韓鈺++楊景海

摘要：如今，我國邁入房地產(chǎn)高速運(yùn)作的行列中，房地產(chǎn)市場上各種各樣的買賣活動時有發(fā)生。買賣活動的盛行代表了待出具報告的實(shí)務(wù)越來越多，而實(shí)務(wù)的開展離不開好的估價方法，在眾多方法中，市場比較法不僅便于理解，而且對市場的映射程度高。直至今日，市場比較法成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的最簡單的方法。因此，選用市場比較法作為闡述對象，運(yùn)用不同資料和知識，分析應(yīng)用市場比較法時碰到的問題及相應(yīng)的處理方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；市場比較法；措施

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.15.052

0前言

房地產(chǎn)估價，在我看來是一項(xiàng)專業(yè)性活動，是委托人請估價師分析、測算和判斷房地產(chǎn)價值，再由估價師出具估價報告的行為。

隨著改革開放，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域漸漸有所起色，房屋商品化的變革，土改制度的革新，一切新事物散發(fā)出的勃勃生機(jī)，加速了房地產(chǎn)作為一類商品的歷史進(jìn)程?？傊?，房地產(chǎn)有著不俗的成長速度，擁有美好的未來。

房地產(chǎn)的估價方法有很多，利用率高的方法也不少，其中有代表性的就是市場比較法，是本文的核心方法。另外，較少運(yùn)用的代表便是基準(zhǔn)地價修正法，蘊(yùn)藏著中國特色的一個方法。在處理估價實(shí)務(wù)時，這些方法各有長處，估價過程也略顯不同。不可否認(rèn)的是，某種意義上過程比結(jié)果更重要，過程告訴我們?nèi)绾握J(rèn)清問題，就如本文談到的市場比較法，通過其詳細(xì)過程，可以解決如何逐步走向完善，如何化解潛在的危機(jī)等關(guān)鍵問題。

1對市場比較法的認(rèn)識

1.1市場比較法的含義

市場比較法，把參照物看作比較對象，將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?/p>

市場法比較法的適用范圍，適用于普通商品住宅、高檔公寓、別墅等交易機(jī)會多的房地產(chǎn)類型，不適用于交易次數(shù)少的，如寺廟、紀(jì)念館等房地產(chǎn)。

1.2市場比較法的步驟

市場比較法可以概括為五個步驟，一般情況下，估價師在處理估價實(shí)務(wù)時會遵循這些步驟。

1.2.1搜集交易實(shí)例

近年以來，房地產(chǎn)買賣交易持續(xù)火熱，意味著交易實(shí)例成倍增長，渠道也增加。有如下幾種渠道：可以詢問房地產(chǎn)中介、相關(guān)律師，獲取消息；可以到國家檔案部門咨詢房地產(chǎn)買賣的合同內(nèi)容；可以到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中心、大型中介公司打聽信息；還可以向同行了解情況。

網(wǎng)絡(luò)擁有強(qiáng)大的輔助能力，它將房地產(chǎn)行業(yè)交易的渠道擴(kuò)展了。換而言之，好的開始是成功的一半，只有把交易實(shí)例搜集到位，才有機(jī)會建成好的估價起點(diǎn)，目前我國正在朝這方面努力。

1.2.2選取可比實(shí)例

就像餓了買面包一樣，在商店買多少個面包和買什么牌子的面包，是本質(zhì)問題。這些普通的問題對應(yīng)可比實(shí)例數(shù)量和質(zhì)量選取的問題。一般情況下，可比實(shí)例所需數(shù)量是3到5個，并且質(zhì)量上忌濫竽充數(shù)，不合適的實(shí)例不該選進(jìn)報告中，以慎重為主。

1.2.3建立比較基礎(chǔ)

建立比較基礎(chǔ)是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、計價單位的基礎(chǔ)性工作。由于統(tǒng)一換算處理會將計算變得方便，降低算錯的可能性，有利于后續(xù)工作的開展，所以建立比較基礎(chǔ)是不可或缺的一步。

1.2.4因素調(diào)整（交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、市場狀況調(diào)整）

