葉博華

【摘 要】 在南京的大學校園中存在著各式各樣的商業(yè)街，它們的興衰與師生們有著密不可分的關系。本文以南京審計大學商業(yè)街為例，根據對南京市南京審計大學商業(yè)街的實地考察和對當地大學生消費群體的問卷調查結果，分析了高校密集區(qū)學生消費者對大學城內商業(yè)街的利用特點和狀況，找出了大學商業(yè)街所普遍存在的發(fā)展困境，并以此分析得出解決方法，指引發(fā)展出路。

【關鍵詞】 商業(yè)街 調查問卷 基礎服務 滿意度 發(fā)展規(guī)劃

一、引言

大學城商業(yè)街是商業(yè)街類型中的一種特殊形態(tài)，它是適應大學和大學城的發(fā)展而興起和發(fā)展起來的，對滿足大學生的消費需求有著重要作用。大學城商業(yè)街的特殊性主要體現在：消費群體的穩(wěn)定單一性，大學城商業(yè)街的主要服務對象和消費群體為周邊的在校大學生，他們的消費份額占據了大學城商業(yè)街總消費的絕大部分；消費方式的簡單多次性，大學城商業(yè)街集購物、餐飲、娛樂、文化等眾多消費為一身， 大學生根據自身的消費需求有選擇地進行消費，并且在長期內表現出重復多次的消費特點。

鑒于大學城商業(yè)街這種獨特的地位和作用，本文以南京審計大學橙園商業(yè)街為研究對象，通過對基于大學城商業(yè)街的大學生消費需求與澄園商業(yè)街的商品及服務供給狀況進行對比，以及對大學生們的滿意度的實地調查，分析討論出澄園商業(yè)街的發(fā)展困境，并以此為基礎探討解決這些矛盾的對策。

二、南京審計大學澄園商業(yè)街基本情況

南京審計大學商業(yè)街位于澄園書院，擁有各類餐館、服飾、超市、數碼通訊、快遞、美發(fā)等共計41家商鋪，沿條帶狀發(fā)布。商鋪類型發(fā)布比例具體為：餐飲48%，零售（零食、飾品、超市等）7%，文印照片6%，快遞13%，數碼通訊16%，其他（美發(fā)、干洗、眼鏡、臺球等）占10%。該商業(yè)街主要消費群體為南京審計大學在校學生和在校教職員工，及浦口地區(qū)周邊居民。

三、基于大學生滿意度調研所得出的發(fā)展困境

1.數據采樣

本次共發(fā)放及回收了1278份數據，其中澄園學生數據255份，非澄園學生數據1032份。通過網絡途徑收集的有421份（55份澄園及376份非澄園），通過紙質問卷收集的有847份（200份澄園，647份非澄園）。

其中男性人數為361人，占總體樣本的28%，女性人數為917人，占總體樣本的72%，符合南京審計大學男女比例。

四大書院人數比例分別為：澤園30.91%，潤園26.84%，澄園22.22%，沁園20.03%

2.數據分析

在大學城商業(yè)街的消費是大學生日常消費的重要構成內容之一，調查數據顯示，在1278份問卷中，每月月平均消費在800-1000元，1000-1200元，1200-1400元的同學分別占25%，28%，31%，而低于800元或高于1400元的占16%。

但在這其中，除澄園同學外，共有738人在每月在澄園消費額低于50元，占總人口數比例的71.51%。

從調查問卷數據中具體可以分析出以下五個方面問題：

1）學生去澄園商業(yè)街目的單一。非澄園學生在澄園商業(yè)街停留的原因首先是取快遞，占比達78.20%其次是為了餐飲零售21.41%?？梢?，學生去澄園商業(yè)街的普遍目的都在于取快遞，并不是為了去商業(yè)街消費。

2）學生對商業(yè)街總體滿意度較高，但是相對比較中，學生對于商業(yè)街的零售、餐飲業(yè)務的滿意度高于對快遞、娛樂業(yè)務的滿意程度，對數碼通訊類業(yè)務的滿意度最低。這表明目前澄園商業(yè)街的餐飲、零售業(yè)務情況尚且良好，但是快遞、通訊和娛樂類商業(yè)仍有待提高。

