申衛(wèi)兵

[摘要]我國房地產(chǎn)業(yè)始于上世紀(jì)八十年代末期，在這一特定歷史時期下的中國房地產(chǎn)市場中，還存在發(fā)展相對較為滯后的弊端，這也是阻礙我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素。在這種情況下，國家審時度勢，相繼出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，開發(fā)規(guī)模也呈現(xiàn)出逐迅速擴張的態(tài)勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額從1993年的1937.5億元增長到了2012年的61740億元，近10年以來的增長速度十分巨大，接近31倍之多，與歷史同期GDP增長速度持平。然而，由于世界局勢和宏觀經(jīng)濟形式的雙重影響，我國房地產(chǎn)市場也不可避免的受到相應(yīng)牽連，與此同時，國家又連續(xù)出臺了相應(yīng)的應(yīng)對措施，即房地產(chǎn)調(diào)控政策，這一被稱為“史上最嚴(yán)”政策的出臺使得房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了明顯走低的態(tài)勢。那么，針對近年來的房地產(chǎn)市場變化情況來看，房地產(chǎn)市場未來的走勢如何似乎成了一個未知數(shù)，也就是我們慣稱的風(fēng)險。

[關(guān)鍵詞]商品房住宅；銷售；房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；風(fēng)險防控

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著眾多風(fēng)險，任何階段出現(xiàn)的風(fēng)險因素都可能給企業(yè)帶來危害。在房地產(chǎn)市場中，市場環(huán)境和國家政策始終處于變化當(dāng)中，因此，對于房地產(chǎn)每個階段的風(fēng)險隋況都需要充分了解和把握，靈活運用風(fēng)險識別和評估方法，科學(xué)鑒別，對房地產(chǎn)項目的投資和風(fēng)險的規(guī)避舉措進(jìn)行全方位的管理和規(guī)范，從而實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)期收益。本文主要探討了在銷售和合同方面如何避免和控制風(fēng)險，為企業(yè)后期的發(fā)展與投資提供了更為有效的理論依據(jù)。

1.銷售風(fēng)險防控

在銷售方面，比較引人注目的是安鋼集團金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司訴王某房屋買賣合同糾紛一案。原告訴稱，2007年原告在安陽市開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)的安鋼御景園一期7套門面房公開競價銷售，案外人孫某以建筑面積4000元/m2的價格競得7號樓2號房，交納了房款、電表款、房屋維修基金，后孫某要求將其中的130.59m2的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給被告并經(jīng)原告同意。2008年9月10日原告和被告及孫某分別簽訂了合同，但簽合同時孫的丈夫劉某稱王某已委托其代為簽字，故由劉某代被告簽字。此后，被告以合同書上簽名不是其本人、沒有委托劉某簽字為由對合同內(nèi)容提出異議并糾纏不休。為此，要求確認(rèn)原、被告雙方2008年9月10日簽訂的商品房買賣合同無效。

被告王某辯稱，本糾紛已經(jīng)在安陽市殷都區(qū)法院立案審理，一審判決書下達(dá)后原告不服已經(jīng)上訴，安陽市中級人民法院于2010年7月8日進(jìn)行了開庭審理。在一審判決書下達(dá)后原告以同一事實再次向文峰區(qū)人民法院訴訟為惡意訴訟，違背了一事不再二理的原則。

法院認(rèn)為，民事訴訟法中的“一事不再二理”原則，包含了兩方面意義：第一，當(dāng)事人對已經(jīng)向法院起訴的案件不得再重新起訴；第二，案件判決，后當(dāng)事人不得本向法院和其他法院就同一訴訟標(biāo)的和同一事實理由再行起訴。原告在安陽市殷都區(qū)人民法院對本案所涉糾紛的《商品房買賣合同》進(jìn)行判決后，向本院提起訴訟，違背了民事訴訟法“一事不再二理”原則，法院依法不應(yīng)該受理。法院對不應(yīng)當(dāng)立案受理的案件受理后發(fā)現(xiàn)不應(yīng)受理的，應(yīng)依法駁回起訴。據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條、第一百四十條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第一百三十九條之規(guī)定，裁定如下：駁回原告安鋼集團金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的起訴。由此案例來看，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售時，應(yīng)考慮多重因素加以避免。