交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況這三種因素相互輔助使得房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，三者都擁有各自的方法，不停地發(fā)揮著作用。

因素一，交易情況修正的方法有：

（1）總價法和單價法，前者是在總價的基礎(chǔ)上做好修正，后者是在單價的基礎(chǔ)上做好修正。

（2）比率法和數(shù)額法，分別調(diào)整金額和百分比的比例，達(dá)到修正的目的。

房地產(chǎn)有其獨(dú)特性，易受到多個方面的影響，因而交易情況修正是重要的一個環(huán)節(jié)，能將不正常的成交價修正為正常的成交價。

因素二，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：

（1）總價調(diào)整、單價調(diào)整。

（2）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

因素三，市場狀況調(diào)整的方法有：

（1）價格指數(shù)法，價格指數(shù)有定基和環(huán)比兩種價格指數(shù)。

（2）價格變動率法，有兩類變動規(guī)律不同的選項(xiàng)，每期遞增遞減的變動率和一定期間內(nèi)穩(wěn)定浮動的變動率。

本步驟是從區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的角度對房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，讓可比實(shí)例與估價對象轉(zhuǎn)換狀況，更符合實(shí)際。

1.2.5計算比較價值

比較價值的公式是，比較價值=可比實(shí)例成交價格*交易情況修正系數(shù)*市場狀況調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。此公式是由上述三個修正公式總結(jié)整理而成，體現(xiàn)了最終的比較價值是如何計算得到的。

2市場比較法在應(yīng)用中存在的問題

僅僅了解市場比較法在估價中的步驟是不夠的，還需明確在應(yīng)用市場比較法時碰到了什么問題，這樣才能為房地產(chǎn)估價發(fā)展保駕護(hù)航。按照步驟的內(nèi)容，嘗試探索和研究是重中之重。

2.1搜集交易實(shí)例

主要的問題是搜集不到相似的交易實(shí)例，盡管原則上選取的交易實(shí)例與估價對象的時間差異越小越好，不提倡估價時點(diǎn)相差太久遠(yuǎn)的（大于等于一年的），但實(shí)際上我國相關(guān)機(jī)構(gòu)搜集交易實(shí)例的數(shù)量較少，市場上實(shí)例的供不應(yīng)求已成為常態(tài)。

2.2選取可比實(shí)例

選取實(shí)例的過程會不斷依賴估價師的思維模式，一萬個人眼中就會有一萬個哈姆雷特。假設(shè)估價師面對的估價對象很特殊，用盡所有辦法都不能得到與估價對象相似的可比實(shí)例，那么每個估價師會選擇屬于自己的哈姆雷特。也就是說，主觀的意愿是不可避免的。

2.3建立比較基礎(chǔ)

建立的時候多次涉及統(tǒng)一換算，無論計算的過程多么精確，無論房地產(chǎn)是否“純粹”，換算的實(shí)例總在受多重因素擠壓的狀態(tài)下，然而微妙的差異也會造成結(jié)果的不準(zhǔn)確。

2.4因素修正，交易情況、房地產(chǎn)狀況、市場狀況的修正

在實(shí)務(wù)中因素修正是比較主觀化的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價行業(yè)起步晚，混亂的局面層出不窮，沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，估價師不得不使用經(jīng)驗(yàn)估價。此種易變性導(dǎo)致估價結(jié)果不真切，影響了結(jié)果的精度。

2.5計算比較價值

現(xiàn)行的市場比較法求解的做法有些籠統(tǒng)，為了簡化計算，將結(jié)果求平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)，再保留幾位小數(shù)。嚴(yán)格來說，誤差是必然存在的，并且范圍越廣，越不好控制。

3市場比較法應(yīng)用問題的解決措施

（1）面對交易實(shí)例數(shù)量較少的現(xiàn)象，理論上能夠從兩方面入手。其一，我國管理部門、管理司要重視房地產(chǎn)估價交易實(shí)例的搜集及發(fā)布。其二，房地產(chǎn)估價協(xié)會應(yīng)組織民間機(jī)構(gòu)幫助國家建立一體化多功能的實(shí)例庫。實(shí)例庫是將各地房地產(chǎn)估價資料匯總，用表格方式展現(xiàn)，以電腦錄入為手段，最終人工整理而成的資料庫。

