田晶晶

摘要：城鎮(zhèn)土地定級是檢驗城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況的重要參考指標(biāo)，同時也是國土資源管理的一項基礎(chǔ)工作。針對淇縣地區(qū)商服用地定級問題，就淇縣的客觀狀況，通過合理利用ArcGIS的空間分析方法，建立相關(guān)指標(biāo)體系，在ArcGIS中確立土地定級數(shù)據(jù)庫，然后運用擴散分析、疊加分析、聚類分析、統(tǒng)計分析等方法，對影響因素進(jìn)行空間分析，得出影響因素總值，再對土地級別進(jìn)行劃分來完成定級，最終進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估，發(fā)揮GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)土地定級上的優(yōu)勢作用。

關(guān)鍵詞：土地定級；空間分析；ArcGIS；商業(yè)服務(wù)；地價評估

中圖分類號：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.12.050

1研究區(qū)概況

淇縣，地處河南北部，總面積581平方公里，截止到2015年總?cè)丝谶_(dá)到35萬人。轄朝歌鎮(zhèn)、高村鎮(zhèn)、北陽鎮(zhèn)、西崗鎮(zhèn)、橋盟鄉(xiāng)、廟口鄉(xiāng)、黃洞鄉(xiāng)、鐵西區(qū)等9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)，175個行政村。該縣區(qū)位條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，交通便利，核心商圈人口分布密集，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，可以說與外界進(jìn)行商貿(mào)往來有著得天獨厚的條件。2015年，該地區(qū)GDP達(dá)到204.6億元，經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)向好，同時作為政治、經(jīng)濟與文化中心，尤其在經(jīng)濟層面，城區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，食品加工、紡織服裝、裝備制造這三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不僅提供大量就業(yè)機會，而且還吸引外資更快的發(fā)展本地經(jīng)濟，目前從事商貿(mào)類的企業(yè)初具規(guī)模，主產(chǎn)肉類制品、蛋類制品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品。在商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大的情形下，如何合理利用有限的土地，發(fā)揮土地資源的利用價值，對商業(yè)服務(wù)土地進(jìn)行定級估價顯得愈發(fā)重要。

2研究方法

根據(jù)淇縣城區(qū)具有的土地時空特點，運用GIS空間分析功能，采用多因素綜合評價方法，對商業(yè)用地進(jìn)行定級。多因素綜合評價法是按照每個定級因素的影響力，賦予一定的分值和權(quán)重，經(jīng)過累加獲得每塊土地上各種因素綜合影響力的大小，通過擴散分析、疊加分析、聚類分析、統(tǒng)計分析的流程，依此確定土地級別。根據(jù)要進(jìn)行淇縣商服用地定級估價范圍，定級因素因子，如圖1。

2.1擴散分析

按10分隔，聚合擴散，要考慮阻隔區(qū)和通行點，將擴散分析拆分成以下幾個步驟：首先是簡單緩沖取生成；然后對簡單緩沖判斷，檢查是否跨阻隔區(qū)，分不同情況處理；其次對同一要素生成的簡單緩沖區(qū)進(jìn)行聯(lián)合，并對根據(jù)阻隔區(qū)的位置進(jìn)行裁剪；最后將阻隔區(qū)內(nèi)裁剪要素和阻隔區(qū)外擴散要素進(jìn)行融合。

圖1商業(yè)定因素因子示意圖

2.2疊加分析

商業(yè)服務(wù)用地按照所給的權(quán)重，將因子疊加為因素，進(jìn)而使因素疊加為總分值。

（1）首先要確定各影響因素的權(quán)重：

2.3聚類分析

根據(jù)要求，選擇分位數(shù)方法將商業(yè)服務(wù)定級分值分為四類，通過GIS軟件分級顯示，輸出結(jié)果如圖3。

圖3淇縣縣城區(qū)商服土地定級估價分級顯示

2.4統(tǒng)計分析

按要求統(tǒng)計各級別面積，分析商業(yè)服務(wù)空間分布規(guī)律。

（1）按類別對要素進(jìn)行融合，并求算相應(yīng)面積；通過GIS軟件融合字段后得出商服的空間分布規(guī)律，如圖4。

中不難看出，商服土地分級結(jié)果受到商業(yè)繁榮程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和人口分布的綜合影響。

商服繁華影響度以40%的權(quán)重值，對商服土地分級結(jié)果影響較大，結(jié)果圖層顯現(xiàn)出沿“緩沖-商服繁華影響度”的緩沖區(qū)的宏觀分布特征；道路等交通條件對商服土地分級結(jié)果的沿路微觀分布影響明顯，使部分區(qū)域呈現(xiàn)出帶狀特征；基礎(chǔ)設(shè)施的完善度使商服土地分級結(jié)果呈現(xiàn)出區(qū)域?qū)用嫔系募?；人口通過對商服土地分級結(jié)果區(qū)域的阻隔而對其產(chǎn)生影響。