2.銷售合同風(fēng)險防控

2.1招標(biāo)與合同風(fēng)險

項目的招標(biāo)過程包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主進(jìn)行招標(biāo)文件的編制，進(jìn)而將招標(biāo)文件以公告的形式向社會發(fā)布，并對招投標(biāo)進(jìn)行組織的過程以及對招標(biāo)要求提出后，進(jìn)行中介機構(gòu)委托招標(biāo)的招標(biāo)過程。項目招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩個類別。房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中較多應(yīng)用邀請招標(biāo)，邀請招標(biāo)也稱為有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式比較靈活，可根據(jù)自身的實際需求進(jìn)行招標(biāo)邀請，被邀請方包括符合條件的企業(yè)以及可以長期合作的企業(yè)，邀請數(shù)量可以為多家。這一招標(biāo)過程可以大大節(jié)約工作量和開支，對于中標(biāo)企業(yè)的違約風(fēng)險進(jìn)行降低，但同時其也存在一定的弊端，就是使房地產(chǎn)開發(fā)商在技術(shù)、管理、報價等方面具備優(yōu)勢的承包商的選擇上喪失了主動權(quán)。除此以外，由于招標(biāo)過程一般人數(shù)眾多，耗費的時間也較長，所需的成本也相對較高，如果對于采購標(biāo)的較小的招標(biāo)來說就得不償失了；一些具備較強專業(yè)性的項目也不適合公開招標(biāo)，因為專業(yè)性較強的項目有資格承接的投資人較少，采購任務(wù)的時間較短，因此不適合公開招標(biāo)。

2.2合同風(fēng)險

房地產(chǎn)合同中，合同本身存在的風(fēng)險稱為合同風(fēng)險，通常將合同風(fēng)險分兩大類：一類是合同條款在約定方面不全面、不合法、不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)、不精確，在執(zhí)行過程中給開發(fā)商帶來了潛在損失的一類風(fēng)險；第二類風(fēng)險是以總價合同方式、單價合同方式和成本加酬金合同方式等不同形式為緣由而產(chǎn)生的一類風(fēng)險。

2.3銷售合同風(fēng)險

通常，房地產(chǎn)風(fēng)險中租售合同中產(chǎn)生的風(fēng)險也是一個主要方面。租售合同風(fēng)險的內(nèi)涵包括房屋租售合同條款在制定時，所引用的一系列相關(guān)法律法規(guī)較為片面，對法律條款缺乏明確的掌握和熟練的運用，合同中所使用到的相關(guān)房屋數(shù)據(jù)與建筑設(shè)計規(guī)范不符，對相關(guān)規(guī)范和圖紙要求不明確，從而對合同雙方權(quán)益人的利益造成侵犯，并使其利益無法受到法律的保護所需要承擔(dān)的風(fēng)險。例如，在房屋租售合同中，條款中對于交房時間拖延方面沒有具體的賠償措施，這樣，買受人就需要承擔(dān)因損失。另外，合同附加的戶型圖出現(xiàn)粘貼錯誤，造成實際交房戶型和合同中的戶型存在不一致，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理的情況。以上兩種情況造成的時間方面的違約都需要開發(fā)商對責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)，給開發(fā)商帶來財務(wù)方面的巨大損失。因此，在對合同條款進(jìn)行制定時，必須對相關(guān)領(lǐng)域的專家和資深律師進(jìn)行咨詢，通過專家的指導(dǎo)和權(quán)衡對租售合同中存在的風(fēng)險進(jìn)行有效降低。例如，認(rèn)清合同具體內(nèi)容，可以在空白處多作補充。《商品房買賣合同》中一般會約定“如遇到下列特殊原因，出售人可以根據(jù)實際情況予以延期：（1）（2）（3）…”。另外開發(fā)商可在空白處盡量多寫些內(nèi)容，例如“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門所采取的各項管制條例”、“由于政府的政令命令造成的延期交房”、“應(yīng)規(guī)劃部門要求的規(guī)劃設(shè)計變更”等等，通過這些說辭來規(guī)避延期交房風(fēng)險。

3.結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也在水漲船高，房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高對于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和人們生活水平的提高等方面的影響不盡相同。在房屋銷售過程中如果不注意風(fēng)險預(yù)控，往往會給開發(fā)商造成三點損失：一是經(jīng)濟損失，同時可能伴隨著群體上訪事件及法律糾紛；二是開發(fā)商自身的聲譽受到損害；三是所開發(fā)的樓盤品質(zhì)形象受到傷害。因此需要通過實例和分析多加研討住宅銷售（或房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營）風(fēng)險防控，降低損失。