摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這也成為了公眾的一大心結(jié)，為此我國政府加大了對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，但是仍然有很長一階段出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的怪象。所以還需要中央政府對房產(chǎn)稅、土地流轉(zhuǎn)和住宅基地等制度進(jìn)行改革和完善，從而發(fā)揮政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場中的資源調(diào)配作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)盡快走出這個怪圈。因此，本文從宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響出發(fā)，對具體的營銷策略進(jìn)行了分析和總結(jié)，以供參考。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策；房地產(chǎn)營銷；策略

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-0-01

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)逐漸的趨于理性和成熟了，以往的暴力營銷時代已經(jīng)過時了，而面對當(dāng)前日益激烈的市場競爭情況，取得更加可觀的效益，就要改善與當(dāng)今時代發(fā)展不相適應(yīng)的營銷手段，采取符合時代特征，具有時代意義的新型的營銷理念和營銷策略，牢牢的抓住消費(fèi)者的需求，將房地產(chǎn)銷售與勞動者的實(shí)際需求緊緊的結(jié)合起來，這樣才能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)解決新時期的新問題。

一、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響

第一，在營銷中多以消費(fèi)者為中心。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價越來越高，雖然拉動了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但實(shí)際上卻給很多消費(fèi)者帶來了很大的困擾。所以，當(dāng)我國的房價過高時，國家就要通過一些降溫的政策，如提高稅收，降低貸款等形式進(jìn)行矛盾緩解。而在這種情況下房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)獲取只能通過賣房數(shù)量的途徑來實(shí)現(xiàn)，所以房地產(chǎn)公司的銷售政策多會以消費(fèi)者為中心，投消費(fèi)者所好，為消費(fèi)者提供更多的利益，從而促成房屋銷售。

第二，促使房地產(chǎn)營銷的手段多樣化。我國政府在很多領(lǐng)域都要實(shí)施宏觀調(diào)控的政策，而政府宏觀調(diào)控政策的介入，使房地產(chǎn)商必須要通過自身政策和機(jī)制的轉(zhuǎn)變來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取，以自己為利益中心的營銷理念已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前市場的需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變自身陳舊的營銷理念，建立起以客戶為中心，為客戶服務(wù)的新型的、多樣化的營銷策略，提升自身的銷售業(yè)績，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷的策略

（一）緊跟時代步伐，創(chuàng)新營銷理念

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷激烈，傳統(tǒng)的以產(chǎn)品為銷售核心的單一性的銷售理念已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要將營銷理念向著全面營銷，尤其是以消費(fèi)者為中心的地產(chǎn)營銷方面轉(zhuǎn)變。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以需求為導(dǎo)向的階段了，在房產(chǎn)銷售過程中既要注重產(chǎn)生的質(zhì)量和價格，也要保證銷售過程滿足社會各階層消費(fèi)者的需求，從而提升房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力[1]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要充分分析消費(fèi)者的多樣化和差異化需求，以此來幫助消費(fèi)者定位市場、細(xì)化市場，從而提升房地產(chǎn)銷售的業(yè)績和水平。

（二）結(jié)合消費(fèi)者利益，注重體驗(yàn)營銷

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)者需求的日常多樣化，體驗(yàn)營銷逐漸進(jìn)入了各行各業(yè)中，房地產(chǎn)作為以消費(fèi)者服務(wù)為核心的企業(yè)，也應(yīng)該提高對體驗(yàn)營銷的重視，利用體驗(yàn)營銷的可感知性，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的機(jī)遇和利益。首先，房地產(chǎn)行業(yè)要充分的結(jié)合消費(fèi)者的利益需求，對消費(fèi)者的心理進(jìn)行充分的分析，以滿足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，體驗(yàn)營銷不是單階段的，而應(yīng)該是全過程的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要保證硬件和軟件都符合消費(fèi)者的體驗(yàn)需求和偏好。

（三）提升企業(yè)競爭力，建立自主品牌

品牌是企業(yè)長期經(jīng)營和積累的結(jié)果，也是提高企業(yè)競爭力的重要形式，所以企業(yè)必須要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此來為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一個品牌，尤其是一個有競爭力的品牌要具有長期一致性的品牌策略，也可以說品牌策略是不能朝令夕改的。因?yàn)槠涫莻鬟_(dá)品牌競爭力和核心力的主要途徑，這樣才能夠強(qiáng)化公眾對品牌形象的認(rèn)識，從而將自己的品牌特色突顯出來。

其次，開展品牌推廣的活動。品牌推廣和促銷活動能夠提升品牌的知名度和競爭力，從而使企業(yè)的自主品牌在市場經(jīng)濟(jì)中具有更強(qiáng)的競爭力。

（四）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營銷

信息時代下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸被應(yīng)用到社會各領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷也應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。

首先，建立網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)家喻戶曉了，很多消費(fèi)者為了方便購房，通常會到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行提前的了解和選擇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該建立較為完善的網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫，將潛在的購買者的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，為銷售者賣房提供便利，同時消費(fèi)者也可以通過數(shù)據(jù)庫來了解房屋資源的信息，從而為消費(fèi)者房屋購買提供更多的選擇性[2]。

其次，開展網(wǎng)絡(luò)調(diào)研。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，然后進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的反饋，之后借助網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，能夠充分的了解消費(fèi)者的需求和喜好，這樣有利于房地產(chǎn)商為消費(fèi)者提供針對性的服務(wù)，也有利于為產(chǎn)品的研發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

綜上所述，在我國十八屆三中全會宏觀調(diào)控政策的實(shí)行壓力下，房地產(chǎn)市場環(huán)境日益復(fù)雜，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的打擊。因此，房地產(chǎn)行業(yè)想要把握機(jī)遇再創(chuàng)輝煌，就要緊跟時代步伐，轉(zhuǎn)變以往單一的以產(chǎn)品為核心的營銷理念，以消費(fèi)者利益為中心注重體驗(yàn)營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷和品牌塑造等，以此來提升房地產(chǎn)營銷的業(yè)績和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康長久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊新春.新時期宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷策略研究[J].商，2015（46）：128.

[2]譚衛(wèi)東.基于宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2012（10）：270+275.

作者簡介：張文欣（1971-），男，大學(xué)文化程度，工程師，現(xiàn)就職于大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋銷售公司，從事房屋開發(fā)工作。