而通過各級面積統(tǒng)計：商服一級（1.7km2，占714%）；商服二級（2.4km2，占10.08%）；商服三級（47km2，占19.75%）；商服四級（15km2，占6303%）。高級別商服土地（如一級1.7km2）面積相對較少，而且相對集中于城中心地區(qū)，主要分布在以太行路、同濟大道、朝歌路、中山路所包圍的面狀的區(qū)域內(nèi)，并且沿云夢大道、紅旗路兩側(cè)成帶狀延伸，區(qū)域內(nèi)具有較高的商服度，優(yōu)越的交通條件；低級別商服土地（如四級15km2）相對面積較大，主要由兩個比較大的面狀區(qū)域組成，其主要分布在鐵路以西及趙家渠以東以北的大片區(qū)域里，相對的交通條件差和商服度較低；而中間級別商服土地各因素和特點均介于高低級別之間，沿高級外圍成環(huán)狀分布并沿主要道路延伸，具有較高的綜合利用價值。鑒于此，商服用地的級別越高，所占面積則越小，反之，面積則越小，這說明城鎮(zhèn)商業(yè)用地的級別決定了其利用價值，也符合國內(nèi)其他城鎮(zhèn)地區(qū)的客觀狀況。

4對基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估

基準(zhǔn)地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平和一定開發(fā)程度下的同一用途的法定最高出讓年限的完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價反應(yīng)的是某一區(qū)域的地價總水平和總趨勢，具有全域性、平均性、時效性、分用途和有限期的特點。

（1）根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，測算出地價的計算公式為：

V=[SX（]P[]S[SX）]

其中：V為單位面積土地使用權(quán)出讓價格，P為出讓宗地總價格，S為出讓宗地總面積。

（2）計算各類型用地不同級別平均地價。

第一，按公式計算各樣點地價；第二，匯總各級各類土地出讓樣點地價，經(jīng)2倍方差檢驗后，剔除異常的地價樣點；第三，按不同土地級別及相應(yīng)的土地出讓樣點，用算術(shù)平均法計算得出各類土地級別及相應(yīng)用地類型的平均地價。土地出讓各級別平均地價見表2。

看出，不同土地類型的土地級別對應(yīng)的基準(zhǔn)地價，級別越高，平均地價越貴，反之則越便宜，反映出淇縣商服用地的質(zhì)量狀況。

5結(jié)論與討論

5.1結(jié)論

本文根據(jù)淇縣城區(qū)的實際情況，探討了定級影響因素及其權(quán)重的確定，土地定級數(shù)據(jù)庫的建立，對商業(yè)服務(wù)土地的定級估價參數(shù)進(jìn)行計算、級別劃分等復(fù)雜抽象問題，通過利用GIS技術(shù)，充分把握了土地定級的技術(shù)流程，并逐漸使其越來越標(biāo)準(zhǔn)化、便捷化，同時科學(xué)處理定級中的核心部分，最終得以達(dá)到優(yōu)化定級方法，這種方法的優(yōu)勢在于復(fù)雜的問題簡單化，提高對土地定級的效率。根據(jù)結(jié)果分析來看，GIS技術(shù)在此領(lǐng)域運用妥當(dāng)，對土地定級提供了極大地應(yīng)用價值，最終使得淇縣商業(yè)用地級別圖與淇縣商業(yè)用地的實際情況非常吻合，并且從等級上反映了淇縣商業(yè)用地的質(zhì)量狀況。

GIS技術(shù)具有強大的數(shù)據(jù)處理功能，將其應(yīng)用于城鎮(zhèn)土地定級估價研究，不但可以快速地獲得豐富的土地資源信息，還可以在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，一定模式的支持下，通過計算機與輸出設(shè)備獲得精度較高的圖件。應(yīng)用GIS空間分析功能對城鎮(zhèn)土地定級可以極大地提高可靠性、客觀性。

5.2討論

GIS技術(shù)的引入提高了城鎮(zhèn)土地定級的客觀性和精準(zhǔn)性，但同時增加了定級估價的技術(shù)難度，即如何在提高效率和精準(zhǔn)性的前提下，簡化流程與降低技術(shù)難度，這將繼續(xù)成為接下來GIS技術(shù)合理應(yīng)用于城鎮(zhèn)土地估價的研究方向。本文的局限在于：在有限的時間內(nèi)，對淇縣商業(yè)用地定級估價的過程中，由于所獲資料有限，對國內(nèi)外相關(guān)土地定級最新的技術(shù)進(jìn)展了解不夠，對城鎮(zhèn)土地定級估價的技術(shù)處理還有待在以后的工作學(xué)習(xí)中進(jìn)一步研究。

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