許友民

（河南省征地儲備中心，河南 鄭州 450016）

摘要：本文結(jié)合征地區(qū)片綜合地價調(diào)整工作實際，結(jié)合河南省調(diào)整工作情況，對現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價制訂調(diào)整的基本思路進行系統(tǒng)梳理，對征地區(qū)片綜合地價調(diào)整中工作中存在的問題進行分析，針對發(fā)現(xiàn)的問題提出相關(guān)對策及建議，進一步完善征地區(qū)片綜合地價調(diào)整工作的思路方法。

關(guān)鍵詞：征地區(qū)片綜合地價；問題；對策

根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一安排部署，自2005年以來，全國各地先后進行了征地區(qū)片綜合地價或統(tǒng)一年產(chǎn)值的制訂工作。河南省實行的是征地區(qū)片綜合地價，于2009年公布實施，2012、2015年進行了調(diào)整。本文主要結(jié)合河南省征地區(qū)片綜合地價情況，對現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價調(diào)整思路、存在問題進行分析，在此基礎(chǔ)上，提出進一步完善征地區(qū)片綜合地價調(diào)整工作的思路方法。

1 行征地區(qū)片綜合地價制訂的基本思路

現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價是以縣（市、區(qū)）為基本單位，以村級行政界限為基本單元，采取一定的技術(shù)方法進行區(qū)片劃分、測算征地區(qū)片綜合地價，然后進行驗證、調(diào)整和全省的綜合平衡，確定征地區(qū)片綜合地價標準。

1.1 區(qū)片劃分。依據(jù)測算范圍內(nèi)的土地利用結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平等因素，采取綜合判定、多因素綜合評價、農(nóng)用地級別調(diào)整等方法劃分征地區(qū)片，征地區(qū)片覆蓋測算范圍內(nèi)所有集體土地。區(qū)片劃分采用綜合判定法、農(nóng)用地級別調(diào)整法和多因素綜合評價法等方法劃分區(qū)片，并進行區(qū)片差異程度檢驗，確定區(qū)片劃分結(jié)果。在劃分區(qū)片時，要結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃、交通規(guī)劃等規(guī)劃因素，對初步劃分的區(qū)片進行綜合調(diào)整，原則上同一類規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的基本單元，合并為同一區(qū)片。

1.2 征地區(qū)片綜合地價標準測算。區(qū)片劃分完成以后，采取年產(chǎn)值倍數(shù)法、農(nóng)地價格因素修正法、修訂系數(shù)法、征地案例比較法測算各區(qū)片的征地補償安置標準，測算時要求至少選取兩種方法測算，綜合平衡后確定征地區(qū)片綜合地價。在實際測算時，大都采取了年產(chǎn)值倍數(shù)法和修訂系數(shù)法。在征地區(qū)片綜合地價測算時要充分考慮土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民最低生活保障水平、國民生產(chǎn)總值增幅、居民消費價格指數(shù)增幅、生產(chǎn)資料價格指數(shù)增幅、土地出讓價格水平等因素。

1.3 征地補償安置標準的綜合平衡。征地補償安置標準初步測算結(jié)果要經(jīng)過兩方面的驗證，一是與現(xiàn)行的征地補償標準和當?shù)乇徽鞯剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平的比較；二是和周邊縣（市、區(qū)）征地補償標準的比較。征地區(qū)片綜合地價必須與現(xiàn)行征地補償水平相銜接，調(diào)整后的征地補償安置標準不低于原有標準，并適當提高，確保農(nóng)民生活水平不因征地而降低。

2 存在問題

2.1 缺乏統(tǒng)一技術(shù)的規(guī)范。征地區(qū)片綜合地價制訂調(diào)整時雖然對區(qū)片劃分、征地區(qū)片綜合地價測算等技術(shù)方法進行了明確，但在技術(shù)方法如何使用方面沒有詳細的技術(shù)規(guī)程，從數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)處理都缺乏統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，造成技術(shù)方法的使用上各地差距較大，數(shù)據(jù)處理上也存在較大差異。此外，數(shù)據(jù)庫標準的制訂方面也處于起步階段。由于缺少技術(shù)規(guī)范，各地征地區(qū)片綜合地價成果的表現(xiàn)形式上差異較大，可謂千差萬別，例如成果圖件的顯示要素、報告的內(nèi)容安排方面差別較大，造成各地最終成果質(zhì)量不一。

