摘要：在城市發(fā)展過程中，城市更新發(fā)揮著重大作用，城市更新是一個(gè)城市活力的重要體現(xiàn)，加快城市更新有助于現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快。而房地產(chǎn)作為城市發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志，隨著城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得城市面貌也發(fā)生了巨大的變化，而隨著城市不斷的更新環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也迎來了巨大的挑戰(zhàn)。本文就城市更新與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了相關(guān)的分析。

關(guān)鍵詞：城市更新；房地產(chǎn)市場；互動(dòng)效應(yīng)

中圖分類號：F294 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-000-01

引言

在城市化建設(shè)過程中，城市更新與房地產(chǎn)市場是兩個(gè)重要的環(huán)節(jié)，城市更新的目的就是淘汰那些舊的、不好的元素，使得城市環(huán)境更加宜人，能夠更好地滿足城市發(fā)展以及人們的需求，而房地產(chǎn)市場作為城市發(fā)展的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的好壞對城市發(fā)展有著一定的影響。在現(xiàn)行社會發(fā)展形勢下，分析城市更新與房地產(chǎn)市場之間的互動(dòng)效應(yīng)可以更好地推動(dòng)城市化建設(shè)的發(fā)展

一、城市更新的概述

城市更新實(shí)際就是一種改建活動(dòng)，將城市中那些過時(shí)的設(shè)施、道路等在功能上以及格局分布上進(jìn)行再次調(diào)整，使其符合現(xiàn)代化城市發(fā)展的需要。隨著人們生活水平的提高，生活在城市中的人對自己所居住的建筑物、周圍環(huán)境等會產(chǎn)生各種不同的期望并在不斷實(shí)踐過程中產(chǎn)生不滿，而城市更新可以更好地優(yōu)化城市環(huán)境，使得城市面貌更加美麗和舒適。現(xiàn)行社會發(fā)展形勢下，城市更新有著其必然性，是社會快速發(fā)展的內(nèi)在要求，城市更新將在城市化建設(shè)過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、城市更新與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)效應(yīng)

1.城市更新對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)效應(yīng)

（1）提高城市土地利用率

城市更新就是將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活的地區(qū)作必要、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，在現(xiàn)代城市化建設(shè)中發(fā)揮著重大作用。隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快，原有的城市布局和規(guī)劃也逐漸暴露出了許多不足。這些不足是現(xiàn)代化城市發(fā)展的障礙，必須對其進(jìn)行整改和翻新。而城市更新實(shí)現(xiàn)了城市舊居住區(qū)域的土地在開發(fā)，能夠有效地提升城市土地價(jià)值，通過更新，舊城市風(fēng)貌得到了改變，舊居住區(qū)的道路、供水系統(tǒng)、綠化等都得到了改善，從而為居民創(chuàng)造良好的生活條件。城市更新作為創(chuàng)造和諧環(huán)境的重要手段，城市更新可以加速城市土地的合理開發(fā)和利用，從而使城市用地更加符合城市發(fā)展的需要。

（2）擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求

城市更新作為改善城市環(huán)境的手段，城市更新符合了現(xiàn)代城市建設(shè)的需要，通過城市更新，城市道路、綠化、交通均可以得到改善，使得原本擁擠的道路變得寬敞、城市道路更加符合城市發(fā)展的需要，城市綠化效果更好。城市更新使得城市風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了巨大的變化，這種變化會吸引更多的外來居民，使得他們來本地區(qū)工作、生活，而外來人口的增加必然會刺激城市房地產(chǎn)市場的需求，使得城市房地產(chǎn)市場需求不斷擴(kuò)大，活躍城市房地產(chǎn)市場，拉動(dòng)內(nèi)需。

2.房地產(chǎn)市場是城市更新的依據(jù)和保障

在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)有著重大作用，加大房地產(chǎn)開發(fā)可以提高城市經(jīng)濟(jì)水平，促進(jìn)城市的更好發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)離不開房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展的好壞關(guān)系到城市更新，可以說，房地產(chǎn)市場是城市更新的依據(jù)和保障。

