shí)還款，這是因?yàn)椋y行只能審核借款人的實(shí)時(shí)文件，但對(duì)其日后的經(jīng)營(yíng)虧損很難估測(cè)，所以很難避免這一情況發(fā)生。另外，因?yàn)殂y行在有限的資料內(nèi)無(wú)法核實(shí)其身份和經(jīng)濟(jì)狀況，所以有些借款人采用不正常的手段詐取貸款，引發(fā)出信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)可分為被迫違約和理性違約。就被迫違約來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理之后，在各種主客觀因素作用下，借款人經(jīng)濟(jì)條件變化，償還能力不斷下降，無(wú)法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還所有的本息，這是被迫違反合同中相關(guān)規(guī)定而出現(xiàn)的違約行為。就理性違約來(lái)說(shuō)，其和被迫違約有著本質(zhì)上的區(qū)別，是指借款人為實(shí)現(xiàn)最大化利益，主動(dòng)違約的一種行為，比如，利率明顯提高，房?jī)r(jià)不斷下降，這些因素都會(huì)導(dǎo)致借款人有意逃避償還本息，形成銀行的壞賬。

3.提前還款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于提前還款來(lái)說(shuō)，其也會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成不同程度的影響。提前還款是指借款人在合同規(guī)定還款期未到之前便償還所有本息，導(dǎo)致銀行所獲取的收益明顯少于合同所帶來(lái)的收益，不利于提高其運(yùn)營(yíng)效益。住房抵押貸款的所貸金額往往較大，貸款期限也很長(zhǎng)，所以借款人在此期限內(nèi)必須付給銀行的利息金額不可小覷，所以一旦借款人有盈余資金就會(huì)選擇提前還款，減少利息支付。借款人的提前還款行為不可避免的導(dǎo)致了銀行的可預(yù)期收入減少，并且貸款金額越大，其損失比例越大。

（二）商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

1.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)指的是銀行的日常工作中，由于不完善的職員操作、系統(tǒng)檢錄差錯(cuò)、突發(fā)事件等導(dǎo)致的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。例如銀行從業(yè)人員因?yàn)閷I(yè)知識(shí)的不完備或風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的匱乏，對(duì)貸款申請(qǐng)人提交的有關(guān)文件的完整性和準(zhǔn)確性不認(rèn)真審核，甚至對(duì)其資料的真實(shí)性不予以嚴(yán)格把控，使得一些沒(méi)有達(dá)到銀行規(guī)定條件的申請(qǐng)人取得住房貸款，這樣的違規(guī)操作存在很大的違約風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的經(jīng)營(yíng)陷入虧損。

2.管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)銀行的管理層在決策擬定、經(jīng)營(yíng)范圍劃分和日常工作的審核中出現(xiàn)問(wèn)題，從而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。綜觀國(guó)內(nèi)外，我國(guó)的商業(yè)銀行住房貸款的組織管理普遍不縝密，尚在一個(gè)中下游水平。銀行內(nèi)，高層管理人員和普通銀行職員間存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題，借款人的個(gè)人信息處于封閉狀態(tài)，管理層往往不能切實(shí)了解借款人的真實(shí)情況，信息傳遞過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)偏差。銀行間，各行的管理層缺乏管理經(jīng)驗(yàn)溝通，借款人的信息資源無(wú)法共享，不能有效規(guī)避一些投機(jī)取巧的欺騙行為。

（三）宏觀環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家政府出臺(tái)了一些調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則，或是下達(dá)了有關(guān)于商業(yè)銀行貸款的調(diào)整政策，而給房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)銀行帶來(lái)不可估測(cè)的損失。如果在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫，群眾的購(gòu)房投資熱情過(guò)于高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)上升，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)與社會(huì)人均收入不相匹配的情況，政府就會(huì)采取積極的財(cái)政政策捏碎泡沫經(jīng)濟(jì)。例如，我國(guó)在購(gòu)房熱盛行的2010年，出臺(tái)了房產(chǎn)新政國(guó)十條，有效的抑制了高漲不退的住房?jī)r(jià)格，卻也打壓了商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款，使得商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款數(shù)額減少。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指的是在不斷變化的金融市場(chǎng)中，利率發(fā)生不可預(yù)測(cè)的波動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果個(gè)人住房抵押貸款的借款人在取得貸款時(shí)的利率，低于了其在償還利息時(shí)的存款利率，那商業(yè)銀行就會(huì)出現(xiàn)收入和支出不相匹配的情況。再如個(gè)人住房抵押貸款的利率是固定不變的，如果存款利率在某時(shí)點(diǎn)上升，商業(yè)銀行的資本金成本就會(huì)大幅度增加。最后，利率風(fēng)險(xiǎn)也是信用風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，存款人往往會(huì)因?yàn)槔实淖兓l(fā)生提前還款的行為。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)出臺(tái)了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，比如，《個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理法》、《保險(xiǎn)法》、《銀行法》。個(gè)人住房抵押貸款方面已形成全新的法律框架體系，但支撐這些法律法規(guī)的具體可行辦法并不多，加上市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，所制定的相關(guān)法律法規(guī)已無(wú)法有效指導(dǎo)實(shí)踐工作，存在的問(wèn)題不斷顯現(xiàn)出來(lái)。針對(duì)這種情況，我國(guó)必須立足基本國(guó)情，全方位分析商業(yè)銀行具體發(fā)展情況以及面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化完善以消費(fèi)者信貸為中心的法律法規(guī)，確保消費(fèi)者在信貸方面的職責(zé)明確化，營(yíng)造一種“和諧、寬松”的個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境，最大化分散該業(yè)務(wù)開(kāi)展中出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)銀行獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在此過(guò)程中，我國(guó)還需要進(jìn)一步完善和個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的法律體系，確保該項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展有重要的法律保障，尤其是其中抽象化、不具備操作性的法律貸款內(nèi)容。在降低商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，和諧的法律環(huán)境會(huì)促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。

