陸永花

2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出特別“喊話”——“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

此前，央行發(fā)布的2016年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，下一階段，要在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這與同年10月28日中央政治局分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作所放出的政策信號(hào)完全一致。其中抑制房地產(chǎn)泡沫當(dāng)是隱含的政策指向之一。而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神更是明明白白地表示，堅(jiān)持住房的居住定位，嚴(yán)格控制房貸，遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。

一段時(shí)間以來(lái)，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍令個(gè)人住房按揭貸款持續(xù)擴(kuò)張。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度個(gè)人住房按揭貸款增加3.63萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，房地產(chǎn)升溫，呈現(xiàn)出高房?jī)r(jià)、高漲幅、高地價(jià)、高庫(kù)存、投資升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)：1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比增長(zhǎng)6.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，其他資金33314億元，增長(zhǎng)38.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18934億元，增長(zhǎng)34.1%；個(gè)人按揭貸款11245億元，增長(zhǎng)57.0%。

全國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的四分之一，房地產(chǎn)相關(guān)投資占近一半，全國(guó)房地產(chǎn)市值約250萬(wàn)億元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。如此巨大的體量在運(yùn)轉(zhuǎn)，其中的泡沫不可避免。而歷次房地產(chǎn)泡沫的形成在一開(kāi)始都有經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化推進(jìn)、居民收入增加等基本面支撐，歷次房地產(chǎn)泡沫走向非理智無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激，而政府支持、資產(chǎn)證券化、銀行放貸失控、金融監(jiān)管缺位等起到了推波助瀾的作用。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是在金融杠桿撬動(dòng)下累積起來(lái)的。無(wú)論是游資還是房貸，過(guò)高的流動(dòng)性在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫沖直撞，激起泡沫飛濺。

國(guó)企的體制、陳舊的觀念導(dǎo)致銀行的創(chuàng)新不足，抱著吃利息的傳統(tǒng)賺錢(qián)模式不放，認(rèn)為住房按揭業(yè)務(wù)是銀行長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是獲取優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶的重要渠道。事實(shí)上，眼下違約率較小的房貸確實(shí)成了銀行獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源。比起對(duì)企業(yè)貸款，銀行方面更愿意放貸給個(gè)人買(mǎi)房，特別是按揭貸款。這是銀行的短視行為，因?yàn)檠巯掠刑嗟娜嗽噲D通過(guò)銀行的錢(qián)投資（實(shí)際上是投機(jī)）房地產(chǎn)，玩空手套白狼的把戲。一旦中國(guó)房地產(chǎn)泡沫累積到一定程度，個(gè)人按揭貸款的那點(diǎn)信譽(yù)勢(shì)必被洶涌而至的房地產(chǎn)危機(jī)沖垮。屆時(shí)，吃虧受拖累首當(dāng)其沖的是銀行，即便是把那么多違約的抵押房產(chǎn)收回，銀行的流動(dòng)性凝固在賣(mài)不出去的房子上，不良資產(chǎn)迅速堆積，銀行難以抵擋資金風(fēng)險(xiǎn)。

銀行應(yīng)警醒，那五光十色的房地產(chǎn)泡沫其實(shí)就是銀行的票子堆積而成的，一旦泡沫被刺破，銀行就是冤大頭。美國(guó)信貸危機(jī)的前車(chē)之鑒可不是童話故事，而是活生生的教訓(xùn)。自從2008年1月25日道格拉斯國(guó)家銀行（Douglass National Bank）宣布倒閉、成為美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后第一家倒閉的銀行之后，擠兌風(fēng)潮席卷美國(guó)銀行業(yè)，在一些中小銀行的大門(mén)口，滿懷恐慌心理的儲(chǔ)戶排起了長(zhǎng)龍似的隊(duì)伍，幾天之間，就突然提取數(shù)億甚至十多億現(xiàn)金，讓好多銀行金庫(kù)吃緊。

著名對(duì)沖基金經(jīng)理兼海曼資本的創(chuàng)始人巴斯（Kyle Bass）是少數(shù)幾個(gè)因預(yù)測(cè)到美國(guó)次貸危機(jī)拉開(kāi)2008年全球金融危機(jī)序幕的投資者。今年初，巴斯在對(duì)投資者的信中表示，似于美國(guó)銀行體系應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的方法，中國(guó)的銀行體系已越來(lái)越多地追求過(guò)度杠桿化、監(jiān)管套利和不負(fù)責(zé)任的冒險(xiǎn)行為。而一旦中國(guó)的信貸危機(jī)全面爆發(fā)，其銀行業(yè)遭受的損失將達(dá)到美國(guó)銀行在次貸危機(jī)中損失的500%。這并非危言聳聽(tīng)，而是金石之言。

因此，防范因房地產(chǎn)泡沫釀成的信貸危機(jī)是銀行的當(dāng)務(wù)之急。而控房貸是抑制房地產(chǎn)泡沫關(guān)鍵之策，是釜底抽薪之舉。資金和價(jià)格是一對(duì)聯(lián)體嬰兒，房貸高杠桿是促成高房?jī)r(jià)的元兇。即便是民間游資，也有銀行的貸款暗中匹配，個(gè)人炒房完全百分之百靠手中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)畢竟是少數(shù)，大多數(shù)還是有銀行暗通款曲，從中策應(yīng)，房?jī)r(jià)受資金推動(dòng)而上漲。監(jiān)管部門(mén)要求嚴(yán)格貸款人信息等真實(shí)性的審核很有必要?，F(xiàn)在假離婚騙首付貸的現(xiàn)象普遍存在，銀行不能視而不見(jiàn)。在發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降，實(shí)行總量控制，壓降增量。若房?jī)r(jià)泡沫離開(kāi)杠桿資金追捧，最終將因資金驅(qū)動(dòng)乏力而見(jiàn)頂回落。而嚴(yán)格執(zhí)行住房限貸措施、減少各類(lèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，此舉又有可能推動(dòng)各類(lèi)資金進(jìn)入實(shí)體創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域特別是創(chuàng)新制造領(lǐng)域，以發(fā)揮資金的“血液”作用。通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮來(lái)反哺房地產(chǎn)業(yè)，才是發(fā)展正道。