（1）舊城區(qū)再開發(fā)是城市更新的一種手段

現(xiàn)代化的城市都是從舊城區(qū)一步一步發(fā)展到今天的規(guī)模，而在現(xiàn)代化城市發(fā)展過程中，對舊城區(qū)的改造已成為必然，可以說舊城區(qū)嚴(yán)重阻礙了現(xiàn)代化城市的發(fā)展，對舊城區(qū)的再開發(fā)可以更好地促進(jìn)城市更新。針對舊城區(qū)，它占據(jù)指著較大的城市用地，而舊城區(qū)的再開發(fā)可以對其用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)以及功能分區(qū)等進(jìn)行重新調(diào)整，通過中心區(qū)再開發(fā)的環(huán)節(jié)，可以形成城市建成區(qū)的空間重構(gòu)和空間擴(kuò)產(chǎn)，從而不斷優(yōu)化城市環(huán)境，使得舊城區(qū)不再是現(xiàn)代化城市發(fā)展的障礙物，達(dá)到城市更新的目的。

（2）增加了城市的融資渠道

城市更新作為一種活動(dòng)，這種活動(dòng)的開展需要資金來提供保障，只有保障城市更新所需的資金充足，城市更新工作才能順利開展。而房地產(chǎn)行業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大作用，房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴(kuò)大，使得城市房地產(chǎn)稅收收入不斷增加，房產(chǎn)稅收等收入的增加擴(kuò)大了城市更新的融資方式，為城市更新項(xiàng)目的順利開展提供了重要保障。

三、城市更新與房地產(chǎn)市場互動(dòng)效應(yīng)良性發(fā)揮的策略

1.加強(qiáng)城市的科學(xué)管理與規(guī)劃

在現(xiàn)代化城市發(fā)展過程中，城市更新與房地產(chǎn)市場作為城市發(fā)展的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，要想發(fā)揮良性的發(fā)展城市更新與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)效應(yīng)，在城市今后發(fā)展過程中，就必須加強(qiáng)城市管理與科學(xué)規(guī)劃，通過科學(xué)的管理和規(guī)劃，為城市更新以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先，規(guī)劃要明確城市更新的重點(diǎn)方向和空間布局；其次，規(guī)劃要確保開發(fā)區(qū)，土地的充分利用，既要節(jié)約土地，又要能保證房地產(chǎn)開發(fā)對土地的要求，從而實(shí)現(xiàn)城市的良性發(fā)展。

2.加大政策扶持

城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)作為城市發(fā)展兩項(xiàng)重要活動(dòng)，要想保證兩項(xiàng)活動(dòng)順利、高效開展，政府部門就必須加大政策扶植，要從政策上給予支持，為其提供依據(jù)和保障。政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前城市發(fā)展現(xiàn)場加快完善成與城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)章制度，從政策上給予優(yōu)惠，以制度來約束相關(guān)行為的開展，從而更好地實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，共同促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上，城市更新與房地產(chǎn)市場作為城市發(fā)展過程中兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，城市更新對城市土地進(jìn)行重新配置，對舊城區(qū)進(jìn)行了再改造和調(diào)整，優(yōu)化了城市環(huán)境，強(qiáng)化了城市居民對城市IDE認(rèn)同感，同時(shí)更好地吸引了外來居民，促使外來居民進(jìn)入本地區(qū)生活，刺激了房地產(chǎn)市場的需求，增加了土地供給，而房地產(chǎn)市場為城市更新提供了資金來源，有助于城市更新活動(dòng)的順利、高效開展，從而不斷提高城市環(huán)境效益和社會效益。而要想實(shí)現(xiàn)城市更新與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)發(fā)展，就必須對城市進(jìn)行科學(xué)管理與規(guī)范，要給予政策優(yōu)惠，從而為兩者活動(dòng)的開展提供良好的環(huán)境。

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作者簡介：鄭敏嘉（1976-），女，廣東中山，經(jīng)濟(jì)師，本科，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。