（二）健全內(nèi)部信貸管理機(jī)制

在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)銀行如果沒(méi)有根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)情況，優(yōu)化完善已制定的內(nèi)部信貸管理機(jī)制，就會(huì)導(dǎo)致一系列信貸業(yè)務(wù)無(wú)法有序開(kāi)展，各類風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也會(huì)因此提高。商業(yè)銀行必須站在客觀的角度，運(yùn)用發(fā)展的眼光，全方位認(rèn)識(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確把握成因與危害，制定合理化的預(yù)防方案，最大化降低其發(fā)生率，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。從某種角度來(lái)說(shuō)，想要降低信用風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，商業(yè)銀行需要結(jié)合自身各方面情況，優(yōu)化完善內(nèi)部已制定的信貸管理機(jī)制，有效指導(dǎo)一系列實(shí)踐工作，從而確保住房個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。并且商業(yè)銀行必須仔細(xì)審查抵押貸款資格，加大對(duì)貸款抵押品的審查力度，最大化降低信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。以中國(guó)工商銀行為例，其要從不同角度來(lái)審核借款人資格，避免出現(xiàn)“虛假貸款”等現(xiàn)象。如果借款人無(wú)法在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還貸款本息，中國(guó)工商銀行則可以通過(guò)相關(guān)法律，對(duì)其進(jìn)行合理化處理，避免造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。中國(guó)工商銀行要借助信貸管理機(jī)制，必須加大在個(gè)人住房抵押貸款方面的付款、貸后管理力度，貸款之后，要通過(guò)不同形式跟蹤檢驗(yàn)以及監(jiān)控借款人的支付、擔(dān)保等多方面狀況，避免所貸資產(chǎn)存在隱患問(wèn)題。如果在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，出現(xiàn)可疑貸款、逾期償還貸款等，商業(yè)銀行要及時(shí)安排相關(guān)人員做好催收工作，避免造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化完善貸款保險(xiǎn)制度

就個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，具有多樣化的特點(diǎn)，比如，較長(zhǎng)的還款期、單一的抵押物。因?yàn)樯虡I(yè)銀行很難有效分散出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提高，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。針對(duì)這種情況，我國(guó)應(yīng)該多角度關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，促使這方面的抵押貸款能夠在短期內(nèi)更好地流動(dòng)，還應(yīng)該不斷完善商業(yè)銀行抵抗信用風(fēng)險(xiǎn)的手段，逐漸提高其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，在國(guó)際金融市場(chǎng)中，貸款保險(xiǎn)已被廣泛應(yīng)用其中，其也可以有效分散金融市場(chǎng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。就我國(guó)而言，貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)起步較晚，尤其是個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)。我國(guó)必須隨時(shí)關(guān)注金融市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，多層次優(yōu)化貸款保險(xiǎn)制度，最大化降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行等造成的經(jīng)濟(jì)損失，還必須進(jìn)一步優(yōu)化完善我國(guó)金融市場(chǎng)，使其具有鮮明的多元化特點(diǎn)，為其他類型的貸款業(yè)務(wù)順利開(kāi)展提供有利的保障。

（四）提高信息化建設(shè)水平

在新形勢(shì)下，部分商業(yè)銀行并不注重自身信息化建設(shè)水平的提高，無(wú)法全方位動(dòng)態(tài)監(jiān)督各類風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)中各類風(fēng)險(xiǎn)頻繁出現(xiàn)，影響自身經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行想要不斷增強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，走上健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)道路，必須注重自身信息化建設(shè)水平的建設(shè)。在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，商業(yè)銀行必須優(yōu)先利用先進(jìn)技術(shù)，借助信息化手段，構(gòu)建合理化的信息管理系統(tǒng)，以此來(lái)全方位動(dòng)態(tài)監(jiān)督個(gè)人住房抵押貸款等業(yè)務(wù)，還必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的信用風(fēng)險(xiǎn)，采取針對(duì)性措施加以解決。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行要構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，需在集中各方面風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)的條件下對(duì)其進(jìn)行合理化處理，對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的定量分析，從根源上有效防范風(fēng)險(xiǎn)。并且商業(yè)銀行應(yīng)逐漸提高自身在這方面的信息化水平，科學(xué)管理個(gè)人住房抵押貸款等業(yè)務(wù)，在降低自身運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，商業(yè)銀行必須與時(shí)俱進(jìn)，全方位認(rèn)識(shí)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。我國(guó)政府部門(mén)也需要高度重視商業(yè)銀行運(yùn)行中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化完善貸款保險(xiǎn)制度和個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境。以此，促使商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展有良好的內(nèi)外部環(huán)境，保證其走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)的發(fā)展。

指導(dǎo)老師：吳新華

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