3）商業(yè)街商家競爭性不強，價格偏高。有超過56.70%的同學支持增加餐飲連鎖店，有超過43.76%的同學認為商業(yè)街內的餐飲價格偏高，且菜品稀少?？梢钥闯鰧τ谠黾舆B鎖餐飲店同學們還是很支持的，并且學校內的連鎖店競爭環(huán)境較封閉這一點，也從側面反映了校園商業(yè)街發(fā)展的一個窘境-商家競爭性不強。

4）現有服務類商鋪不能滿足學生需求，急需升級基礎服務。在非澄園學生反饋數據中，快遞和理發(fā)干洗在需要升級的基礎服務中占據前兩位，圖文攝影和通訊服務占據第三、四位。該結果反應了學生們在澄園商業(yè)街的最需要的服務類型。所以在對澄園商業(yè)街進行升級改造的過程中，應考慮學生們的需要合理規(guī)劃，升級基礎服務。

5）娛樂設施少，缺乏綜合娛樂場所，導致大部分客流流失。由于南京審計大學較為偏遠，周邊經濟較不發(fā)達，沒有大型綜合娛樂場所，而學生們則希望在課余生活多一些放松與娛樂，導致大部分學生選擇到鎮(zhèn)上，萬達或者新街口等大型綜合性商場進行消費，使得更多客流白白流失。

四、發(fā)展規(guī)劃及問題解決出路

澄園商業(yè)街發(fā)展到今天，是各種因素綜合作用的結果，很難從頭追溯商業(yè)街的起源，但能夠通過近期或幾年的財務及其他數據得出一定的推論：顯而易見，澄園商業(yè)街是整個南京審計大學浦口校區(qū)內唯一的成熟商業(yè)街區(qū)，它對目標客戶的吸引力和破壞力一樣強大，一旦發(fā)生任何良性的改進或是惡性的退步都會影響數以千計居此愛此的南審人。

綜合數據調研的結果來看，呼聲最高的方面包括產品服務質量以及周邊環(huán)境升級、保持快遞在澄園的存在狀態(tài)但需要擴展快遞商家的服務范圍、引入更多具有特色的或是高質量的餐飲類型、滿足學生更多樣的生活需求等等。

結合這樣的假設與數據支持，我們給出以下幾個方面的建議作為南京審計大學商業(yè)街未來的發(fā)展出路。

1.創(chuàng)新管理模式

由學校商務部與膳食部共同“引領商家經營”，以管理促轉型，狠手抓質量和效率，幫助商家降低各項成本、合理經營。

引入淘汰機制，防止因合約等前置的人為因素造成的效率低下與質量層次不高。

嚴格監(jiān)管，依靠科學的規(guī)劃與目標，對不同行業(yè)細分的不同店面依照學校已經取得或學校已經掌握的各項數據科學制定各項指標并定量落實的政策。前期試錯，后期在全校范圍內包括新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)進行推行，避免因人為因素使問題復雜化。同時，不定期由學生肩負起日常評分評級、監(jiān)督經營的工作，定期反饋給學校部門及相關店鋪。

2.優(yōu)化經營，多元發(fā)展

設計科學的經營績效、質量把控、流量監(jiān)控體系，讓學生多參與進來，實現無時不查、處處警醒的經營風氣，促進內部服務質量等的提升。

引進其他類型商鋪，如網咖、書吧、KTV等休閑娛樂場所，滿足學生們日常娛樂生活，優(yōu)化商業(yè)街的結構，提升商業(yè)街的消費檔次。

3.提升產品和服務

由學校制定統(tǒng)一的商業(yè)街風格及經營規(guī)范，通過一系列鼓勵性和強制性的措施督促商家提升產品和服務水平，防止壟斷導致的價格虛高，服務水平底下等問題，為顧客們提供更舒心的優(yōu)質體驗。

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課題：南京審計大學大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃資助