2.2 征地區(qū)片綜合地價測算時對地類因素考慮不充分。征地區(qū)片綜合地價的實施雖然實現(xiàn)了同地同價，但沒有充分考慮區(qū)片內(nèi)不同地類的價格修正，區(qū)片內(nèi)耕地、未利用地、建設(shè)用地補償標準相同，土地現(xiàn)狀的生產(chǎn)價值沒有得到充分體現(xiàn)，不為被征地農(nóng)民所理解。舉一個明顯的例子，在某規(guī)劃區(qū)內(nèi)，征地區(qū)片綜合地價為300 萬元/hm2。相鄰的1 hm2 菜地和1 hm2 荒地要被征收，如果簡單按照征地區(qū)片綜合地價青苗補償?shù)霓k法處理，菜地被征收者所得補償只比荒地被征收者多得到青苗補償30000 元。結(jié)果是菜地每補償303 萬元/ hm2，荒地補償300 萬元/ hm2，菜地的生產(chǎn)價值很難得到體現(xiàn)。

2.3 征地區(qū)片綜合地價的驗證平衡上缺乏定量的技術(shù)方法。目前的驗證平衡定性分析較多，定量指標較少，缺乏具體度量指標，可操作性不強。一方面，與現(xiàn)行征地補償水平相比較不能驗證修訂結(jié)果的合理性，一些調(diào)查和研究顯示，征地區(qū)片綜合地價修訂結(jié)果一般都會高于現(xiàn)行征地補償水平。另一方面，“農(nóng)民現(xiàn)有生活水平”具體度量指標缺乏，需要把這一指標具體化，成為可以實際度量的指標。

3 建議及對策

3.1 進一步減少區(qū)片個數(shù)。在區(qū)片劃分時，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等，對條件相似區(qū)域進行歸并，擴大區(qū)片范圍，減少價格等級，進一步減少區(qū)片個數(shù)，控制縣域內(nèi)區(qū)片個數(shù)及價格數(shù)量，切實提高可操作性，減少征地矛盾糾紛。

3.2 制訂統(tǒng)一規(guī)范。進行征地區(qū)片綜合地價調(diào)整時，雖然都下發(fā)了技術(shù)方案，但有些細節(jié)不夠具體，或者雖有明確規(guī)定，但各地未按照技術(shù)方案的要求執(zhí)行。因此，進一步理順征地區(qū)片綜合地價調(diào)整思路，制訂詳細、明確、規(guī)范的技術(shù)規(guī)程或規(guī)范顯得尤為必要。結(jié)合實際，制訂明確的技術(shù)規(guī)范，分別建立完善區(qū)片劃分、價格測算、制圖、數(shù)據(jù)庫等技術(shù)規(guī)范。進一步細化結(jié)果報告、技術(shù)報告、圖件、數(shù)據(jù)采集調(diào)查圖表等規(guī)范格式，做到技術(shù)路線統(tǒng)一、成果表現(xiàn)形式統(tǒng)一，形成符合實際的征地區(qū)片綜合地價制訂調(diào)整規(guī)范。

3.3 設(shè)定地類修正系數(shù)。征地區(qū)片綜合地價測算時以區(qū)片內(nèi)耕地補償標準為基準，根據(jù)不同的地類設(shè)定不同的修訂系數(shù)，提高對占用基本農(nóng)田的補償標準，加強對基本農(nóng)田的保護，對未利用地等其他地類進行下調(diào)，顯現(xiàn)不同地類的不同價值，切實維護被征地農(nóng)民權(quán)益，同時也有利于征地工作的順利進行。

3.4 研究征地區(qū)片綜合地價驗證的定量方法。驗證征地區(qū)片綜合地價不是要重新計算征地區(qū)片綜合地價，更不是對征地區(qū)片綜合地價精確度、準確度的驗證，驗證的目的主要在于檢驗征地區(qū)片綜合地價是否高于其最低應(yīng)達到的水平，或者處于合理的價格區(qū)間內(nèi)。通過研究分析定量的、可以指標化的計算方法全面驗證修訂的征地區(qū)片綜合地價成果的合理性。

參考文獻

[1]鐘水映等，略論土地征收統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價的修訂，人民長江，第44卷、第十三期，2013年7月