（2）關(guān)于可比實(shí)例的選取就有賴于實(shí)例庫的發(fā)展了，如果實(shí)例庫能將近似于估價對象的可比實(shí)例錄入的話，選取就減少了一部分主觀因素的影響。

（3）鑒于比較基礎(chǔ)的建立工作量較龐大，需要一點(diǎn)一點(diǎn)慢慢著手。擴(kuò)展房地產(chǎn)交易信息，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的租賃狀況、抵押狀況等一目了然的目標(biāo)，得到相關(guān)信息從而了解估價對象的“干凈度”、“純粹度”，便于可比實(shí)例的查找。

（4）有關(guān)各類因素的修正，可以采取成立專家組的辦法，讓專家們在互不溝通、互不熟悉的情況下對各種因素單獨(dú)進(jìn)行挑選，當(dāng)挑選結(jié)束后，專家們再聚集到一起分析，最終形成一致認(rèn)定的結(jié)果。當(dāng)然，倘若一次分析過后，專家們沒有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，有必要多次重復(fù)這一步直到完成分析。

（5）相較于其他步驟，比準(zhǔn)價值的算法不能做較大改動，但可以用更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠嬎惴椒ㄖ笖?shù)平滑法輔助計算。指數(shù)平滑法的目的是求取加權(quán)和，用數(shù)據(jù)的大小代表權(quán)重的多少，權(quán)重大的是新數(shù)據(jù)，權(quán)重小的是舊數(shù)據(jù)，依據(jù)不同的權(quán)重比例計算價格。

經(jīng)過不斷地探索，發(fā)現(xiàn)問題的解決離不開政府的支持，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的幫助，從建立實(shí)例庫為起點(diǎn)，充分運(yùn)用計算機(jī)的功能是發(fā)展房地產(chǎn)估價行業(yè)的至關(guān)重要的一點(diǎn)。

4市場比較法案例分析

委托人在北京有宗商業(yè)用地，委托人意欲出國又急需創(chuàng)業(yè)資金，就想知道本宗商業(yè)用地能賣出多少錢，于是聘請了專業(yè)人員對宗地估價。

為了評估這宗商業(yè)用地當(dāng)天，也就是2007年6月30日的市場價值，在該宗商業(yè)用地附近中選取了三個與其相似的商業(yè)用地的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。具體資料如表1。

有幾點(diǎn)要求不可以忽視：

（1）注意特殊交易；

（2）因素修正按影響大小確定不同權(quán)重；

（3）估價結(jié)果確定可按不同權(quán)重計算。

4.1剩余使用年限修正

剩余使用年限系數(shù)=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

式中：m——剩余使用年限；

n——法定最高出讓年限；

r——土地還原利率，本例r取6%；

x——待估宗地剩余使用年限；

y——比較實(shí)例剩余使用年限。

4.2比準(zhǔn)價格

實(shí)例A比準(zhǔn)價格

=4600×100/95×104/100×100/97×100/95×18/18×1/0.9867

=5538元/m2

實(shí)例B比準(zhǔn)價格

=5300×100/105×104/103×100/110×100/102×1.8/2.0×1/0.9935

=4115元/m2

實(shí)例C比準(zhǔn)價格

=4900×100/100×104/102×100/99×100/101×1.8/2.0×1/1

=4497元/m2

4.3確定評估值

根據(jù)估價對象與實(shí)例的位置、相似性確定權(quán)重，計算出結(jié)果。經(jīng)過對比，確定宗地A、B、C的比重為0.3、0.3、0.4。計算過程見表7。

本宗位于北京的商業(yè)用地，價值人民幣2347.5萬元。宗地的商業(yè)價值通過與三個可比實(shí)例比較得到，不管是數(shù)量上還是質(zhì)量上都合乎要求。市場比較法有操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，值得注意的一點(diǎn)，在估算本宗商業(yè)用地時尚未涉及國家政策等因素，在其他實(shí)務(wù)計算過程里要掌握政策方針，才能科學(xué)地運(yùn)用市場比較法。

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